Der Initiator hat für die Gebäude zwischen dem 16,8- und 18,3-fachen einer Jahresnettomiete bezahlt. Für Münchener Verhältnisse und angesichts des Alters der Fondsobjekte liegt das im Rahmen.
„Der Preis für eine Immobilie ist ohnehin immer relativ“, sagt Andreas Heibrock, Mitglied der Geschäftsführung bei Real I.S. und tritt dem Einwand, München sei schlicht zu teuer für eine sinnvolle Investition entgegen.
„In Metropolen wie München, deren Bevölkerung allen Prognosen zufolge in den kommenden zehn Jahren um weitere 200.000 Menschen wachsen wird und deren Straßennetz nur begrenzt erweiterbar ist, spielt die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel eine entscheidende Rolle. Alle drei Fondsobjekte sind praktisch direkt an das U- und S-Bahn-Netz angebunden“, erklärt Heibrock.
Das Ende der Fondslaufzeit ist für das Jahr 2023 prognostiziert. Bis dahin sollen die Anleger jährliche Ausschüttungen von anfangs 5,5 später sechs Prozent der Einlage erhalten. Dann sollen voraussichtlich auch alle drei Fondsgebäude veräußert werden.
Das Jahr sei auch deshalb gewählt worden, weil sich dann die drei Ankermieter jeweils erklärt haben müssen, ob sie bleiben wollen oder nicht. Bei den Verkaufsfaktoren hat Real I.S. mit einem Abschlag von jeweils 1,5 Jahresmieten kalkuliert.
„Neben der Drittverwendungsmöglichkeit der Objekte sind in einem solchen Portfoliofonds die Zeitpunkte wichtig, in denen die Mietverträge auslaufen. Bei unserem Fonds steht die Weitervermietung in den Jahren 2023, 2024 und 2025 an, sofern die Mieter nicht von ihren Verlängerungsoptionen Gebrauch machen. Dann würden jeweils zwischen 8.000 und 16.000 Quadratmeter pro Jahr frei, die der Büromarkt München gut verkraften kann.
Allein im Jahr 2011 wurden rund 800.000 Quadratmeter neu vermietet“, erklärt Heibrock und sieht einer möglichen Nachmietersuche gelassen entgegen. Sie sollte aber auch gelingen, damit die Prognoserechnung aufgeht.
Real I.S.-Wettbewerber Wealth Cap hat Anfang Oktober 2012 ebenfalls in München eingekauft. Den Kaufpreis für die Immobilie auf der Theresienhöhe in der Ganghoferstraße 27-29 will er allerdings noch nicht preisgeben.
Rund 100 Millionen Euro dürfte sie schätzungsweise schon gekostet haben. Die Gesamtfläche von 30.283 Quadratmetern zuzüglich der 297 PKW-Stellplätze ist in den kommenden zehn Jahren an die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG vermietet. Das Bürogebäude ist rund zehn Jahre alt und wurde vom Bund Deutscher Architekten mit dem BDA-Preis ausgezeichnet. Bisheriger Eigentümer war die Alte Messe Partner-Fonds GmbH & Co.KG.
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