Nicht nur Metropolen wie Berlin, München oder Hamburg, sondern vor allem auch kleinere Universitätsstädte melden wachsende Studentenzahlen. Wohnraum in Großstädten wird immer teurer und Studenten müssen auf kleinere Städte ausweichen. Die Frage, die viele Kaufinteressenten und Investoren umtreibt: Lohnt der Kauf von Immobilien in C- und D-Standorten?
Vor allem Universitätsstädte dieser Kategorie sind aufgrund eines hohen Entwicklungspotenzials durchaus interessant für Kapitalanleger. Der Immobiliendienstleister McMakler hat sich diesen Markt genauer angeschaut und die Kauf- und Mietpreise von insgesamt 46 C- und D-Städten mit mindestens 7.000 Studierenden für das Jahr 2019 gegenübergestellt, um das Kaufpreis-Miete-Verhältnis zu ermitteln.
Bisher galt ein Kaufpreisfaktor um die 20 bis 24 als guter Indikator zu kaufen. In den A-Städten gilt das jedoch nur noch bedingt, vielmehr werden dort Immobilien bereits zu mehr als das 30- und sogar 50-fache der Jahresnettokaltmiete gehandelt. Marginal ist das Phänomen der Metropolen auch in kleineren Universitätsstädten zu beobachten, mehrheitlich gibt es jedoch Standorte mit moderaten Preisen und interessanten Renditemöglichkeiten.
Zunächst fällt auf, dass die Kaufpreise in den analysierten Städten den Mieten noch nicht so stark davonlaufen, wie das in den deutschen Metropolen der Fall ist. Von den 46 analysierten Standorten liegen 25 unter einem Kaufpreisfaktor von 24, fünf sogar unter 20. Zu den Schlusslichtern gehören Saarbrücken, Chemnitz, Kaiserslautern, Wuppertal und Siegen, wo Immobilienkäufer durchschnittlich zwischen 16,65 beziehungsweise 19,46 Jahresnettokaltmieten für Wohneigentum rechnen müssen. Dabei belegt Chemnitz mit 1.151 €/m² den letzten Platz bei den Kaufpreisen, während sich die Quadratmeterpreise der anderen vier genannten Städte zwischen 1.556 Euro und 1.696 Euro einpegeln. Die Mieten liegen in Saarbrücken bei 8,26 €/m², in Kaiserslautern bei 7,86 €/m², in Wuppertal bei 6,81 €/m² und in Siegen bei 7,26 €/m².
„Der Immobilienboom befeuert die Quadratmeterpreise in den A- und B-Städten bereits im elften Jahr. Die Renditemöglichkeiten sind vielerorts ausgeschöpft. Es ist nur folgerichtig, dass Investoren vermehrt auf einzelne C- und D-Standorte mit Hochschulen blicken. Dabei empfehlen wir, sich auch dort auf die guten Wohnlagen zu konzentrieren, um langfristig von Wertsteigerungen zu profitieren“, sagt Lukas Pieczonka, Gründer und Geschäftsführer von McMakler.
Ein besonderes Augenmerk verdient die größere Gruppe der analysierten Städte mit einem Kaufpreisfaktor zwischen 20 und 24, die somit als empfehlenswert für einen Immobilienerwerb gilt. Immerhin 20 Standorte zählen dazu, darunter äußerst attraktive Kleinstädte wie Lüneburg mit einem durchschnittlichen Immobilienkaufpreis von 2.781 €/m² (Miete 9,71 €/m²), Jena mit 2.680 €/m² (Miete 9,37 €/m²), Trier mit 2.723 €/m² (Miete 9,55 €/m²), Göttingen mit 2.575 €/m² (Miete 9,77 €/m²) und Greifswald 1.923 €/m² (Miete 7,58 €/m²).
„Aber auch Frankfurt (Oder) verdient mit einem Kaufpreisfaktor von 20,76 durchaus Beachtung. Die Immobilienpreise sind mit 1.443 €/m² im deutschlandweiten Vergleich günstig und auch als Universitätsstadt birgt Frankfurt (Oder) viel Potenzial. Im Studentenviertel um die August-Bebel-Straße gibt es viele Freizeitmöglichkeiten, Veranstaltungen sowie Bars und Restaurants“, lässt Pieczonka von McMakler wissen und fügt hinzu: „Zudem ist es nur ein Katzensprung in die polnische Nachbarstadt Słubice. Zukunftsweisend kooperieren bereits beide Städte als europäische Doppelstadt in vielen gemeinsamen Projekten. Auch Berlin ist mit der Bahn in nur einer Stunde schnell erreicht.“
Leicht über dem idealen Kaufpreisindikator, aber dennoch erwähnenswert, sind die Städte mit einem Wert zwischen 24,05 und 29,89. Dazu gehören urbane Perlen wie Ulm mit einem Quadratmeterpreis von 3.540 Euro, Lübeck mit 2.834 Euro, Aachen mit 2.806 Euro sowie die zweit- und drittteuersten Städte des Kaufpreisrankings, Heidelberg mit 4.264 Euro und Freiburg im Breisgau mit 4.209 Euro. Auffällig ist, dass Erfurt mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von moderaten 2.183 €/m² und einer Miethöhe von 7,39 €/m² die einzige ostdeutsche Stadt in dieser Gruppierung ist. Der Kaufpreisfaktor liegt in Erfurt bei 24,61.
Ostdeutsche Universitätsstädte werden unterschätzt
„Viele unterschätzen die Universitätsstädte im Osten Deutschlands. Sie sind oftmals besser als ihr Ruf. Erfurt, Greifswald, Jena oder auch bekanntere Städte wie Rostock und Potsdam sind gute Beispiele. In den letzten Jahren wurden historische Gebäude aufwendig modernisiert und deren Altstädte immer attraktiver. Restaurants, Cafés, Märkte, charmante Gassen und belebte Promenaden locken zahlreiche Besucher – und eben auch Studenten, die nicht selten nach dem Studium in diesen aufstrebenden Standorten bleiben, arbeiten und eine Familie gründen“, stellt Lukas Pieczonka von McMakler fest.
Insgesamt durchbrechen nur drei der 46 analysierten C- und D-Universitätsstädte den Kaufpreisfaktor von 30. Dazu gehören Konstanz mit 30,34, Potsdam mit 32,47 und Rostock mit satten 36,30. Während Rostock bei Kaufimmobilien durchschnittlich 3.176 €/m² und bei Mietpreisen 7,29 €/m² aufruft, müssen Kaufinteressenten in Konstanz mit 4.906 €/m² und in Potsdam mit 3.938 €/m² sehr tief in die Tasche greifen. Die Mieten liegen hier bei 13,47 €/m² und 10,11 €/m².
Nicht immer sollte das Verhältnis Kaufpreis zu Miete als Kaufkriterium gelten
„Generell gilt natürlich, je kleiner das Kaufpreis-Miete-Verhältnis, desto eher rentiert sich der Immobilienkauf. Allerdings sollten Kaufinteressenten und Investoren bedenken, dass der berechnete Faktor immer nur eine Momentaufnahme ist. Daher ist von einem Kauf in Rostock, Potsdam und Konstanz mit einem Wert über 30 nicht unbedingt abzuraten“, weiß der Immobilienexperte von McMakler. „Zudem ist eine Entwicklung wie in größeren Universitätsstädten wie Leipzig auch für die kleineren Städte vorstellbar. Wichtig ist, alle individuellen Indikatoren des anvisierten Objekts, dazu gehört auch die Wohnlage, abzuklopfen. Immobilienexperten und Makler unterstützen hier mit fachlichem Know-how.“
Absolute Spitzenreiter, wenn es um hohe Kaufpreise geht, sind nach der Untersuchung von McMakler nach wie vor westdeutsche Universitätsstandorte. Doch ostdeutsche Städte holen vereinzelt deutlich auf. Außerdem finden Kaufinteressenten hier noch Preise im mittleren sowie niedrigen Segment und auch das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist in den meisten Standorten eher gering, was eine Investition in Wohneigentum lohnenswert macht.
