Das Problem haben die Fondskonzeptionäre bei Real I.S. in ihrer Kalkulation berücksichtigt und gleich zu Anfang 10,5 Millionen Euro für Modernisierungsarbeiten eingeplant, die die Energieefizienz des Gebäudes auf das zweitbeste Level B steigern sollen. „Über die Fondslaufzeit werden weitere 10,9 Millionen Euro investiert und am Ende haben wir Revitalisierungskosten in Höhe von 12,7 Millionen Euro eingeplant. Das entspricht insgesamt rund 29 Prozent des Kaufpreises. Somit sollte gewährleistet sein, dass die Immobilie sich jederzeit technisch in neuem und einwandfreiem Zustand befindet“, sagt Andreas Heibrock, Mitglied der Geschäftsleitung bei Real I.S.
Zum Vergleich: Hannover Leasing hat eigenen Angaben zufolge vorsichtig kalkuliert und für Revitalisierungs- und Maklerkosten im geplanten Verkaufsjahr dennoch nur 2,76 Millionen Euro zurückgestellt. Dabei war das Real-I.S.-Gebäude trotz seines Alters ebenfalls kein Schnäppchen: Der Kaufpreis von 107 Millionen Euro entspricht 16,6 Jahresnettokaltmieten. Muss die Sicherheit aus der vermuteten Bonität eines Staatsmieters und einer langfristigen Vertragsbindung also teuer erkauft werden?
Nicht zwangsläufig, wie Buss Capital mit seinem jüngsten Beteiligungsangebot zeigt, das seit Anfang Mai im Vertrieb ist. Das Fondsobjekt wurde im Dezember 2010 fertiggestellt, ließe sich als Green Building der Kategorie A zertifizieren (worauf das Emissionshaus aus Kostengründen verzichtet hat) und ist für 14,5 Jahre an den staatlich geförderten Hochschulträger „Vereniging VU-Windesheim“ vermietet. Unter seinem Dach sind die Universität Amsterdam, die Fachhochschule CHW und die Uniklinik zusammengeschlossen. Für die gesamte Mietfläche von knapp 9.000 Quadratmetern und den dazugehörigen 66 Parkplätzen hat das Emissionshaus eigenen Angaben zufolge 21,7 Millionen Euro bezahlt. Der Kaufpreisfaktor liegt bei schlanken 14,7. Allerdings befindet sich das Gebäude auch nicht in der Metropole Amsterdam, sondern im rund 30 Kilometer entfernten, beschaulicheren Almere, das mit knapp 200.000 Einwohnern aber immerhin die siebtgrößte Stadt der Niederlande ist. Die CHW nutzt bereits zwei Gebäude in Almere und will mittelfristig den Standort zu einer Campus-Hochschule für 16.000 Studenten ausbauen.
Der für den Immobilienbereich bei Buss Capital zuständige Geschäftsführer, Peter Kallmeyer, sieht bei den niederländischen Büromietern den Trend „zurück in die Stadt“ und hat ihn bei der Objektauswahl berücksichtigt. „Die Niederlande zählen zu den am dichtesten besiedelten Flächenländern der Welt. Insbesondere in den Toplagen der Großstädte war der Platz lange sehr knapp. Deshalb sind in den letzten zwanzig Jahren viele Büroparks außerhalb der Zentren entstanden. Das hat sich in den vergangenen beiden Jahren umgekehrt“, berichtet Kallmeyer.
„Weil die Wirtschaft wieder wächst, hat auch die Immobiliennachfrage wieder angezogen. Gleichzeitig gibt es auch in den attraktiven Innenstadtlagen noch genügend Leerstand, den die Mieter zur Standortverbesserung nutzen. Um die Immobilie später gut verkaufen oder vermieten zu können, muss die Objektgröße allerdings zum Standort passen“, sagt der Geschäftsführer von Buss Capital.
Seite 5: Es muss nicht immer Amsterdam sein – Zwolle und Hoofddorp haben auch ihre Reize
