Der aus Investorensicht als attraktiv geltende Hamburger Markt für Zinshäuser ist aktuell vor allem durch ein fehlendes Angebot geprägt. Zu dieser Einschätzung kommt Zinshausteam & Kenbo, die den Zinshausmarkt 2010 in der Hansestadt analysiert haben.
Demnach gehe die Zahl der Transaktionen in diesem Jahr wegen des fehlenden Angebots zurück, obwohl am Markt eine hohe Kaufbereitschaft besteht – dies sogar zu den bereits erreichten sehr hohen Preisen. Ein Hauptgrund für die Angebotsebbe bestehe in der Zurückhaltung von Zinshausbesitzern, die nur wenig geneigt sind, sich von ihren Häusern zu trennen, weil sie für frei werdende Geldmittel angesichts des historisch niedrigen Zinsniveaus keine alternativen Anlagemöglichkeiten finden.
Potenzielle Verkäufer verfolgen der Analyse zufolge damit die gleichen Interessen wie die Kaufinteressenten – die Angst vor einer möglichen Inflation treibe beide Seiten um. „Dass es in dieser Lage nicht zu einem kräftigen Preisschub beziehungsweise nachhaltig neuen Rekordpreisen kommt, hängt mit der Besonnenheit und Professionalität der Nachfrager zusammen, die nur dann investieren, wenn sich die Kapitalanlage auch wirklich rechnet und zumindest mittelfristig eine solide Verzinsung von fünf bis sechs Prozent nach Abzug von laufenden Kosten verspricht“, berichtet Matthias Baron, geschäftsführender Gesellschafter von Zinshausteam & Kenbo.
Zu den Nachfragern gehören überwiegend private Kapitalanleger und institutionelle Investoren. Der vor der Finanzkrise hohe Anteil ausländischer Investoren, war insbesondere 2009 im Zuge der Krise deutlich zurückgegangen. „Inzwischen sind jedoch schon wieder einige Anleger aus dem Ausland an den deutschen Markt zurückgekehrt und suchen insbesondere in den besonders stabilen Metropolen nach Anlagemöglichkeiten im Zinshausbereich“, so Baron weiter. Darüber hinaus haben einige Emissionshäuser den Zinshausmarkt entdeckt, geschlossene Fonds aufgelegt und suchen nun nach geeigneten Anlagemöglichkeiten.
Weiter steigende Wohnungsmieten in Hamburg treiben die Nachfrage
Bevorzugtes Ziel der Investoren ist laut Zinshausteam und Kenbo der Hamburger Markt, da die Hansestadt aufgrund der hohen wirtschaftlichen Stabilität, der ansteigenden Bevölkerungszahlen, einem vergleichsweise hohen Einkommensniveau und einem weiterhin viel zu geringen Neubau bereits seit vielen Jahren kontinuierlich steigende Wohnungsmieten aufweist. Auch im laufenden Jahr haben sich die Angebotsmieten für Wohnraum um vier Prozent erhöht.
Trotz rückläufigen Transaktionsvolumens sind die Preise beziehungsweise die Faktoren auf dem erreichten sehr hohen Niveau der Analyse zufolge stabil geblieben. In Einzelfällen seien sogar Rekordfaktoren von 25 und mehr zu verzeichnen. Selbst in schwachen Lagen bestehe eine sehr stabile Preistendenz. Stabil bis anziehend seien auch die Preise gemessen nach Quadratmeterpreisen. Hier wirke sich der anziehende Markt für selbst genutzte Eigentumswohnungen aus und neuerdings auch der Markt für Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage. Besonders gefragt seien Zinshäuser in den Toplagen. Eine gewisse Deckelung erfahre das hohe Preisniveau im Spitzensegment durch die Banken, die bei weiter anziehenden Preisen ihre Eigenkapitalforderungen noch einmal deutlich ausweiten.
Gefragt sind laut Zinshausteam & Kenbo vor allem Qualität, gute Wohnungsgrundrisse, eine gute Mieterstruktur, ein Mietniveau, das noch Spielraum noch oben hat und ein hoher Modernisierungsgrad. Eine sehr hohe Nachfrage besteht so auch nach Objekten in den guten Lagen, die eine gute Qualität sowie hohes Mietsteigerungspotenzial aufweisen. Doch auch in den normalen und selbst in den schwachen Lagen sei das Interesse der Interessenten hoch, da auch dort das Mietniveau eher nach oben weist und sich angesichts des insgesamt knappen Angebots doch noch Renditeobjekte finden lassen. (te)
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