Die vorläufigen Daten, die vom Jones Lang LaSalle-Capital-Markets-Research-Team aus mehr als 60 Ländern zusammengetragen wurden, lassen mit 103 Milliarden US-Dollar im zweiten Quartal eine zunehmende Dynamik bei Gewerbeimmobilien-Direktinvestitionen im Vergleich zum Vorjahr erkennen (plus zehn Prozent).
Der Interpretation der Immobilienberater von Jones Lang LaSalle (JLL) zufolge wenden sich die Investoren weiter von Aktienanlagen ab und anderen Anlageformen zu. Demnach konnte in In allen Regionen weltweit vom ersten zum zweiten Quartal 2012 ein Anstieg des Transaktionsvolumens notiert werden. Im Jahresvergleich gelte der Anstieg allerdings nur für den asiatisch-pazifischen Raum.
Ein Vergleich der von JLL gespiegelten Aktivitäten im laufenden Jahr mit jenen in der ersten Halbjahren 2010 und 2011 zeigt, dass im Gegensatz zu dem fragilen Markt vor zwei Jahren die Investoren aktuell wesentlich abschlussfreudiger waren (Transaktionsvolumen plsu 50 Prozent). In Anbetracht der anhaltenden Sorge um die Verschuldung und das Konjunkturwachstum habe die durch die Regierungsanreize weltweit entfaltete Dynamik im ersten Halbjahr 2011 im laufenden Jahr allerdings nicht angehalten, berichtet die Immobilienberater. Das Transaktionsvolumen ging nach JLL-Zahlen im Halbjahresvergleich 2011/2012 leicht um neun Prozent zurück.
Arthur de Haast, Leiter der International Capital Group von JLL kommentiert die Entwicklung: „Wir bewegen uns zweifellos in einem schwierigen Umfeld. Aber die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Gewerbeimmobilien in guter Lage bleibt weltweit weiterhin stark, eindeutiges Indiz ist das Ergebnis in den letzten drei Monaten. Vor dem Hintergrund immer weiter nachlassender Renditen anderer Asset-Klassen sind die laufenden Erträge, die gewerbliche Spitzenimmobilien des Core-Segmentes bieten, für viele Investoren attraktiv. Selbst in Europa, derzeit im Zentrum des konjunkturellen Sturms, machen Transaktionen wie beispielsweise jüngst der Erwerb von zwei Londoner Immobilien aus dem KanAm-Portfolio durch den malaysischen Rentenfonds PNB zu einem über dem ausgewiesenen Buchwert von 590 Millionen Euro liegenden Preis deutlich, dass für beste Objekte die Nachfrage stimmt.“
Ein konstantes Merkmal des Investmentmarkts in letzter Zeit sei der Einfluss kapitalkräftiger Käufer bei Core-Immobilien in Spitzenlagen geweseb. Angesichts von Meldungen über den Ausstieg von Banken aus dem gewerblichen Immobilienfinanzierungsgeschäft und Markteinsteigern, die nur einen Bruchteil des erforderlichen Kapitals bereitstellen könnten, dominierten Private-Equity- sowie institutionelle und eigenkapitalstarke Investoren die Kaufaktivitäten auf Kosten von Verkäufern, die veräußern müssen, insbesondere Projektentwicklern.
„Wir sehen ein Plus des Transaktionsvolumens im zweiten Quartal und ein Tempo der Aktivitäten, das weitgehend dem von 2011 entspricht. Dabei entwickeln sich die globalen Investmentmärkte weiter und es treten vermehrt eigenkapitalstarke neue Marktteilnehmer auf, die von den unmittelbaren laufenden Erträgen und dem längerfristigen Kapitalwachstum angezogen werden. Wir gehen davon aus, dass der Investmentmarkt weiterhin von den Playern beherrscht wird, die Zugang zu Eigenkapital haben und nur minimale oder gar keine Kreditfinanzierung benötigen. In Paris war das zum Beispiel am Erwerb von Einzelhandels- und Büroimmobilien durch Investoren aus Katar zu beobachten oder bei neuen Marktteilnehmern wie Norges, die ihre Direktinvestitionen in Immobilien auf den internationalen Märkten weiter verstärken“, prognostiziert David Green-Morgan, Director Global Capital Markets Research bei JLL.
De Haast ergänzt: „In den letzten beiden Jahren haben Core-Immobilien in Spitzenlagen eine starke Performance an den Tag gelegt, sie haben das meiste Investitionskapital angezogen. Das Gewicht dieses Kapitals hat die Renditen auf den globalen Märkten für Spitzenimmobilien sinken lassen, während die Renditen für zweitklassige Immobilien nach wie vor einen Anstieg verzeichnen. Die Schere zwischen prime und secondary wird also immer größer. Trotz der unsicheren konjunkturellen Aussichten werden sich die Preise in vielen „Zweit-Märkten“ letztendlich auf einem Niveau einpendeln, das vermehrt Kapital anziehen wird.“
Obwohl das Halbjahresvolumen geringfügig unter dem Niveau von 2011 liegt, gibt es laut JLL keinen tiefgreifenden Einschnitt bei den Anleger-Aktivitäten oder bei der Kapitalbeschaffung. Zu beobachten seien aber längere Verhandlungszeiträume. Darüber hinaus werde das Thema Kreditfinanzierung die Immobilienmärkte auch in den kommenden sechs Monaten begleiten. Vor diesem Hintergrund bleibt JLL bei seiner Prognose von rund 400 Milliarden US-Dollar Transaktionsvolumen in 2012. Ein möglicher weiterer Preisanstieg im Core-Bereich könnte in „Sekundärlagen“ für verstärkte Aufmerksamkeit bei dort verfügbaren Gelegenheiten sorgen. Dies wäre dann ein zusätzlicher Schub in der normalerweise schon an sich aktiveren zweiten Jahreshälfte. (te)
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