Für den Immobilien-Investmentmanager Schroder Property ist es aktuell an der Zeit, in nord- und mitteleuropäische Gewerbeimmobilien zu investieren. Während sich einige Städte in Südeuropa in einer tiefen Rezession befänden, gebe es insbesondere in Deutschland und Skandinavien solche, die erhebliches Wachstum und hohe Flächennachfrage verzeichneten.
Vor allem der hohe Grad an weltwirtschaftlicher Vernetzung führe dort zu einer hohen Nachfrage nach Gewerbeflächen.
„Wir unterteilen die Wachstumsstädte in drei unterschiedliche Gruppen“, erläutert Mark Callender, Head of Property Research bei Schroders. Zur ersten Gruppe zählten demnach Städte, in denen sich Produktionsstandorte für Hightech- oder Luxusgüter mit hoher Nachfrage in Asien, Osteuropa und den USA befinden. Beispiele seien Böblingen (Mercedes), Ingolstadt (Audi), München (BMW, Siemens), Stockholm (Ericsson) und Tampere (Maschinenbau). Die zweite Gruppe umfasse internationale Finanz- und Geschäftszentren wie Genf, London, Paris und Wien. In die dritte Gruppe fielen Universitätsstädte wie Bonn, Cambridge, Karlsruhe, Lyon und Uppsala sowie Technologiezentren in Großstädten (zum Beispiel Silicon Allee in Berlin, Silicon Roundabout in London).
Gutes Markt-Timing: Attraktive Preise
Das Pricing vieler Gewerbeimmobilien ist aus Sicht von Schroder Property derzeit attraktiv. Die CBRE-Indizes basierend auf Marktwertberechnungen der Royal Institution of Chartered Surveyors zeigee, dass die Preise von Gewerbeimmobilien in Frankreich, Deutschland und Skandinavien durchschnittlich immer noch rund 15 Prozent unter den Höchstständen vor der Finanzkrise liegen.
Während die Renditen von Büroflächen in Toplagen im Londoner Westend, München, Paris und Stockholm seit 2009 demnach bereits erheblich auf vier bis 4,5 Prozent gefallen sind, liegen die Renditen vieler guter Investment Grade-Immobilien in Nordeuropa aktuell noch bei fünf bis 6,5 Prozent. „Unseres Erachtens sind die Preise dieser Core-Immobilien, nun da sich die Staatsschuldenkrise allmählich abschwächt, zunehmend attraktiv“, so Callenders Einschätzung.
Begrenzte Angebots-Pipeline
Fast alle Märkte befinden sich laut Analyse von Schroder Property aktuell an einem Tiefpunkt im Entwicklungszyklus. Historisch betrachtet war die Entwicklung stets von Stadt zu Stadt unterschiedlich und von lokalen Schwankungen der Mietnachfrage und Leerständen sowie der örtlichen Planungspolitik abhängig. Eine Folge der weltweiten Finanzkrise ist jedoch, so die Immobilien-Investmentmanager, dass die Banken Immobilienkredite nur noch sehr restriktiv vergeben, sodass die Neubauquote in ganz Europa erheblich eingebrochen ist.
Die Gesamtbürofläche in den Großstädten Kontinentaleuropas hat sich im Jahr 2012 nur um 0,8 Prozent erhöht, verglichen mit einem langfristigen Durchschnitt von 1,7 Prozent pro Jahr. Bei Einkaufszentren liegt der Anteil der Neubauprojekte inzwischen 50 Prozent unter dem Höchstwert aus dem Jahr 2008, so Daten von PMA. Laut Callendar scheint die Gefahr, dass die europäischen Immobilienmärkte in den kommenden Jahren von einem Überangebot an neuen Flächen überschwemmt werden somit gering. Dies werde die Mieten stützen.
Jetzt, so die Analyse, sei der richtige Zeitpunkt um in Immobilien in Nord- und Mitteleuropa zu investieren. Bestimmte Städte mit guten Wachstumschancen, wenig Leerstand und geringer Neubautätigkeit werden nach Meinung von Schroders entweder im Verlauf diesen Jahres oder in 2014 eine Erholung der Mietpreise verzeichnen. Außerdem sei der derzeitige Renditespread zwischen Core-Immobilien mit fünf bis 6,5 Prozent und zehnjährigen französischen und deutschen Staatsanleihen mit 2,25 Prozent beziehungsweise 1,75 Prozent attraktiv: „Auch wenn sich die Vergangenheit nie exakt wiederholt, zeigen IPD-Indizes von Schweden und Großbritannien, dass Investoren die nach der tiefen Rezession in 1990 in den Immobilienmarkt eingestiegen sind, sich in den folgenden fünf Jahren an hohen Gesamtrenditen erfreuen konnten“, so die Einschätzung der Immobilien-Investmentmanager. (te)
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