Der deutsche Markt für Immobilieninvestments bleibt trotz der aktuellen Entwicklungen im Gesamtumfeld auch 2011/2012 weiterhin chancenreich.
Gastkommentar von Dr. Wulff Aengevelt, Aengevelt Immobilien
Bis zum Jahresende 2011 wird am deutschen Markt für Immobilieninvestments nach Analysen von Aengevelt-Research ein Transaktionsvolumen (Asset- und Share-Deals) von voraussichtlich rund 52 Milliarden Euro kontrahiert. Davon entfallen etwa 23 Milliarden Euro auf Wohninvestments (2009: 19,8 Milliarden Euro), 29 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien (2009: 24,6 Milliarden Euro). Gegenüber 2010 bedeutet dies ein beachtliches Wachstum von 17 Prozent.
Getragen wird diese Steigerung vor allem von der Nachfrage nach Wohninvestments und Einzelhandelsobjekten, allerdings mit der Folge rückläufiger Renditen. So bewegen sich die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den Top-Lagen der deutschen Metropolen um beziehungsweise sogar unter fünf Prozent. So sind es in Düsseldorf und Stuttgart rund 5,2, in Berlin etwa fünf, in Frankfurt 4,9 und in München sogar lediglich 4,7 Prozent.
Gepflegte Wohnobjekte in etablierten Quartieren erzielen in diesen Städten ebenfalls Kaufpreismultiplikatoren bis zum 20-fachen der Jahreskaltmiete und höher. Hintergrund dieser Preisentwicklung ist vor allem die hohe Nachfrage eigenkapitalstarker (Privat-)Investoren und Family Offices. Ihr Fokus liegt derzeit oftmals vorrangig auf der Vermögenssicherung: Für diese Kapitalanleger sind Sicherheit und Wertstabilität entscheidungsrelevanter als hohe Renditen.
Allerdings lässt das Renditeniveau in den Spitzensegmenten der Investmentbereiche Wohnen und Einzelhandel kaum noch Spielraum nach unten zu. Deshalb ist hier 2012 bei unverändert hoher Nachfrage ein weiteres Anziehen der Kaufpreismultiplikatoren unwahrscheinlich.
Grundsätzlich hält die dynamische Nachfrage am Investmentmarkt nach Analysen von Aengevelt-Research auch 2012 an, so dass insgesamt von einem im Vergleich zum Vorjahr (2011: rund 52 Milliarden Euro) stabilen beziehungsweise auch moderat steigenden Transaktionsvolumen am deutschen Investmentmarkt auszugehen ist.
Dabei ist angesichts des unverändert knappen Angebots erstklassiger Wohn- und Einzelhandelsobjekte aufgrund einer nur geringen Verkaufsbereitschaft in diesem Bereich ein deutlicher Umsatzanstieg genauso unwahrscheinlich wie steigende Renditen.
Investoren, die höhere Renditen anpeilen beziehungsweise benötigen, werden deshalb 2012 auf andere Investmentprodukte zu setzen. Das werden im Wohnsegment unter anderem Projektentwicklungen sein und im gewerblichen Segment Büro- und Logistikimmobilien, vor allem auch zu ertüchtigende Bestandsgebäude in qualifizierten Lagen und an etablierten Standorten.
Entsprechend sind in diesen Segmenten noch deutliche Umsatz-Zuwächse möglich. Zumal im Bürosegment in Spitzenlagen sowie nachfragegerechten Nebenlagen ein moderates Anziehen der Mieten möglich erscheint. In Rand- und Nebenlagen ist die Preissensibilität bei ausreichender Flächenverfügbarkeit dagegen unverändert hoch und bietet kaum Steigerungspotentiale.
Fazit: Sorgfältig geprüft und gut beraten bleibt der Immobilienmarkt auch 2012 chancenreich.
Dr. Wulff Aengevelt ist geschäftsführender Gesellschafter der Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG.
Foto: Aengevelt
