Der DF Deutsche Finance Investment Fund 17 – Club Deal Boston II investiert in den Neubau eines „Lab-Office“-Gebäudes in der Metropolregion Boston. Was genau ist ein Lab-Office und wodurch unterscheidet es sich von herkömmlichen Büroflächen?
Randelshofer: Lab-Offices zählen aufgrund der seit Jahren weltweit steigenden Forschungsaktivitäten von Impfstoffen und Arzneimitteln zu der wachsenden alternativen Assetklasse „Life-Science Immobilien“ und gelten bei institutionellen Investoren als ein Immobilieninvestment der Zukunft. Lab-Offices sind dabei eine innovative Kombination aus Laborflächen und Büros und werden hauptsächlich von Unternehmen aus den Bereichen Life-Science und Pharma für Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten genutzt. Laborräumlichkeiten nehmen dabei typischerweise mindestens 60 Prozent der gesamten Nutzfläche von Lab-Offices ein, während der restliche Anteil auf traditionelle Büroflächen entfällt. Lab-Offices erwirtschaften regelmäßig eine höhere Performance als traditionelle Büroflächen, insbesondere während der anhaltenden Corona-Pandemie zeigen sich Lab-Offices zudem als sehr stabil, während traditionelle Büroflächen stärker unter Druck geraten. Trotz allgemeinem Home-Office-Trend zeigt der Sektor Life-Science gegenüber herkömmlichen Büroflächen weiterhin eine hohe Mietauslastung, denn eine wichtige Eigenschaft in Bezug auf die Nutzung von Lab-Offices ist die Verfügbarkeit von hochmodernen Forschungseinrichtungen und Instrumenten, die für den jeweiligen Forschungs- und Entwicklungsprozess benötigt werden.
Inwieweit resultiert die aktuell große Nachfrage nach solchen Flächen nach Ihrer Einschätzung auch aus Forschung in Zusammenhang mit Covid-19 und inwieweit rechnen Sie damit, dass der Bedarf an Lab-Offices auch nach der Pandemie hoch bleibt?
Randelshofer: Die weltweiten Ausgaben für Erzeugnisse der Pharmaindustrie haben sich in den letzten 20 Jahren verdreifacht und die Anzahl der Mitarbeiter in der Life-Science-Branche wächst zudem seit mehr als einem Jahrzehnt kontinuierlich, in den USA beispielsweise weit stärker als der allgemeine Arbeitsmarkt. Weltweit herrscht ein Trend zu höheren Gesundheitsausgaben vor, übrigens auch hier mit stark wachsender Tendenz. Aus diesem Grund hat sich die Deutsche Finance Group bereits 2019, schon vor Ausbruch der aktuellen Corona-Pandemie, entschlossen, strategisch in den Bereich Lab-Offices zu investieren. In den letzten zwei Jahren hat sich der Sektor durch Covid-19 dynamisch gezeigt und die hohen Ausgaben für die Impfstoffforschung haben die Nachfrage nach entsprechenden Flächen weiter unterstützt. Eine stabil hohe Nachfrage, geringe Leerstände und steigende Mieten bei Lab-Offices werden daher auch langfristig für ein attraktives Investitionsumfeld sorgen.
Mit dem DF Investment Fund 17 investieren Privatkunden parallel mit institutionellen Investoren in das gleiche Investment. Wie kommt dieses Konzept bei Vertrieb und Anlegern an?
Randelshofer: Privatanleger investieren seit Gründung der Deutsche Finance Group zusammen mit institutionellen Investoren in institutionelle Investmentstrategien, seit 2017 auch gemeinsam in institutionelle Club-Deals. Die Nachfrage nach entsprechenden innovativen Konzepten ist hoch, wie der Erfolg unseres Alternativen Investmentfonds „Deutsche Finance Investment Fund 17- Club Deal Boston II“ zeigt. Dieser wurde erst im Juli 2021 lanciert und erzielte nach nur fünf Wochen das prospektierten Fondsvolumen von 58 Millionen US-Dollar. Auch unser erster institutioneller Club Deal für Privatanleger, der „Deutsche Finance Investment Fund 15 – Club Deal Boston I“, wurde 2019 mit einer Laufzeit von nur rund drei Jahren und einer geplanten Kapitalrückzahlung an die Anleger in Höhe von 140 Prozent nach Vertriebsstart innerhalb von nur drei Wochen mit 40 Millionen US-Dollar vollständig platziert. Nach einem vollständigen Vermietungserfolg in diesem Jahr an ein weltweit führendes Life-Science-Unternehmen, rechnen wir gegen Ende des Jahres sogar schon mit einem Verkauf des Projektes und der Rückzahlung des eingesetzten Eigenkapitals. Dies sind ideale Beispiele für die hohe Nachfrage nach innovativen Club Deal-Immobilienstrategien mit kurzer Laufzeit und einem attraktiven, geplanten Gesamtmittelrückfluss.
Zuletzt waren Sie, vor allem auch mit den bisherigen Club Deals für Privatanleger, vielfach in den USA aktiv. Warum gerade dort?
Randelshofer: Die USA verfügen als die größte Volkswirtschaft der Welt über einen der bedeutendsten und transparentesten Immobilienmärkte und über eine ausgesprochen eigentümerfreundliche Gesetzgebung, was für internationale Investoren von großer Bedeutung ist. Der Immobilienmarkt der USA gilt außerdem als sehr liquide, die Marktteilnehmer agieren höchst professionell und die Finanzierung von Immobilientransaktionen ist hochkompetitiv. Für uns als internationale Investoren ist das von großer Bedeutung. Laut Schätzung soll die Bevölkerung in den USA bis Ende 2060 zudem um 75 auf rund 405 Millionen Menschen wachsen. Daher sind die Prognosen für den Immobilienmarkt in den USA aus demographischer Sicht langfristig ebenfalls sehr positiv. Das US-Immobilienportfolio, das von unserem Tochterunternehmen Deutsche Finance America gemanagt wird, zeigt sich im letzten Jahr sehr stabil und hat seit 2018 eine Wertentwicklung von rund 310 Millionen US-Dollar erwirtschaftet. Wir haben des Weiteren in 2020/2021 innerhalb des Portfolios gewerbliche Mietverträge über rund 300.000 Quadratfuß und mit einem Mietvolumen von mehr als 500 Millionen US-Dollar abgeschlossen. Über das Portfolio betrachtet wurden im letzten Jahr rund 99 Prozent der vereinbarten Mieten eingenommen, ein im Vergleich weit überdurchschnittlicher Wert. Die Nachfrage unserer institutionellen Investoren an USA-Investments ist daher nach wie vor sehr hoch.
Inwieweit sind künftig auch Club Deals für Privatanleger mit Projekten in anderen Ländern vorgesehen und können Sie uns schon verraten, welche Club Deals für Privatanleger die Deutsche Finance als nächstes konkret plant?
Randelshofer: Die Deutsche Finance Group hat sich bereits früh weitere Anteile an Life-Science-Objekten in Boston gesichert und realisiert aktuell einen neuen institutionellen Club Deal im Bereich Lab-Offices für institutionelle Anleger. Wir prüfen derzeit, ob wir hier im Rahmen der Realisierung der Transaktion auch für Privatanleger eine Tranche reservieren und strukturieren können. Darüber hinaus prüfen wir jährlich eine Vielzahl attraktiver institutioneller Investitionsgelegenheiten in Nordamerika und Europa, die für Club Deals in Betracht kommen können.
Welchen Stellenwert werden auch künftig Finanzberater in der Vertriebsstrategie Ihrer Publikumsfonds haben?
Randelshofer: Der Vertrieb über Finanzberater hat bei der Deutsche Finance Group schon immer einen hohen Stellenwert und findet in allen unseren anderen Geschäftsbereichen große Anerkennung. Wir verfügen über langjährige Erfahrung beim Vertrieb von Kapitalanlageprodukten und unterstützen unsere Vertriebspartner bei ihrem Tagesgeschäft. Denn kein Produkt verkauft sich von allein, sondern findet den Weg zum Anleger in der Regel über den Vertriebskanal. Gerade deshalb geht es insbesondere darum, die Bedürfnisse sowie die Anforderungen unserer Vertriebspartner zu verstehen. Ein weiterer wichtiger Faktor dabei ist die Fachkompetenz auf Ebene des Produkts und selbstverständlich beim Verkaufsprozess. Für Vertriebspartner ist es nach wie vor sehr wichtig, dass Sie einen zuverlässigen Zugang zu innovativen Produkten erhalten, um Ihre Kunden jederzeit zum Thema Kapitalanlage beraten zu können. Unser Vorteil ist es, dass wir jederzeit „liefern“ können, da wir neben institutionellen Club Deals auch unser Basisprodukt „Portfoliofonds“ als institutionelle Investmentstrategie anbieten.
Die Fragen stellte Stefan Löwer, Cash.
