Natürlich kann diese Diskrepanz mit der Belastung der Mieter durch stetig steigende Mieten erklärt werden, die wichtigste Ursache liegt jedoch im unterschiedlichen Sparverhalten von Mietern und Immobilieneigentümern.
Empirica konnte belegen, dass auch Personen mit einem gleich hohen Haushaltsnettoeinkommen ein sehr unterschiedliches Sparverhalten zeigen, je nachdem, ob sie in den eigenen vier Wänden wohnen oder mieten.
Beide Gruppen, also Mieter und Wohnungseigentümer, sparen außerhalb der Tilgung etwa gleich viel. Sie legen also gleich hohe Beträge in anderen Sparformen an. Entscheidend ist jedoch, dass bei den Immobilieneigentümern die Tilgung der Immobilie zu den sonstigen Sparleistungen hinzukommt.
Zwar ergab die Studie der Deutschen Bundesbank, dass 70 Prozent aller befragten Haushalte – also auch der Großteil der Mieter – Sparleistungen erbringen, jedoch liegen diese Ersparnisse nicht immer über den monatlich zu zahlenden Beträgen für eine Immobilie.
Hinzu kommt, dass viele Sparformen Zinssätze erbringen, die unterhalb der Inflationsrate liegen. Und: Dadurch, dass ein Hauseigentümer Monat für Monat sein Darlehen durch Tilgung reduziert, erhöht er automatisch sein Nettovermögen.
Spar-Konsequenz der Eigentümer
Im Alter besitzen Immobilieneigentümer also vor allem deshalb mehr, weil sie konsequent über Jahrzehnte ein Sparprogramm verfolgt haben, was bei Mietern in der Regel nicht der Fall ist. Dies erklärt auch, warum im internationalen Vergleich – wie die Studie der Deutschen Bundesbank zeigt – sogar die Menschen in vermeintlich „ärmeren“ Ländern wie Italien oder Spanien deutlich mehr Vermögen besitzen.
Die Ursache liegt eben in der höheren Sparleistung der Personen, die Immobilieneigentum gebildet haben. Und ein wenig handelt es sich auch um eine Mentalitätsfrage: Wer gezwungen ist, monatlich Geld zurückzulegen für die Tilgung seines Darlehens, spart viel selbstverständlicher. Das gilt insbesondere für selbstgenutztes Wohneigentum.
Eine Analyse von Haushalten in der Nähe des Vermögensmedians zeigt die hohe Sparleistung von Immobilieneigentümern.
Einer aktuellen Studie des Immobilienfinanzierers Interhyp zufolge wird nur etwa jede fünfte finanzierte Immobilie vermietet. Rund 80 Prozent der Hausbesitzer wohnen selbst in ihrer Immobilie – und sparen umso konsequenter, um im Ruhestand sorgenfrei im schuldenfreien Eigenheim leben zu können.
Das Abbezahlen eines Hauses zieht sich dabei meist über Jahrzehnte – da ist eine eiserne Disziplin gefragt, die bei liquideren Sparformen nicht zwangsläufig vonnöten ist. Die mangelnde Fungibilität der Immobilie, die oft als Nachteil beklagt wird, erweist sich in dieser Hinsicht als entscheidender Vorteil.
Während andere Sparformen wie Lebensversicherungen oder Sparpläne in Investmentfonds heute kaum noch über Jahrzehnte durchgehalten werden, ohne den Vertrag zu kündigen oder das Ersparte anzurühren, ist dies beim Immobilienerwerb die Regel.
Trend geht zur eigengenutzten Immobilie
Auch wenn der Trend eher zur eigengenutzten Immobilie geht, trifft der Spareffekt natürlich auch für vermietetes Wohneigentum zu. Die Zahl der Menschen, die Immobilien als Kapitalanlage besitzen, wird dabei oft unterschätzt.
Die Studie der Bundesbank zeigt, dass immerhin 18 Prozent der Deutschen „andere Immobilien“ als selbstgenutztes Wohneigentum besitzen. Dies dürften vor allem vermietete Eigentumswohnungen oder Mietshäuser sein. Oftmals sind dabei sicherlich jene Personen, die im Eigenheim oder der eigenen Wohnung wohnen, auch diejenigen, die gleichzeitig auch eine vermietete Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage besitzen.
Die Tilgungsleistungen, die hierfür erbracht werden, sind eine weitere Ursache für das deutlich höhere Vermögen dieser Bevölkerungsgruppe. Aus der Studie der Bundesbank den Schluss zu ziehen, dass es den von der Wirtschaftskrise gebeutelten südeuropäischen Staaten eigentlich besser geht, ist so sicherlich nicht haltbar.
Dennoch wird deutlich: Immobilienbesitz korreliert eng mit einem hohen Vermögenswert – nicht nur aus rein ökonomischen, sondern auch aus mentalen Gründen.
Autor Einar Skjerven ist Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der Skjerven Group.
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