Trotz Unsicherheit über die weitere politsche und konjunkturelle Entwicklung hat der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien nach Angaben von Jones Lang LaSalle im ersten Halbjahr 2018 ein gutes Ergebnis verbucht. Es gebe jedoch Anzeichen für eine Wende.
Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt hat laut Jones Lang LaSalle (JLL) mit rund 25,6 Milliarden Euro ein fast identisches Ergebnis wie im gleichen Zeitraum des Vorjahres erzielt (minus ein Prozent) und damit den Trend aus dem ersten Quartal bestätigt.
Damit habe sich der Markt trotz der Unsicherheiten durch einen drohenden Handelskonflikt mit den USA, politischer Unsicherheit in der EU und zu erwartender Zinserhöhungen stabil gezeigt.
„Noch spielen alle diese ‚grauen bis schwarzen Schwäne‘ bislang auf dem deutschen Investmentmarkt faktisch keine Rolle. Gleichwohl wachsen Skepsis und Sorge, dass sich der seit 2010 anhaltende Aufschwung so langsam seinem Ende nähern könnte. Die Umfragen zu den künftigen Geschäftserwartungen der Immobilienexperten lassen zumindest darauf schließen. Die von uns zum Ende des ersten Quartals unter der Überschrift ‚herausforderndes Investmentjahr‘ formulierten Themen haben sich jedenfalls bestätigt“, sagt Timo Tschammler, CEO JLL Germany.
Stabiles Gesamtjahr 2018 erwartet
Auch die Anzahl der Transaktionen liege auf einem ähnlichen Niveau, sodass die grundsätzliche Dynamik am Markt erhalten geblieben sei.
„Auch wenn Deutschland in seinem Ruf als Hort politischer Stabilität in den aktuell hinter uns liegenden Tagen gelitten hat, rechnen wir zumindest für den Rest des Jahres 2018 mit keinen signifikanten Auswirkungen auf die Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien. Daher bleiben wir bei unserer Prognose für das Gesamtjahr von rund 55 Milliarden Euro. Sollte sich die Regierungskrise allerdings weiter verschärfen, könnte das bei Investoren in der Risikobetrachtung negativ zu Buche schlagen und für eine abwartende Haltung im nächsten Jahr sorgen“, prognostiziert Tschammler.
Immobilien in den Big 7 sehr stark nachgefragt – Bedeutung der B-Städte sinkt
Auffällig im zweiten Quartal war laut JLL der deutliche Fokus der Investoren auf die sieben Immobilienhochburgen mit rund 63 Prozent des gesamtdeutschen Transaktionsvolumens. Unter den 20 größten Transaktionen in den Monaten April bis Ende Juni fand nur eine einzige nicht in einer der Hochburgen statt.
Das Transaktionsvolumen in den Big 7 bis zur Jahresmitte legte mit einem Plus von 29 Prozent im Vergleich zum Vorjahr sehr deutlich zu. In den so genannten B- oder C-Städten sank das Ergebnis dementsprechend. „Innerhalb der ABBA-Strategie dominiert im aktuellen Marktumfeld eindeutig das AB, also A-Stadt und B-Lage“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
„Frankfurt is back“: Nachdem sich in den letzten Quartalen regelmäßig Berlin und München die Top-Position teilten, habe sich zur Jahresmitte die Banken- und Finanzmetropole mit gut 3,8 Milliarden Euro und einem Plus von 62 Prozent gegenüber dem Halbjahr 2017 wieder an die Spitze gesetzt. Dafür sorgten laut JLL unter anderem acht Transaktionen mit mehr als 100 Millionen Euro Volumen (inklusive Frankfurter Objekte aus Portfolios).
München (3,62 Milliarden Euro) und Berlin (3,18 Milliarden Euro) konnten ebenfalls die drei Milliarden Euro übertreffen. Aus dem positiven Reigen der Big 7 schert nur Köln aus. Als einzige unter den Metropolen reduzierte sich das Transaktionsvolumen in der Millionenstadt am Rhein um 43 Prozent.
Mit knapp 11,4 Milliarden Euro entfielen laut JLL rund 45 Prozent des Transaktionsvolumens auf Büroimmobilien. Diese Nutzungsart sei die nach wie vor mit Abstand dominierende. Ein Anteil von knapp 18 Prozent entfällt auf einzelhandelsgenutzte Immobilien, das Transaktionsvolumen von Logistikobjekten stabilisiert sich prozentual im zweistelligen Bereich (elf Prozent). Kliniken, Pflege- und Seniorenheime etablierten sich immer mehr unter den verschiedenen Nutzungsarten, auf sie entfallen ca. 1,6 Milliarden Euro. Sie liegen damit nur noch knapp hinter Hotels oder gemischt genutzten Immobilien.
Renditen in der Spitze stabil
Mit Spannung blicken die Marktakteure laut JLL immer wieder auf die Renditen. Geht es noch weiter nach unten? Reagieren die Immobilienrenditen auf die Veränderung in der Zinslandschaft? Es sei ein gemischtes Bild, und jede Assetklasse für sich habe ihren eigenen Zyklus. Insofern gebe es auch unterschiedliche Tendenzen.
Für die transaktionsstärkste Nutzungsart Büro hat sich der Trend eines nur noch sehr moderaten Rückgangs für Top-Produkte in den besten Lagen laut JLL auch im zweiten Quartal fortgesetzt. Hier scheine tatsächlich ein Boden erreicht zu sein. Mit einer über alle sieben Hochburgen hinweg gemittelten Spitzenrendite von 3,24 Prozent habe sich diese im Vergleich zum Vorquartal kaum verändert.
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