Der aktuelle Gesetzesentwurf zur Reform der Grundsteuer sieht auf Bundesebene eine Ermittlung des Grundsteuerwerts auf Basis eines wertabhängigen Modells vor. Wertermittlungen von Immobilien sind jedoch komplex – insbesondere Wirtschaftsimmobilien sind als Spezialimmobilien nur schwerlich einer einfachen Bewertung zu unterziehen. Ein Kommentar von Dr. Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des Ausschusses Steuerrecht beim ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft.
Entsprechend handelt es sich bei dem wertabhängigen Modell um ein Berechnungsschema mit vielen Parametern, was die Bewertung aufwendig macht und die Streitanfälligkeit für die Zukunft erhöht. Auch sind beispielsweise die Bodenrichtwerte im Zusammenhang mit der Grundsteuer nicht unproblematisch.
Wechsel des Berechnungsmodells wäre zielführender
Einerseits führen sie in Metropolregionen aufgrund ihrer dynamischen Steigerung zu nicht unbeachtlichen Herausforderungen insbesondere im Bereich Wohnen. Andererseits sind sie rein rechtlich kritisch, weil sie nicht justiziabel sind. Andere Parameter spiegeln nur statistische Wertannahmen wider.
Wenn jedoch bereits die Berechnungsparameter eines Modells nur durch verallgemeinerte Werte gefüllt werden, kann das Modell wohl kaum eine realitätsgetreue Wertberechnung liefern. Es wäre daher zielführender, ein einfacheres Berechnungsmodell wie das Flächenmodell anzuwenden, anstatt sich durch eine solch komplexe und somit teure Berechnung der Illusion realitätsgerechter Werte hinzugeben.
Länderöffnungsklausel daher sinnvoll
Der ZIA begrüßt in diesem Zusammenhang die geplante Länderöffnungsklausel. Hierdurch bekommen zumindest einzelne Länder die Möglichkeit, die Grundsteuer in Form eines einfachen und unbürokratischen Flächenmodells zu erheben.
Im Zuge der Länderöffnungsklausel muss jedoch sichergestellt werden, dass bei einer Nutzung des Optionsmodells das entsprechende Land keine zusätzlichen Berechnungen nach dem Bundesmodell für Zwecke des Länderfinanzausgleichs vornehmen muss. Eine Schattenberechnung nach dem Bundesmodell allein für Zwecke des Länderfinanzausgleichs wäre nicht im Sinne der politisch avisierten Entbürokratisierung.
Umlagefähigkeit der Grundsteuer beibehalten
Die Umlagefähigkeit der Grundsteuer muss nach Ansicht des ZIA erhalten bleiben. „Die Abschaffung der Umlagefähigkeit – wie sie aktuell der Berliner Senat mit einer Bundesratsinitiative plant – ist nichts anderes als eine weitere Form von verantwortungsloser Symbolpolitik“, so Volckens.
In dem einen Fall könnte der Vermieter die Kaltmiete noch erhöhen, um die vorher nicht existente neue wirtschaftliche Belastung aufzufangen. Möglicherweise ist dies nicht kurzfristig möglich, mittel- und langfristig aber wird die wirtschaftliche Belastung aus der Grundsteuer in der Kalkulation berücksichtigt und somit in die Kaltmiete eingepreist.
Nur Neubau bringt eine Dämpfung des Mietpreises
Durch die Berücksichtigung der wirtschaftlichen Mehrbelastung bei der Bemessung der Kaltmiete würde auch ein Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete folgen. Im Ergebnis würden die Mieten steigen. In dem anderen Fall könnte der Vermieter die zusätzliche Belastung nicht in der Kaltmiete berücksichtigen.
Wenn allerdings die Belastungen für Vermieter steigen, kann weniger investiert werden, etwa in energetische Modernisierungen oder insgesamt in den dringend benötigten Neubau, der wiederum eine mietpreisdämpfende Wirkung hätte. Am Ende wirkt sich ein solcher Eingriff somit vor allem auf die Mieter negativ aus. Man muss sich doch schon sehr wundern, dass der Berliner Senat solch einfachste wirtschaftlichen Zusammenhänge nicht erkennt.
Umlagefähigkeit essenziell für Mieter
Für den Mieter sei es die fairste und transparenteste Lösung, wenn die Umlagefähigkeit erhalten bleibt. Außerdem sei die Grundsteuer ja gerade dafür da, für den Nutzer die entsprechend funktionierende Infrastruktur vor der Haustür zur Verfügung zu stellen – nicht dem Hauseigentümer.
Der Gedanke der Abschaffung sei zudem auch verfassungsrechtlich zweifelhaft. Denn die Grundsteuer würde ohne ihre Umlagefähigkeit aufgrund der wertabhängigen Ermittlung wie eine Vermögensteuer ausschließlich auf Immobilieneigentum wirken.
