Zu Beginn des Shutdowns im Frühjahr 2020 stand der Immobilienmarkt in einer Schockstarre, viele erwarteten ein Ende des jahrelang anhaltenden Immobilienbooms. Der Wohnungsmarkt kam zum Erliegen, Annoncen blieben aus, Besichtigungen und Notartermine gab es auch aufgrund der Kontaktbeschränkungen kaum. Doch entgegen anfänglicher Prognosen hat der Immobilienmarkt die Corona-Krise nahezu unbeschadet überstanden. Das Preisniveau bei Kaufimmobilien ist vielerorts weiterhin hoch, im Vergleich zu 2019 unterlagen die Preise pro Quadratmeter kaum Schwankungen.
Hotel- Einzelhandelsimmobilien unter Druck
Die Pandemie hat jedoch einige Marktsegmente stärker in Mitleidenschaft gezogen als andere. So sind Gewerbeimmobilien derzeit kein sehr gefragtes Investment unter BauentwicklerInnen. Büroimmobilien hat die Krise dabei noch am wenigsten geschadet. Laut einer aktuellen Studie von YouGov und Locatee kommen noch immer viele Mitarbeiter freiwillig in die Büros, obwohl Homeoffice möglich wäre.
In derselben Umfrage geben Büromitarbeiter an, dass sie glauben, dass sich hybride Arbeitsplätze durchsetzen werden. Marktbeobachter gehen jedoch eher strikt davon aus, dass das Büro die Pandemie überdauern wird. Auch wenn viele Mitarbeiter auf den Geschmack des Homeoffice gekommen sind, prognostiziert eine Analyse des Immobiliendienstleisters JLL, dass ein Mehr an Remote Working nicht zwangsläufig mit weniger benötigten Quadratmetern einhergehen wird.
Für das neue Jahr gehen Experten davon aus, dass die Büromieten in den sieben größten Metropolen Deutschlands um 2,6 Prozent anziehen werden.
Den Hotel- und Einzelhandelsimmobilien setzen vor allem die Reisebeschränkungen sowie die verschiedenen Lockdown-Regelungen deutlich zu und es ist noch unklar, ob die großzügigen Finanzhilfen des Bundes genügen werden, um eine Pleitewelle im kommenden Jahr zu verhindern. Nach Angaben des Handelsverbands HDE stehen mittelfristig 50.000 Läden vor dem Aus. Auch ist nicht klar, wie das Reiseverhalten nach der Pandemie aussehen wird, ob Fernreisen weiterhin im gleichen Maße stattfinden werden und können wie vor der Krise.
Nachfrage nach Wohnimmobilien über das bereits hohe Vorkrisenniveau gestiegen
Eine Anlageklasse profitierte jedoch: Die Wohnimmobilien. Die Corona-Pandemie beschleunigte diesen ohnehin vorhandenen Trend, so dass auch Anfang 2021 von einem Einbruch der Immobilienpreise noch nichts zu spüren ist. Im Gegenteil, die Immobilienpreise sind stabil und steigen vielerorts sogar weiter. Mit einem Wachstum der Preise von +7,8 Prozent zum Vorjahresquartal und +2,9 Prozent zum Vorquartal ist der Anstieg laut statistischen Bundesamt klar zu erkennen und der stärkste seit vier Jahren.
Nach Informationen des Maklerunternehmens Engel & Völkers stiegen u.a. die Angebotspreise für Eigentumswohnungen von Februar bis Dezember 2020 um 13,1 Prozent, und damit sogar stärker als im Vergleichszeitraum des Vorjahrs (+10,5 Prozent). Bei Ein- und Zweifamilienhäusern lagen die Angebotspreise in Deutschland im ersten Halbjahr 2020 durchschnittlich 10,5 Prozent über dem ersten Halbjahr 2019 und im zweiten Halbjahr 2020 durchschnittlich 10,3 Prozent über dem zweiten Halbjahr 2019.
Anhaltender Trend zur Urbanisierung und neue Landlust
Im Nachfrageverhalten ist jedoch neben der anhaltenden Urbanisierung eine leichte Veränderung zu erwarten: So haben die Folgen der Pandemie auch Auswirkungen darauf, wie und wo die Menschen künftig leben wollen und können. Sofern sie eine gute Anbindung und Infrastruktur aufweisen, werden Vorstädte beliebter.
Nach Erkenntnissen des Maklerunternehmens Engel & Völkers machten manche Kunden etwa Kompromisse und Abstriche bei der Lage, um zum Beispiel mehr Platz, einen Garten oder einen Balkon zu haben. So gebe es eine Tendenz zum “Wohnen im Grünen” und in vielen Regionen eine „Lust zurück aufs Land“. Dieser Wunsch scheint bei der angestiegenen Relevanz von Raum und der Nutzung der heimischen vier Wände als Arbeitsplatz sehr plausibel.
Wie nachhaltig sich die Wohnvorlieben wandeln, dürfte voraussichtlich stark davon abhängen, ob es den Gemeinden in der Peripherie der Wirtschaftszentren gelingt, dauerhaft attraktive Lebensbedingungen zu bieten mit ÖPNV, Internet, Kinderbetreuung und Gesundheitsversorgung.
EigentümerInnen, die derzeit ihr Kapital in den großen Städten in Immobilien gebunden haben, sind mitunter auf der Suche nach einer Möglichkeit, die Stadt als Wohnraum bei Zeiten hinter sich zu lassen ohne ihre Wohnung dabei verkaufen oder vermieten zu müssen. Generell ist der Bedarf, das Kapital zu nutzen, das in Immobilien investiert wurde, bei vielen EigentümerInnen größer als man vermuten mag.
Der erhöhte Fokus auf die Arbeit im Home Office könnte noch einen weiteren Effekt auf den Markt haben. So könnte sich mittel- bis langfristig etwa die Nachfrage nach einem zusätzlichen kleinen Zimmer für die Heimarbeit erhöhen. Allerdings: Solche Auswirkungen werden erst in einigen Jahren messbar sein.
Weiteres Wachstum trotz Corona-Krise prognostiziert
Dass aus der Coronakrise keine Immobilienkrise geworden ist, liegt an mehreren Faktoren. Die Bedeutung einer eigenen Wohnimmobilie in Zeiten der Coronakrise hat für viele Menschen nochmal an Stellenwert gewonnen. Insbesondere die niedrigen Zinsen sorgen dafür, dass Wohneigentum erschwinglich bleibt. Mit begünstigt haben diesen Trend aber auch die Coronahilfen der Bundesregierung, die es MieterInnen und DarlehensnehmerInnen ermöglichten, ihre ausstehenden monatlichen Zahlungen zu bedienen. Es spricht viel dafür, dass der zu Anfang der Pandemie prognostizierte Nachfrageeinbruch weiterhin ausbleiben wird.
Nach einer Prognose des Hamburger Gewos-Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung werden die wesentlichen Treiber des Booms mit hoher Wahrscheinlichkeit intakt bleiben, trotz Corona-Krise. So lässt die demografisch bedingt hohe Wohnungsnachfrage erwarten, dass die Preise von Wohnimmobilien nicht substanziell nachgeben werden. Auch der Mangel an Bauland und Objekten führt dazu, dass der Bedarf an Wohnraum weiter steigt. Vor allem in den Innenstädten vieler Großstädte wird in der Preisdruck also weiter hoch bleiben, weil trotz vermehrten Neubaus in den Ballungsräumen immer noch zu wenig Wohnraum geschaffen wurde.
Neue digitale Assetklasse für Wohnimmobilien
Die nach wie vor hohe Nachfrage zeigt deutlich die große Stabilität des Immobilienmarktes und wird mittelfristig auch noch mehr KapitalanlegerInnen zu dieser Assetklasse ziehen. Nicht nur das Niedrigzinsumfeld, sondern auch das Auf und Ab an den Aktienmärkten führt InvestorInnen regelmäßig den Wert von sicheren Anlagen vor Augen. Wohnimmobilien erweisen sich damit gerade in Krisenzeiten erneut als eine sicherere Geldanlage mit Aussicht auf steigende Renditen.
Das Problem dabei: Nicht jeder kann es sich leisten, Wohnungen und Häuser zu kaufen. Empfehlungen für das vorhandene Eigenkapital zum Kauf einer Wohnung – egal ob als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung – reichen von 20 bis zu 30 Prozent. Bei einer Eigentumswohnung in Köln mit 150 Quadratmetern kann sich das Mindestkapital bei aktuellen Marktpreisen auf mehrere hunderttausend Euro summieren. Für PrivatanlegerInnen mit geringerem Kapital gibt es nun eine neue Asset-Klasse im Bereich Immobilien, um von den Wertsteigerungen des Immobilienmarktes zu profitieren. Mit sogenannten Bricks haben AnlegerInnen jetzt die Möglichkeit, kleinste Anteile von Wohnungen zu erwerben.
In dieser neuen Investmentkategorie für Wohnimmobilien wandelt das Proptech Brickbuy Bestandswohnungen quadratmeterweise in ein handelbares Finanzprodukt um und bietet diese Anteile (Bricks) als langfristiges Investment an. Auf der digitalen Plattform des Kölner Start-ups wird hier im Unterschied zu einem offenen Immobilienfonds nicht in Wohnanlagen oder mehrere Mietshäuser investiert.
Bei Brickbuy beteiligen sich InvestorInnen in Objekte von privaten EigentümerInnen, die das Angebot wiederum nutzen, um ihr in der Immobilie gebundenes Kapital liquide zu machen. Bei den Bricks handelt es sich um ein Wertpapier eigener Art in Form einer unverbrieften, registrierten Schuldverschreibung.
Bei der Auswahl der Immobilienobjekte konzentriert sich Brickbuy auf Städte mit über 500.000 EinwohnerInnen. Die angebotenen Wohnungen liegen in guten Vierteln und befinden sich in einem guten Zustand, den man über eine virtuelle Tour durch das Objekt überprüfen kann. Dies gewährleistet zudem eine höhere Verkaufsbereitschaft gegen Ende des Vertrages.
Der Vorteil für AnlegerInnen: Sie können mit einem Preisvorteil und ohne Kaufnebenkosten in private Wohnimmobilien investieren, die bisher nur den EigentümerInnen vorbehalten sind. So öffnet sich ein großes Potenzial an Immobilieninvestments deutschlandweit und die Möglichkeit, langfristig von der Wertsteigerung der Immobilie zu profitieren.
Autor Fausto Lorfeo ist Co-Gründer und Geschäftsführer Brickbuy. Gemeinsam mit seinen beiden Co-Gründern Manuel Kreutz und Alexander Braun gründete er 2019 das Start-up Brickbuy in Köln und launchte im Dezember 2020 die ersten “Bricks” Kölner Immobilien auf der Plattform.
