Zugegeben, etwas sperrig ist die Überschrift des Artikels zum Cash.-Roundtable schon: „Alternativen zu produktiven Sachwerten sehe ich nicht“. Doch das von der Redaktion etwas komprimierte Zitat von Nico Auel, Geschäftsführer der auf Private-Equity-Dachfonds spezialisierten RWB Partners GmbH, bringt es auf den Punkt: Anleger haben es derzeit noch schwerer als sonst, die richtige Strategie für ihre Kapitalanlage zu finden.
So wackeln die Börsen, die Anleihemärkte sind wegen steigender Zinstendenz im Sinkflug und die Unsicherheit über den Fortgang des Ukraine-Kriegs und dessen Folgen ist generell groß. Das Bankkonto ist ebenfalls keine echte Option, weil die hohe Inflation am Wert nagt und trotzdem womöglich noch immer „Verwahrentgelte“ anfallen.
Selbst der Immobilienmarkt, der sonst in Krisenzeiten als Rettungsanker gilt, ächzt und knarzt, insbesondere im Neubau. Baumaterial ist knapp und teuer, Fachkräfte fehlen allerorten und die Objektpreise haben teilweise schwindelerregende Höhe erreicht. Hinzu kommen nun steil gestiegene Hypothekenzinsen. Mit knapp drei Prozent für zehnjährige Darlehen sind sie im langjährigen Vergleich zwar noch immer niedrig, aber seit dem Jahreswechsel haben sie sich damit fast verdreifacht. Das erhöht die monatliche Belastung von Käufern, schränkt ihren finanziellen Spielraum ein und dürfte manche Projektentwickler-Kalkulation über den Haufen werfen. So ist bereits zu hören, dass Neubauprojekte aufgeschoben oder gänzlich eingestampft werden.
Schon 2021 ist der Wohnungsbau ins Stocken geraten. So wurden laut statistischem Bundesamt im vergangenen Jahr zwar Baugenehmigungen für gut 380.000 Wohnungen erteilt und damit das von der Politik gesteckte Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr scheinbar fast erreicht. Fertig gestellt wurden 2021 aber lediglich rund 293.000 Wohnungen und damit 4,2 Prozent weniger als im Vorjahr.
Der Überhang von genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen ist damit weiter kräftig gewachsen. Er erreicht nun mit knapp 850.000 noch nicht gebauten Wohnungen den höchsten Stand seit 1996. Wie viele davon irgendwann noch realisiert werden, weiß niemand. Die gestiegenen Zinsen werden den Neubau aber sicherlich nicht eben beflügeln. So ist auch die Zahl der neu erteilten Baugenehmigungen im ersten Quartal 2022 gegenüber dem Vorjahreszeitraum bereits um 3,6 Prozent zurückgegangen.
Doch auch bei Bestandsobjekten sind die höheren Fremdkapitalkosten durchaus ein wichtiger Faktor. „Bei unseren Anlegern war ein kleiner ‚Zinsschock‘ wahrzunehmen – ohne Frage“, sagt Sebastian Engel, Chief Sales Officer (CSO) der Alpha Real Estate GmbH, beim Cash.-Roundtable. Auch Andreas Schrobback, Gründer und CEO der AS Unternehmensgruppe Holding, bestätigt: „Auch wir haben bei privaten Käufern für einen Moment eine gewisse Zurückhaltung und Schockstarre, eine Abwarte-Haltung, ähnlich wie zu Beginn der Corona-Pandemie, wahrgenommen.“
Beide Unternehmen bieten Eigentumswohnungen in Bestandsobjekten als Kapitalanlagen an, die AS Unternehmensgruppe auch im Rahmen der Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien mit hohen Steuervorteilen. Sowohl Schrobback als auch Engel weisen indes darauf hin, dass Kapitalanleger – anders als Eigennutzer – die Zinsen von der Steuer absetzen können. Das federt die Folgen des Zinsanstiegs deutlich ab. Diesem steht zudem die hohe Inflationsrate gegenüber, die sich über kurz oder lang auch in den Mieten und Kaufpreisen niederschlagen wird. Selbst wenn vielleicht in einigen Regionen – vor allem in den überhitzten Hotspots – und bei manchen Immobilienarten nun zunächst ein Preisrücksetzer zu erwarten ist: Die meisten dieser Objekte dürften durch die Inflation, die uns nach den meisten Prognosen über längere Zeit mehr oder weniger ausgeprägt erhalten bleiben wird, schnell wieder in den ursprünglichen Wert hineinwachsen und über eine Mietsteigerung vielleicht sogar höhere Renditen erzielen als ursprünglich angenommen. Zudem bleiben Wohnungen in vielen Teilen Deutschlands nicht nur wegen der Neubau-Misere generell knapp.
Hoher Bedarf besteht auch an einigen anderen Nutzungsarten wie etwa Pflegeimmobilien, auch wenn die Rendite zunächst vielleicht nicht in den Himmel wächst. So betont Rauno Gierig, CSO der in diesem Segment aktiven Verifort Capital, dass auch eine Anlage mit 3,5 oder vier Prozent Rendite jetzt super sei. „Ich sage den Kunden: Loggt euch ein für die nächsten zehn Jahre. Besser wird es nicht“, sagt er. „Und wenn es besser werden sollte, ärgert euch nicht. Ihr habt einen Sachwert und könnt vielleicht sogar beim Exit einen besseren Verkaufspreis erzielen, aber ihr habt auf jeden Fall einen stabilen Baustein über die Jahre hinweg, weil Immobilien gebraucht werden und der Cashflow fließt“, so Gierigs Appell weiter.
Verifort Capital hat zuletzt einen Healthcare-Fonds aufgelegt und inzwischen platziert. Die Fondsobjekte sind langfristig vermietet. Temporäre Wertschwankungen können den Anlegern also zunächst weitgehend gleichgültig sein, sofern die Objekte nicht verkauft werden. Das sollten Immobilien-Investoren wegen der Erwerbs-Nebenkosten und aus steuerlichen Gründen ohnehin nicht vor Ablauf von zehn Jahren planen. So sind solide vermietete Immobilien durchaus geeignet, auch eine eventuelle Schwächephase des Marktes zu überbrücken.
Generell allerdings ist Voraussetzung für den Erfolg eines Immobilieninvestments, dass die Flächen benötigt und nachgefragt werden. Das ist sicherlich nicht mehr überall in Deutschland selbstverständlich, sondern es zählt die richtige Nutzungsart am richtigen Ort mit dem richtigen Umfeld. Um dies zu beurteilen, gewinnt ein fachkundiges Management, welches die Objekte möglichst nicht nur verwaltet, sondern auch aktiv verbessert, zunehmend an Bedeutung. Dazu zählt auch ein Kriterium, das nicht nur wegen der explodierten Energiepreise immer wichtiger wird: Der energetische Status des Gebäudes.
So betonen alle Teilnehmer des Roundtables die hohe Bedeutung des Themas ESG, also die Berücksichtigung von Belangen der Umwelt (Environment), Sozialstandards (Social) und guter Unternehmensführung (Governance). Bei Immobilien steht dabei meistens die Energiebilanz der Gebäude und gegebenenfalls deren Verbesserung im Vordergrund. Sie ist nicht nur in Bezug auf die Höhe der durchsetzbaren Kaltmiete entscheidend, sondern kann auch beim späteren Verkauf des Objekts einen wesentlichen Unterschied ausmachen.
Doch auch bei Unternehmensbeteiligungen spielt ESG eine zunehmend wichtige Rolle, berichtet Nico Auel. Nicht nur, weil RWB darauf achte, sondern auch, weil seitens der parallel investierenden Großinvestoren der ESG-Druck auf die Zielfonds wachse. Für Privatanleger steht indes eher die Inflation im Vordergrund. Das Thema beschäftige sie im Alltag und sie machen sich auch Gedanken darüber, was es für die Geldanlage heißt, sagt Auel. „Das ist viel konkreter als beispielsweise das Thema ESG, bei dem es oft schnell unkonkret wird.“
In Punkto Inflation sind demnach vor allem jene Unternehmen gut aufgestellt, die Produkte oder Dienstleistungen anbieten, die nachgefragt und möglichst einzigartig sind, so dass sie Kostensteigerungen über höhere Preise an ihre Kunden weitergeben können. Die Zielsetzung ist, solche Unternehmen zu identifizieren und sie – wie generell im Bereich Private Equity – zudem dabei zu begleiten, ihren Wert durch den Ausbau des Geschäfts und/oder Kostensenkungen zu erhöhen. Somit ist auch in diesem Fall ein qualifiziertes Management – auf Ebene der Dachfonds, der Zielfonds sowie der Unternehmen selbst – unerlässlich.
„Es mag hier und da auch Unsicherheiten bei Sachwertanlagen geben“, sagt Auel. „Ich sehe aber keine Alternativprodukte, die jetzt besser geeignet wären und daher Kapital von Unternehmensbeteiligungen oder anderen produktiven Sachwerten wegleiten“, so das vollständige Zitat, das Basis der Roundtable-Headline ist. Die Betonung liegt somit nicht nur auf „Sachwerte“, sondern auch auf „produktiv“.
Damit scheiden Alternativen aus, die weder einen laufenden Ertrag abwerfen, noch durch aktives Management im Wert gesteigert werden können. Dazu zählen etwa Assets wie Gold oder gar Krypto-„Währungen“ wie Bitcoin, denen trotz erheblicher Volatilität vielfach eine Eignung als „Wertspeicher“ zugesprochen wird. Solche Investitionen können nur dann erfolgreich sein, wenn der Marktpreis des unveränderten Assets – ohne Einfluss des Anlegers – wenigstens stabil bleibt und andere bereit sind, eines Tages mehr dafür zu bezahlen als man selbst. Das gleicht eher einer Wette als einer Kapitalanlage.
Bei produktiven Sachwerten wie Immobilien oder Unternehmensbeteiligungen ist das anders. Sie haben deshalb einen Wert, weil sie oder ihre Produkte benötigt und benutzt werden, sie dadurch einen Ertrag erwirtschaften und einen Wert haben, der zudem durch aktives Management gesteigert werden kann. Selbst wenn sich das generelle Umfeld eine zeitlang negativ entwickelt, können die einzelnen Assets bei qualifiziertem Management somit durchaus erfolgreich sein.
Alle vier Roundtable-Teilnehmer betonen zudem die große Bedeutung der Vertriebspartner, die gerade in der aktuellen Phase den Kunden die Zusammenhänge erläutern und Lösungen aufzeigen müssen. Doch lesen Sie selbst: Die ausführliche Zusammenfassung des Roundtables finden Sie hier.
