Bei der Beurteilung des niederländischen Büroimmobilienmarktes kommen Deutschlands Initiatoren mitunter zu diametral entgegengesetzten Ergebnissen. Aus gutem Grund.
Text: Andreas Friedemann, Cash.
Die alte Maklerweisheit, wonach die drei Faktoren „Lage, Lage, Lage“ über Erfolg oder Misserfolg eines Immobilieninvestments entscheiden, hat zumindest auf den niederländischen Büroimmobilienmärkten Gültigkeit. Das zeigt beispielsweise der Blick auf Hollands Metropole Amsterdam, in der nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens CB Richard Ellis durchschnittlich 16 Prozent der Büroflächen nicht vermietet sind. Die Schwankungsbreite der Leerstandsraten ist indes beträchtlich und abhängig vom Teilmarkt: Sie reicht von 0,5 Prozent im Zentrum bis hin zum gemischt genutzten Quartier Buitenveldert mit 30 Prozent.
In den unmittelbar an der Autobahn gelegenen Büroparks Teleport oder Hoofddorp liegt sie mit 25 Prozent ebenfalls sehr hoch. Die Initiatoren Wölbern Invest, MPC Capital und Real I.S. hatten sie als Standorte ihrer letzten Fondsimmobilien gewählt. Der Mikrostandort Hoofddorp war besonders wegen seiner Lage am Kreuz der wichtigsten Verkehrsadern des Landes A4/A5 und der Nähe zum internationalen Flughafen Schipool sehr beliebt. Über 300 Konzerne, darunter American Express, die Rabobank und Canon, haben ihre Zentralen „ins Dorf“ verlegt.
Büroparks an der Autobahn mit Problemen
Insbesondere an den Stadträndern der Bürohochburgen Hollands – Amsterdam, Den Haag, Rotterdam und Utrecht – sind seit dem Jahr 2000 viele solcher „Business Parks“ errichtet worden. Damals wurde das Recht zur Erteilung von Baugenehmigungen vom Staat auf die Kommunen übertragen, die davon gern Gebrauch gemacht haben und von den nationalen Banken bei der Umsetzung ihrer Bauvorhaben unterstützt wurden.
Als Folge des Baubooms schossen die Bürotürme wie Pilze aus dem Boden, häufig geriet dabei die Schaffung von Infrastruktureinrichtungen wie Restaurants, Cafés, Supermärkten und Apotheken oder Grünflächen in Vergessenheit. Nicht zuletzt wegen dieser „neuzeitlichen Arbeiterviertel“ beschränkt sich der Büromarkt in niederländischen Städten nicht nur auf den klassischen Central Business District, sondern zeigt sich deutlich heterogener als in anderen westeuropäischen Ländern.
Einer Studie des Immobilienberatungsunternehmens Jones Lang LaSalle zufolge haben sich die durchschnittlichen Leerstandsraten im Bürosegment seit dem Ausbruch der Finanzkrise im Jahr 2008 fast verdoppelt. Eigenen Angaben zufolge haben die Analysten 200 Mikrolagen auf ihre Leerstände hin untersucht und in drei Kategorien unterteilt. Danach stehen in innerstädtischen Lagen etwa 8,8 Prozent der Büroräumlichkeiten leer, die Areale Hauptbahnhof mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr kommen auf durchschnittlich 12,4 Prozent und in den meist am Stadtrand gelegenen Business Parks beträgt die Leerstandsquote deutliche 22,4 Prozent.
Hauptgrund dafür ist, dass sich auch die Niederlande dem Sog der Finanz- und Wirtschaftskrise nicht entziehen konnten: Nach Angaben des Centraal Planbureau CPB, das mit dem Statistischen Bundesamt in Deutschland vergleichbar ist, schrumpfte das niederländische Bruttoinlandsprodukt in 2012 um weitere 0,9 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Für das Jahr 2013 rechnen die Statistiker damit, dass sich die Rezession zum fünften Mal in Folge in einer ähnlichen Größenordnung fortsetzt und erwarten im Jahr 2014 erstmals wieder ein positives Wachstum von bis zu einem Prozent.
Niederländische Büromärkte sind heterogen
Hannover Leasing ist derzeit das einzige Emissionshaus, das Immobilien in den Niederlanden zur Beteiligung anbietet. Andreas Ahlmann, Geschäftsführer bei dem Pullacher Initiator, räumt ein, dass die Marktbedingungen in bestimmten Büroteilmärkten deutlich schwieriger geworden seien, betont aber, dass es nach wie vor sehr gute Investitionsmöglichkeiten gäbe. „Das liegt an der heterogenen Struktur der niederländischen Büromärkte. Man muss genau differenzieren, denn es gibt praktisch in jeder Stadt mehrere Bürostandorte, von denen jeder seine eigenen Charakteristika und Marktdynamiken hat. Die Wahl des Mikrostandorts ist besonders wichtig und auch die Gebäudequalität spielt eine entscheidende Rolle“, sagt Ahlmann.
Er antwortet auf das Marktumfeld mit energieeffizienten Büroneubauten, die bereits vor der Fertigstellung langfristig vermietet sind: Bereits im Juni 2011 hatten die Pullacher noch vor dem ersten Spatenstich das neue Forschungs- und Entwicklungszentrum des französischen Nahrungsmittelkonzerns Danone in Utrecht erworben, das planmäßig Anfang Mai 2013 fertiggestellt wurde und seither über einen Zeitraum von 20 Jahren an Danone vermietet ist. Der Mieter will seine bisherigen Standorte in Großbritannien, Deutschland und den Niederlanden aufgeben und unter dem Dach des neuen „Innovation Centre“ bündeln.
