Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien zeigte nach Angaben des Immobilienberatungsunter-nehmens Jones Lang LaSalle (JLL) im dritten Quartal 2012 eine anziehende Dynamik. Den größten Zuwachs beim Transaktionsvolumen verbuchten allerdings Wohnimmobilien.
Mit rund 5,4 Milliarden Euro habe das in gewerblich genutzte Immobilien investierte Kapital um 26 Prozent über dem Vorquartal gelegen. Seit Jahresanfang wurde damit ein Transaktionsvolumen von 14,9 Milliarden Euro registriert, was allerdings einem Rückgang von 14 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht.
„Da sich einige größere Transaktionen zeitlich verschoben haben, konnte die Lücke zum Vorjahr nicht ganz geschlossen werden. Im letzten Quartal erwarten wir aber ein signifikantes Anziehen der Abschlüsse. Ein Gesamttransaktionsvolumen von 21 bis 23 Milliarden Euro erscheint nach wie vor realistisch“, so Timo Tschammler, Leiter Investment und Vermietung Büro- und Industrieimmobilien Jones Lang LaSalle Deutschland.
Big 7 mit mehr als der Hälfte des Transaktionsvolumens
Auf die sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart entfielen laut JLL mit 9,1 Milliarden Euro mehr als 60 Prozent des Volumens. Auch die absoluten Volumina in jeder dieser „Big 7“ hätten mit Ausnahme von München im dritten Quartal den bisherigen Spitzenwert erreicht. Neben den starken Anstiegen in München und Stuttgart (plus 42 und plus 229 Prozent) sei auch der Zuwachs von 38 Prozent in Berlin hervorzuheben.
Im Zwölf-Monatsvergleich ist nach Angaben von JLL der Anteil der gehandelten Büro-Investments deutlich von 25 auf aktuell 44 Prozent angestiegen, das absolute Volumen kletterte von 4,43 auf 6,6 Milliarden Euro. Im Gegensatz dazu fiel der Anteil für Einzelhandelsimmobilien von 48 Prozent auf aktuell rund 30 Prozent zurück. „Dies ist nicht auf eine rückläufige Nachfrage zurückzuführen, sondern in erster Linie Resultat des begrenzten Angebots vor allem im Bereich Shopping Center“, so Jörg Ritter, Leiter Einzelhandels-Investment und -Vermietung Jones Lang LaSalle Deutschland. Von der Anzahl her hätten Fachmärkte inklusive Supermärkte/Discounter sowie Fachmarktzentren oder Nahversorgungs-Standorte dominiert.
Bei den Spitzenrenditen in den sieben Metrpolen haben sich im Vergleich zur Mitte des laufenden Jahres laut JLL außer in Stuttgart (von 4,95 auf 4,8 Prozent) keine Änderungen ergeben. Für Büroimmobilien liegen demnach die Spitzenrenditen in der Aggregation über alle sieben Hochburgen hinweg bei 4,80 Prozent. Für Shopping Center würden nach wie vor Netto-Anfangsrenditen von genau fünf Prozent gezahlt. „Der Druck bleibt aufgrund des Nachfrageüberhangs bestehen. Wir erwarten bis Ende des Jahres nur noch mäßige Rückgänge und im nächsten Jahr eine Seitwärtsbewegung“, so Tschammler. Anders sehe es für innerstädtische Geschäftshäuser in interessanten und wirtschaftlich starken Städten außerhalb der Big 7 aus. Dort würden die Ankaufsfaktoren steigen. Der Produktmangel in dem stark nachgefragten Core-Segment werde sich auch in den verbleibenden drei Monaten des Jahres nicht ändern und sich dementsprechend auf die Zahl der gewerblichen Immobilientransaktionen auswirken.
Weiterhin hohe Investorennachfrage für Wohnimmobilien
Ein deutlich gewachsenes Transaktionsvolumen registriert JLL bei Wohnimmobilien. In den ersten neun Monaten 2012 wurde ein Transaktionsvolumen von acht Milliarden Euro für Portfolios (mehr als 10 Wohneinheiten) registriert. Mehr als 140.000 Wohneinheiten wechselten den Eigentümer. Damit werde das Volumen des Vorjahreszeitraumes um fast 75 Prozent übertroffen. Sollten die noch ausstehenden Groß-Transaktionen der TLG und der Woba Dresden (Gagfah) in den kommenden drei Monaten noch zum Abschluss kommen, würde die Grenze von zehn Milliarden Euro laut JLL bei Weitem überschritten. „Insbesondere für ausländische Investoren erscheint der deutsche Wohnungsmarkt nach wie vor äußerst attraktiv, auch wenn die Preise in Teilbereichen schon stark angezogen haben. Auf der Suche nach entsprechenden Renditen sehen sich deshalb immer mehr Investoren veranlasst, auch andere Städte abseits der Big 7 ins Auge zu fassen“, notiert Helge Scheunemann. (bk)
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