Ob eigene vier Wände oder Kapitalanlage – die Nachfrage der Deutschen nach Immobilien scheint derzeit kein Limit zu kennen. In vielen Metropolen sind die Preise rasant in die Höhe geschnellt. Droht eine Marktüberhitzung?
Text: Barbara Kösling
Eine Million Euro für eine 120-Quadratmeter-Wohnung in bester Citylage – das ist in München oder Hamburg keine Seltenheit mehr. Die Preise für Immobilien in den deutschen Metropolen sind in jüngerer Zeit rasant in die Höhe geschnellt.
Immobilien-Preisskala nach oben offen
In noblen Hamburger Wohnvierteln rund um die Außenalster sind Quadratmeterpreise zwischen 5.000 und 8.000 Euro die Regel, die Skala ist nach oben offen.
In München werden in Toplagen wie Schwabing bis zu 12.000 Euro pro Quadratmeter und mehr gezahlt. Die Preise haben in den vergangenen Jahren deutlich angezogen und zwar nicht ausschließlich im Luxussegment.
Fast sämtliche sehr gute und gute Lagen der deutschen Metropolen verbuchten vor allem in 2011 und 2012 erhebliche Anstiege. Selbst in mittleren Lagen zog das Niveau oft ebenfalls deutlich an.
Nach Angaben der Deutschen Bank haben die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im Jahr 2012 um durchschnittlich sechs Prozent zugelegt.
Der IMX-Index von Immobilienscout24 weist für Hamburg einen Anstieg der Preise für Bestandsobjekte um 12,6 Prozent innerhalb von zwölf Monaten aus, in München legte das Niveau um 8,6 Prozent zu, in Berlin um neun Prozent.
Immobilien-Preishoch drückt die Renditen
Die Gründe für den immensen Hunger nach Immobilien sind vielfältig. Die anhaltende Euro- und Schuldenkrise und die niedrigen Renditen für Staatsanleihen führen dazu, dass sich viele Anleger auf der Suche nach sicherheitsorientierten Investments der Immobilienanlage zuwenden.
Zudem gilt der deutsche Markt als sicherer Hafen für Immobilienkäufer aus dem Ausland. Darüber hinaus sind auch für viele Selbstnutzer die eigenen vier Wände durch die anhaltend niedrigen Hypothekenzinsen erschwinglicher geworden.
Vorerst scheint kein Ende der hohen Nachfrage in Sicht. Doch der Immobilienhype birgt auch Risiken. An vielen Standorten haben die Preise in guten Lagen ein derart hohes Niveau erreicht, dass Kapitalanleger kaum noch eine auskömmliche Rendite erzielen können.
Wer eine Bruttorendite zwischen zwei und drei Prozent verbucht, wird je nach Art der Finanzierung Probleme haben, nach Abzug der Kosten überhaupt einen positiven Ertrag zu erzielen.
„Erstmals seit der Erstellung des IMX steigen die Angebotspreise bundesweit stärker als die Mieten“, sagt Michael Kiefer, Leiter Immobilienbewertung bei Immobilienscout24.
Keine Immobilienblase
Trotzdem ist das Interesse der Käufer ungebrochen, da viele auf weitere Wert- und Mietsteigerungen setzen. Besteht bereits die vielbeschworene Gefahr einer Immobilienblase?
„In Teilmärkten mag es schon eine Überhitzung geben, aber nicht jeder starke Preisanstieg stellt eine Übertreibung dar. Solange die Mieten stark zulegen, können auch die Preise in gleichem Maße steigen“, sagt Professor Dr. Tobias Just, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg und Wissenschaftlicher Leiter der Irebs Immobilienakademie.
Allerdings gebe es bereits Lagen, in denen die Preise stärker klettern als die Mieten. „Dazu gehören hochpreisige Lagen in Hamburg und höchstpreisige am Berliner Markt.“
Nach Einschätzung von Braun ist daher keine Immobilienblase zu befürchten. „Zum einen steht der wachsenden Nachfrage ein nahezu stagnierendes Angebot gegenüber, zum anderen ist sie auf bestimmte Wachstumsregionen und Lagen konzentriert“, betont er.
Auch die aktuellen Preisanstiege seien regional begrenzt. „Wenn man den Immobilienmarkt langfristig betrachtet, so lässt sich im bundesweiten Schnitt kein rasanter Anstieg beobachten. Das Kaufpreis-Mietpreis-Verhältnis ist deutschlandweit noch unter dem Niveau von 2004/2005“, so Braun.
Auch die Beobachtung, dass die Kaufpreise stärker steigen als die Mieten, gelte nur für die kurzfristige Betrachtung der vergangenen ein bis zwei Jahre.
„Wird die Entwicklung ab 2007 betrachtet, so sind Kaufpreise und Mieten in etwa gleichem Maße gestiegen, da die Mieten quasi vorausgelaufen sind“, erläutert Braun.
Weiterer Anstieg der Wohnraumnachfrage
Ein weiterer wichtiger Faktor, der gegen eine Blasenbildung spricht: „Da in Deutschland traditionell mit einem hohen Eigenkapitalanteil finanziert wird, sind auch für den Fall, dass sich einzelne Käufer finanziell übernehmen, bisher keine gravierenden volkswirtschaftlichen Auswirkungen zu befürchten“, unterstreicht Just.
In den USA hatte dagegen eine Vielzahl hochriskanter Finanzierungsmodelle mit variablen Zinsen und nicht selten ohne Eigenkapital zu einem Dominoeffekt und einem Preissturz am Häusermarkt geführt, da eine Vielzahl an Hauskäufern ihre Domizile aufgeben mussten.
Trotz der schrumpfenden Bevölkerung in Deutschland erwartet Braun auch für die kommenden Jahre einen weiteren Anstieg der Wohnraumnachfrage.
„Prognosen zu Bevölkerungsentwicklung und Binnenwanderung zeigen, dass die Wohnraumnachfrage noch fünf bis zehn Jahre steigt. Viele Ballungsräume erreichen ihr Maximum zwischen 2015 und 2020, die Metropolen Berlin, Hamburg und München um 2030“, erläutert er.
Der Preisanstieg in den Metropolen werde sich in den kommenden Jahren fortsetzen, wenn auch mit geringeren Wachstumsraten. In den Schrumpfungsregionen würden die Immobilienpreise dagegen weiter sinken.
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