Bei vermieteten Einfamilienhäusern gelte in Abhängigkeit zum Gebäudestandard die Faustregel, eine jährliche Rücklage von ein bis zwei Prozent des Immobilienwertes zu bilden. Bei einem Immobilienwert von 300.000 Euro und einen Prozent Rücklage würden 3.000 Euro jährlich beziehungsweise 120.000 Euro in 40 Jahren zusammenkommen
Damit könnten große Instandhaltungen eines Gebäudes, am Beispiel Baujahr 1977, finanziert werden. Auch die Erstellung eines Modernisierungsplans durch einen Gebäudefachmann sei empfehlenswert. Bei größeren baulichen Erneuerungen verlängere sich die technische Lebensdauer des Gebäudes. Das erhöhe den Marktwert und verbessere die Finanzierbarkeit der Immobilie.
Immobilien-Monitoring hilft
Viele private Vermieter wissen laut Wüstenrot Immobilien um die Fragen von Werterhalt und Mietanpassungen, würden sich aber fachlich nicht genügend auskennen.
„Es ist deshalb unser Anliegen, unsere Kunden, die über uns eine Immobilie zur Vermietung gekauft haben, mit Dienstleistungen zu unterstützen, die den Charakter eines Monitorings haben“, sagt Dörner.
Dabei könnten markterfahrene WI-Makler vor Ort den Vermietern in zeitlichen Abständen mehrerer Jahre einen aktualisierten Vermögensstatus in Form einer Marktwertermittlung liefern. In diese würden alle wertrelevanten Faktoren einfließen, die nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zu berücksichtigen sind. Dazu gehörten etwa die neuen ortsüblichen Vergleichsmieten auf Grundlage von Mietspiegeln oder die neuesten Bodenrichtwerte von Gutachterausschüssen.
Werde ein wachsender Reparaturstau festgestellt, dann werde dies bei der Marktpreisentwicklung ebenfalls einkalkuliert. Dadurch biete jeder neue Vermögensstatus die Gelegenheit eines vertiefenden Austauschs mit dem Vermieter mit Handlungsempfehlungen. Der Vermieter könne so besser für die Zukunft seines Immobilieneigentums planen.
Exitstrategie kann sinnvoll sein
Nicht immer sei es sinnvoll, die erworbene Kapitalanlage bis zum Lebensende zu nutzen. Wenn in Reichweite zum Renteneintritt oder danach absehbar sei, dass die Miete nicht reiche, um das monatliche Haushaltsbudget angemessen aufzustocken, könne ein Verkauf die bessere Option sein, so Wüstenrot Immobilien.
Wer etwa ausgehend von der durchschnittlichen monatlichen Mieteinnahme von 742 Euro für einen Zeitraum von 20 Jahren plane, erhält 178.000 Euro Mieteinnahmen ohne zwischenzeitliche Mieterhöhungen.
In Großstädten lägen die Kaufpreise für eine Wohnung dieses Mietniveaus bei rund 250.000 Euro. Das Verhältnis Miete zu Kaufpreis entspreche damit einer Bruttoanfangsrendite von 3,6 Prozent.
Würde man den Verkaufspreis von 250.000 Euro ebenfalls auf 20 Jahre verteilen, dann erhielte der Eigentümer monatlich einen Aufstockungsbetrag für das Haushaltsbudget von 1.250 Euro. Zinserträge aus einem Entnahmesparplan seien dabei nicht berücksichtigt. (bk)
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