Der Herbst steht vor der Tür: Bei Kälte, Regen und Sturm wünscht sich jeder eine warme Wohnung. Allerdings kann es ungemütlich werden, wenn Vermieter die Zentralheizung zum Herbstbeginn noch nicht anstellen, die Heizung den Dienst quittiert oder es durch morsche Fenster und Türen zieht. Über die Pflichten des Vermieters während der Heizperiode.
Wenn es drinnen kalt ist
Klirrende Kälte am Morgen: Draußen weht ein eisiger Ostwind, das Thermometer zeigt fünf Grad. Und in der eigenen Wohnung ist es auch nicht viel kuscheliger. Fröstelnd dreht man die Heizung auf – und nichts tut sich! In so einem Fall ist die Sache klar: Wenn die Heizung komplett ihren Dienst versagt, muss der Vermieter handeln, und zwar sofort.
Wenn draußen Minustemperaturen herrschen und der Vermieter nicht aufzutreiben ist, darf man sogar zur Selbsthilfe greifen und auf Kosten des Vermieters einen Handwerker bestellen. Einschränkend weisen die Rechtsexperten der Arag allerdings darauf hin, dass dies nur geschehen darf, wenn der Vermieter nicht erreichbar ist und die Mängelbeseitigung nicht warten kann. Außerdem darf der Heizungsausfall nicht durch eigenes Verschulden entstanden sein.
Heizperiode
Bei einer Zentralheizung ist man zunächst einmal darauf angewiesen, dass der Vermieter die Heizung im Herbst auch pünktlich anstellt. Wann dies geschehen muss, ist gesetzlich nicht geregelt.
In der Rechtsprechung wird meist der Zeitraum von Oktober bis April als generelle Heizperiode bezeichnet, so etwa vom Landgericht Osnabrück in einem Urteil aus dem Jahr 2018 (LG Osnabrück, Az.: 1 S 317/17).
Oft werden im Mietvertrag entsprechende Betriebszeiten der Heizanlage benannt. Andersherum gibt es auch keinen genau definierten Zeitraum, in dem Mieter zwingend den Heizkörper aufdrehen müssen. Bei welchen Außentemperaturen es sich empfiehlt, die Heizung einzuschalten, hängt auch vom energetischen Zustand des Gebäudes ab: Ein gut isoliertes Gebäude muss deutlich weniger und in der Regel später beheizt werden als ein nicht isolierter Altbau.
Mindesttemperatur in der Wohnung
Während der Heizperiode sollte in Wohnräumen stets eine Temperatur von zumindest 20 Grad Celsius möglich sein, in Bädern – je nach Gericht – 21 bis 23 Grad. Im Flur genügt hingegen ein Wert von 15 Grad. Diese Mindesttemperaturen muss der Vermieter allerdings nicht rund um die Uhr gewährleisten, sondern in der Regel nur zwischen 6.00 und 23.00 Uhr.
Doch auch nachts sollte die Zimmertemperatur immerhin noch ungefähr 18 Grad betragen (LG Berlin, Az.: 64 S 266/97). Manche Mietverträge geben niedrigere Mindestwerte an. Aber auch hier müssen die Mieter nicht zähneklappernd die Eisblumen von den Fenstern kratzen.
Solche Klauseln schränken die Rechte der Mieter unzulässig ein und sind deshalb nichtig. Können die Wohnräume also trotz aufgedrehter Heizung nur unzureichend beheizt werden, muss der Vermieter Abhilfe schaffen.
Aber auch außerhalb der generellen Heizperiode – notfalls sogar in einem kalten Sommer – muss der Eigentümer für wohlige Wärme sorgen. Ist es draußen kalt und erreichen die Wohnräume mehrere Tage hintereinander keine 18 Grad, muss der Vermieter laut Arag die Heizung einschalten.
Wann ist eine Mietminderung möglich?
Wenn der Vermieter die angegebenen Richtwerte deutlich und dauerhaft unterschreitet, kann das ein Grund sein, die Miete zu mindern. Vorher sollte man dem Vermieter allerdings erst einmal Gelegenheit geben, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben.
Bei den meisten Mängeln der Mietsache gilt eine Frist von zwei Wochen als angemessen. Bei einem schwerwiegenden Grund wie dem totalen Heizungsausfall im Winter kann die Frist jedoch wesentlich kürzer gesetzt werden. Wenn der Vermieter auf die Mängelanzeige nicht reagiert, sind nach einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt bis zu 15 Prozent Minderung drin, wenn man die Zentralheizung in einer Wohnung maximal bis 18 Grad aufdrehen kann (LG Frankfurt, Az.: 2/17 S 315/99).
Werden mehr als 18 Grad, aber dauerhaft weniger als 20 Grad erreicht, hält das Landgericht Berlin immerhin noch eine Minderung von fünf Prozent für angemessen (LG Berlin, Az.: 63 S 423/11). Damit der Haussegen auf lange Sicht nicht schief hängt, ist es allerdings meistens ratsam, vor einer Mietminderung eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter zu suchen. (dr)
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