Die Gesamtrenditen für deutsche Immobilienanlagen waren 2015 mit 13,3 Prozent so hoch wie seit der deutschen Wiedervereinigung nicht mehr. Zu dem Spitzenwert trugen besonders die Segmente Logistik und Büro bei. Das geht aus dem aktuellen German Property Index (GPI) des Beratungs- und Analyseunternehmens Bulwien Gesa hervor.
Die Segmente Büro (plus 4,1 Prozentpunkte auf 15,5 Prozent) und Logistik (plus 1,8 Prozentpunkte auf 12,9 Prozent) konnten ihre Rendite nach Angaben von Bulwien Gesa im Vorjahresvergleich steigern. Die Segmente Einzelhandel (minus 0,7 Prozentpunkte auf 11,4 Prozent) und Wohnen (minus 0,5 Prozentpunkte auf 15 Prozent) hätten Einbußen hinnehmen müssen.
Gipfel des Marktzyklus
„Wir befinden uns nahezu auf dem Gipfel des aktuellen Marktzyklus“, konstatiert Martin Steininger, Chefökonom bei Bulwien Gesa. Das nachlassende Wachstum bei Einzelhandel und Wohnen sei dabei kein Indiz für die Schwäche des Marktes, sondern Ausdruck einer weniger dynamischen Entwicklung im Vergleich zu den Vorjahren und Beitrag zur Marktstabilisierung.
„Die gegenwärtigen Rahmenbedingungen – das historisch niedrige Zins- und Finanzierungsumfeld, die gesunkene Attraktivität alternativer Anlagemöglichkeiten sowie die gute Einkommens- und Geldvermögenssituation – legen die Vermutung nahe, dass die Nachfrage nach Eigentumswohnungen auch weiterhin hoch bleiben wird und sich lediglich die Kaufpreise weniger dynamisch entwickeln als in der Vergangenheit“, so Steininger.
Nachfrageüberhang am Investmentmarkt
Wesentlicher Grund für das Allzeit-Hoch sei der fortgesetzte Nachfrageüberhang am Investmentmarkt. Das gewerbliche Transaktionsvolumen sei folglich um 38 Prozen auf 55,8 Milliarden Euro gestiegen. „Sowohl die Finanzmärkte als auch die Realwirtschaft senden aus Sicht der Immobilienbranche positive Signale. Dies schlägt sich in dem deutlich gestiegenen Transaktionsvolumen im hiesigen Markt nieder“, kommentiert Steininger.
Für 2016 seien weiter steigende Spitzenmieten und sinkende Anfangsrenditen zu erwarten. Gerade im Büroimmobiliensegment treffe eine gute Entwicklung der Beschäftigungszahlen auf eine hohe Nachfrage nach Büroflächen. Das hohe Kaufinteresse in- und ausländischer Investoren habe zudem insbesondere bei Logistik- und Büroimmobilien zu stärkeren Renditekompressionen geführt. „Die Immobilienpreise werden in nahezu allen gewerblichen Immobilienklassen 2016 weiter ansteigen“, ist sich Steininger sicher.
Entkopplung von Investment- und Mietmärkten
Innerhalb der Marktsegmente hat Bulwien Gesa für 2015 eine Entkopplung von Investment- und Mietmärkten festgestellt, die sich nach Prognose der Experten 2016 auch regional, außerhalb der Metropolregionen, weiter fortsetzen wird. „Bei Gewerbeimmobilien sind die niedrigen Renditen vor allem zinsinduziert und weniger durch die Fundamentaldaten gerechtfertigt. Die Suche nach rentierlichen Anlagen generiert seit 2010 eine anhaltend hohe Nachfrage nach renditeorientierten Objekten in Deutschland“, sagt Steininger.
So habe sich beispielsweise bei Büroimmobilien der Capital-Growth-Wert von 5,5 Prozent in 2014 auf 9,7 Prozent in 2015 erhöht. Erstmalig seit 2007 würden zudem die Cash-Flow-Werte mit durchschnittlich sechs Prozent weniger zum Total Return beitragen als die Capital-Growth-Komponente.
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Hintergrund sei, dass Metropolmärkte im Vergleich zu den nachrangigen Stadtkategorien, also B- bis D-Städte, durch hohe Ausschläge der Wertänderungsrate gekennzeichnet seien. Die hohen Preise für Immobilien in Top-Lagen führten dazu, dass Investoren sich nun verstärkt auf sogenannte 1B-Lagen fokussierten, die ebenfalls einen relativ sicheren Cash-Flow generierten. (kl)
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