Der Markt für Wohn-Investments in Hamburg zeigt sich angesichts der Corona-Pandemie äußerst krisensicher. Das Transaktionsgeschehen kam während des Lockdowns zwar kurzzeitig zum Erliegen, jedoch hat sich der Markt inzwischen wieder normalisiert. Auch die Preisentwicklung knüpft an den Trend vor Pandemie-Beginn an. Also business as usual?
Die maßgeblichen Parameter für Zinshäuser, der Ertragsfaktor* und der Quadratmeterkaufpreis, haben sich gemäß der von Grossmann & Berger 2019 abgegebenen Prognose entwickelt. „Die abwartende Haltung der Banken während des Lockdowns hat die Finanzierungsmöglichkeiten vorübergehend eingeschränkt. Durch diese Investitionspause und den schon vor Corona bestehenden Mangel an Anlagealternativen ist viel Geld im Markt.
Für Anleger stellen Zinshäuser trotz sinkender Renditeaussichten eine vergleichsweise inflationssichere Investitionsmöglichkeit dar“, erläutert Axel Steinbrinker, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP). „Die Zeit der Unsicherheit ist vorüber. Wir gehen davon aus, dass die Preiskurve für Zinshäuser in Hamburg weiter steigen wird.“ Die Entwicklung des Hamburger Zinshausmarktes und eine Prognose für 2021 hat Grossmann & Berger in seinem heute veröffentlichten Marktbericht „Wohnen | Investment 2020 / 2021 Hamburg“ zusammengefasst.
Weiterer Anstieg der Ertragsfaktoren erwartet
Die anhaltende Attraktivität von Wohn-Investments in Hamburg spiegelt sich unter anderem in der Entwicklung der erzielbaren Ertragsfaktoren* für Standard-Immobilien** wider. Der Maximal-Faktor erhöhte sich wie erwartet von 40 in 2019 auf derzeit 42. Für 2021 rechnet Grossmann & Berger mit weiter steigenden Faktoren, auch wenn sich die Kurve etwas abflachen könnte. Gemäß dem G&B-Preistrend dürfte in den Bestlagen Hamburgs rund um die Alster und in der HafenCity 2021 ein Maximal-Faktor in Höhe des 43-Fachen der Jahresnettokaltmiete realisierbar sein. Der Minimal-Faktor wird voraussichtlich weiter kontinuierlich steigen. Dieser liegt aktuell bei 22 (2019: 21) und wird im kommenden Jahr schätzungsweise das 23-Fache der Jahresnettokaltmiete betragen. Auf diesem Niveau liege n Zinshäuser in mäßigen Lagen südlich der Elbe.
Maximal-Kaufpreise legen wieder stärker zu
Auch die maximal erzielbaren Kaufpreise pro Quadratmeter Wohnfläche für Zinshäuser ziehen weiter an und haben 2020 erstmals die Marke von 6.000 €/m² Wfl. erreicht. Für 2021 prognostiziert der G&B-Preistrend einen Anstieg der Maximal-Kaufpreise um 8,3 % auf 6.500 €/m² Wfl., womit die Steigerungsrate deutlich über jener der beiden Vorjahre liegt. Mit einem Plus von 14,3 % verzeichneten die Minimal-Kaufpreise einen überdurchschnittlichen Preissprung von 2019 (2.100 €/m² Wfl.) auf 2020 (2.400 €/m² Wfl.).
2021 dürfte der minimale Quadratmeterpreis nach Einschätzung von Grossmann & Berger auf 2.500 €/m² Wfl. steigen. Im Fünf-Jahres-Vergleich (2016-2020) kletterten die Minimal-Kaufpreise um 41,2 %, während die Maximal-Kaufpreis e um 33,3 % zulegten. „Dass sich die Preise für Zinshäuser trotz der Corona-Pandemie weiter nach oben entwickeln, unterstreicht die Stabilität des Marktsegments Wohnen“, so Steinbrinker. „Wer verkaufen will, trifft jetzt auf einen exzellenten Markt.“
* Ertragsfaktor: Quotient aus Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete, welcher der Bruttoanfangsrendite entspricht.
** Standard-Immobilie: Normal instand gehaltenes Wohnhaus (kein Neubau) mit mindestens fünf Wohneinheiten, welches zu marktüblichen Mietpreisen voll vermietet ist.
