Der Traum von den eigenen vier Wänden wird zum Alptraum, wenn sich Klumpenrisiken und andere Gefahren realisieren. Indirekte Beteiligungen an Immobilien bieten neben der Risikostreuung weitere Vorteile.
Gastkommentar: Andreas Heibrock, Mitglied der Geschäftsführung der Real I.S. AG
Der Traum von den eigenen vier Wänden und der finanziellen Absicherung im Alter – in Deutschland wird er oft geträumt, in unsicheren Zeiten wie jetzt sogar noch häufiger und intensiver. So erwog im vergangenen Jahr ein Drittel aller Berufstätigen laut einer Umfrage des Allensbach-Instituts den Kauf eines Eigenheims oder einer selbstgenutzten Immobilie – rund 50 Prozent mehr als bei der Befragung 2010. 2012 dürfte sich dieser Trend fortsetzen. Die dahinter stehende Erkenntnis der Anleger, dass Sachwerte wie Immobilien oder Gold für die Vermögensanlage wichtig sind, ist grundsätzlich richtig. Der direkte Erwerb beispielsweise einer Eigentumswohnung oder eines Zinshauses kann jedoch auch zum Alptraum werden, birgt er doch nicht zu unterschätzende Gefahren – von überhöhten Preisen bis hin zum so genannten Klumpenrisiko durch die Konzentration des Portfolios auf eine einzige Anlage. Durch die indirekte Beteiligung an Immobilien, beispielsweise über geschlossene Fonds, lässt sich diese Gefahr minimieren. Dennoch hegen viele Anleger Zweifel gegenüber der Beteiligungsform – zu Unrecht, wie vor allem ein Vergleich der Zahlen zeigt.
So hat das Immobilienmarktrating der Ratingagentur Feri zusammen mit der Folgerechnung der Münchner Finanzberater VZ Vermögenszentrum ergeben, dass die durchschnittliche Nettorendite nach Steuern für Eigentumswohnungen in den großen deutschen Investitionsstandorten Berlin, München, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Frankfurt inzwischen nur noch bei im Schnitt 3,5 Prozent im Jahr liegt. In München sind es sogar nur 2,1 Prozent, in Frankfurt liegt die Rendite immerhin bei 4,3 Prozent – und damit am höchsten unter den sieben genannten Städten. Zwar erhält München im Feri-Rating die Note „A“, die ein vergleichsweise geringes Investitionsrisiko bei gleichzeitig hohem Potenzial ausdrückt. Doch gerade letzteres ist relativ zu sehen. Denn die genannten 2,1 Prozent Rendite nach Steuern erhalten Anleger nur, wenn die prognostizierten Miet- und Wertsteigerungen tatsächlich eintreten. Ist dies nicht der Fall, schrumpft die jährliche Nettorendite für Wohnungskäufer in München laut VZ Vermögenszentrum auf sehr magere 0,4 Prozent.
Dagegen können Anleger mit einem ausgewogenen Portfolio aus geschlossenen Immobilienfonds erfahrungsgemäß im Durchschnitt rund fünf Prozent pro Jahr nach Steuern erwirtschaften – und das, obwohl sie bei einem indirekten Investment mit anfangs höheren Beteiligungskosten rechnen müssen als bei der direkten Anlage. Beispiele sind das so genannte Agio, ein Aufschlag auf die Beteiligungssumme von in der Regel fünf Prozent, sowie andere fondstypische Kosten.
Um die genannte Rendite von rund fünf Prozent zu erzielen, kommt es auf die optimale Auswahl der Fonds an, die sich von Anleger zu Anleger unterscheidet. Das gilt für die Vergrößerung der Chancen genauso wie für die Minimierung der Risiken. So lassen sich die immer wieder angeführten Risiken einer unternehmerischen Beteiligung bis hin zum Totalverlust der Investitionssumme begrenzen, indem in mehrere Fonds investiert wird. Das ist zwar nicht für jeden Anleger eine Option. Doch jene, die eine Eigentumswohnung oder gar ein Zinshaus in teuren Märkten wie München oder Hamburg kaufen wollen, verfügen in aller Regel über ein ausreichend großes Vermögen. Wer beispielsweise eine Wohnung von 85 Quadratmetern in München-Haidhausen erwirbt, muss mit Kosten in Höhe von 450.000 Euro rechnen.
Geht man von einer Mindestbeteiligungssumme von 15.000 Euro je Fonds aus und legt zugrunde, dass der Kauf dieser Eigentumswohnung zur Hälfte durch einen Kredit finanziert würde, könnte dieser Anleger sein Vermögen – ohne Fremdkapital aufzunehmen – in 15 geschlossene Immobilienfonds investieren und sein Portfolio damit breit aufstellen. Denn mittels geschlossener Fonds kann er sich nicht nur an mehreren Immobilien beteiligen, sondern auch von den Vorteilen unterschiedlicher Immobilienklassen wie Büro- oder Einzelhandelsobjekten profitieren. Beispielsweise wirkt ein einzelner Mietausfall bei über 100 Mietern in einem Shoppingcenter weniger schwer als bei einer einzigen Wohnung, in die das gesamte Vermögen investiert wurde. Nun mag das Risiko des Mietausfalls in Wohnungsmärkten wie München oder in den gefragten Lagen von Berlin vergleichsweise gering sein. Zu bedenken ist jedoch auch, dass nicht jeder Anleger eine Kapitalanlagewohnung in einer Metropole kauft. Viele Käufer entscheiden sich – häufig aus einem Bauchgefühl heraus – für eine Wohnung in ihrer Wohngegend. Diese ist zwar aufgrund der geringeren Nachfrage durch Investoren günstiger im Kaufpreis und die anfängliche Rendite damit höher. Doch mit höheren Renditen gehen auch höhere Risiken einher. Handelt es sich beim Heimatort des Anlegers um eine von Bevölkerungsrückgang geprägte Region, ist der dauerhafte Vermietungserfolg gefährdet. Auch Wertsteigerungen, die einen Verkauf interessant machen würden, fielen dann aus. Eine Untersuchung des Immobilienverbands Deutschland IVD belegt: Innerhalb von zehn Jahren sind die Preise von Eigentumswohnungen mit mittlerem Wohnwert im kleinstädtischen und ländlichen Bereich um 30 Prozent gesunken. Heimische Anleger, die seinerzeit in den betroffenen Regionen kauften, haben Vertrautheit fälschlicherweise mit Sicherheit gleichgesetzt.
Doch selbst wenn am Standort der Immobilie kein andauernder Abwärtstrend festzustellen ist, muss berücksichtigt werden, dass Immobilienmärkte Zyklen unterliegen. Da sich nur äußerst selten alle Märkte in einem Abwärtstrend befinden, können Schwankungen im Portfolio durch Investitionen in unterschiedliche Regionen beziehungsweise Länder ausgeglichen werden. Das gilt im Übrigen auch für Währungsrisiken. Obwohl viele Anleger erfahrungsgemäß den heimischen Markt bevorzugen, gewinnen Investments außerhalb des Euroraums vor dem Hintergrund der anhaltenden Eurokrise zunehmend an Bedeutung. Zu bevorzugen sind dabei stabile Währungen wie der Australische Dollar.
Anders als bei Immobilieninvestitionen auf dem heimischen Markt sind Anleger bei der Vermögensanlage in fremden Ländern in der Regel auf einen erfahrenen Partner angewiesen, der die ausländischen Immobilienmärkte sehr gut kennt, beispielsweise um Kauf- und Verkaufschancen wahrzunehmen. Mit einem geschlossenen Fonds können Anleger dieses Know-How nutzen. Und auch darüber hinaus kommt es ihnen zugute: So kümmert sich bei Fonds ein professionelles Management darum, dass die Investitionsobjekte, etwa Bürogebäude, die prognostizierten Renditen tatsächlich erzielen. Ein privater Anleger könnte das – noch dazu in einem fremden Land – nicht leisten. Oftmals stoßen Privatinvestoren bereits bei der Verwaltung einzelner Wohnungen an ihre Grenzen. Eine Erhebung des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung ergab, dass lediglich vier von zehn Eigentümern Gewinne erwirtschafteten. Selbst diese lagen laut Deutschem Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) bei einer vermieteten Wohnung oder einem Mehrfamilienhaus im Durchschnitt bei nur 1,6 Prozent.
Zusammengefasst: Eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage beinhaltet viele Risikofaktoren bei einer denkbar geringen Rendite. Die größte Gefahr liegt dabei in der Konzentration des Vermögens in einer oder nur wenigen Immobilienanlagen. Meist können sich Anleger, die einen Wohnungskauf erwägen, an mehreren geschlossenen Fonds beteiligen und so von den Vorteilen verschiedener Immobilienklassen und -märkten profitieren – ohne dabei ein Kredit aufnehmen zu müssen, wie obiges Beispiel zeigt. Damit ist der geschlossene Fonds unter dem Aspekt der sinnvollen Vermögensanlage in Immobilien die bessere Eigentumswohnung.
Foto: Real I.S. AG
