Cash.: Sie sind aktuell in nahezu allen Immobilien-Objekttypen unterwegs. Woher stammt die Expertise für die einzelnen Teilbereiche?
Drießen: Tatsächlich spezialisieren wir uns nur auf eines: Qualitätsimmobilien. Wir kaufen keine Mietverträge, sondern Immobilien. Denn egal wie lang der Mietvertrag läuft – am Ende geht es immer darum, wie gut das Objekt selbst ist. Hinzu kommt natürlich die Qualität der Lage. In Top-Lagen trauen wir uns grundsätzlich jeden Immobilientyp zu. Den Zinshausfonds bedienen wir allerdings in Kooperation mit Engel & Völkers. Wir maßen uns nicht an, ohne externe Beratung in achtzig deutschen Städten den Wohnimmobilienmarkt in seiner Tiefe zu durchdringen. Auf dem Gewerbeimmobilienmarkt ist es vergleichsweise einfacher, eine gute Lage zu verstehen. Wir haben bei uns im Haus mittlerweile ein starkes, interdisziplinäres Immobilienteam aufgebaut. So können wir schon beim Ankauf mit Weitblick einschätzen, welche Flächen auch dauerhaft vermietbar sind. Für spezielle Aufgaben, wie beispielsweise die Vermarktung und Verwaltung der Flächen auf dem Teilmarkt Blankenese, schalten wir dann aber natürlich auch lokale Dienstleister ein. Dort haben wir auch das Property- und Assetmanagement extern an Prelios vergeben, die ihre Zentrale ebenfalls in dem Objekt haben.
Cash.: Engel & Völkers ist ebenfalls Objekteinkäufer für ihren direkten Wettbewerber Engel & Völkers Capital…
Drießen: …ein etwaiger Interessenkonflikt ist trotzdem unrealistisch. Das würde voraussetzen, dass es zum Zeitpunkt einer Entscheidung die Wahl zwischen einem guten und einem noch besseren Objekt gibt. Nun liegt es in der Natur von Immobilienanlagen, dass sich eine solche Unterscheidung eigentlich erst am Tag des Verkaufs – also in zehn Jahren – treffen lässt. Auf die Güte einer Investition haben letztlich viele Parameter wie Einkaufspreis, Lage oder Baujahr Einfluss. Eine Vergleichbarkeit ist kaum gegeben. Zudem kaufen wir an wesentlich mehr Standorten als der Mitbewerber und über einen Zeitraum von insgesamt zehn Jahren ein. Grundsätzlich gilt: Selbst wenn wir das Investitionsvolumen aller Wohnimmobilienfonds und institutionellen Fonds zusammenzählen, ist dieses im Vergleich zu dem gigantisch großen Zinshausmarkt in Deutschland verschwindend gering. Entsprechend groß ist die Objektpipeline.
Cash.: Wie ist der Platzierungsstand des Fonds?
Drießen: Wir haben erst kürzlich mit der Platzierung begonnen, da ein sehr großer Allfinanzvertrieb das Produkt zuvor noch in der Prüfung hatte. Der Einkaufsprozess sollte etwa im zweiten Quartal starten. Das Ansparkonzept passt aus unserer Sicht ideal auf den Wohnimmobilienmarkt, da Zinshäuser vergleichsweise kleinteilig zu erwerbende Vermögensgegenstände sind und ausreichend Stabilität bieten.
Cash.: Marktteilnehmer sprechen mittlerweile von einem preistreibenden Bieterwettwerb bei Zinshäusern?
Drießen: Das ist natürlich sehr abhängig von der jeweiligen Lage. Das ist in einigen Top-Lagen in Hamburg oder München durchaus so. Dort haben Sie aktuell Vervielfältiger, die eine saubere Kalkulation, die auch entsprechende Instandhaltungskosten berücksichtigt, kaum mehr möglich machen. In Städten wie beispielsweise Ingolstadt hingegen, die durch ihre Metropolfunktion trotzdem sehr positive Zukunftsaussichten haben, lassen sich sehr vernünftig Zinshäuser einkaufen.
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