Dazu zählt auch Primus Valor. Das auf Bestands-Wohnimmobilien und deren Sanierung/Renovierung spezialisierte Unternehmen hat anstehende Paketverkäufe aus seinen Fonds zunächst weitgehend zurückgestellt und wird den Anlegern, sofern notwendig, eine entsprechende Verlängerung der Fondslaufzeit vorschlagen. „Derzeit wäre ein sehr ungünstiger Zeitpunkt für Paketverkäufe“, sagt Gordon Grundler, Vorstand von Primus Valor. Er sei aber sicher, dass die Preise schon wegen der Inflation, des generell sehr knappen Wohnraums und der daraus resultierenden Mietsteigerungen bald wieder steigen werden. „Ob das in einem oder in zwei Jahren der Fall ist, wird sich zeigen“, so Grundler. Der Einzelverkauf von Wohnungen oder auch ganzen Häusern laufe seit einigen Wochen schon wieder an und bringe durchaus zufriedenstellende Ergebnisse, berichtet er.
Hier zeige sich auch der grundsätzliche Vorteil von geschlossenen alternativen Investmentfonds (AIFs) gegenüber offenen Immobilienfonds. Nach der letzten Krise der offenen Fonds wurde zwar auch bei diesen gesetzlich ein zeitlicher Puffer für Kündigungen eingezogen. Trotzdem können offene Fonds gezwungen sein, Objekte zur Unzeit zu verkaufen, wenn in einer Schwächephase des Marktes viele Anleger gleichzeitig kündigen und die Fonds rechtzeitig die Liquidität für die entsprechenden Auszahlungen beschaffen müssen. „Das geht dann im Zweifel auch zulasten der Anleger, die in dem Fonds verbleiben“, betont Grundler.
Bei geschlossenen AIFs sind ordentliche Kündigungen der Anleger indes gesetzlich ausgeschlossen. „Das wird oft als Nachteil empfunden, entspricht aber dem langfristigen Charakter einer Immobilienanlage und ist in Wirklichkeit ein Vorteil, weil es die langfristig orientierten Anleger vor jenen schützt, die bei jeder Marktschwäche gleich flüchten wollen“, so Grundler. Für die Anleger ist die eventuell verlängerte Laufzeit kein Nachteil, denn bis zum Verkauf erzielen die Fonds weiterhin Mieteinnahmen, die derzeit wegen der zunehmenden Wohnungsknappheit kräftig steigen.
Vor allem Neubau ausgebremst
Daran wird sich wohl so bald nichts ändern. Denn der Zinsanstieg hat vor allem den Neubau ausgebremst, weil viele Kaufinteressenten die Finanzierung nicht mehr stemmen können. Trotzdem fallen die Preise nicht. Denn das Bauen selbst ist keineswegs günstiger geworden – im Gegenteil. Material- und Energiepreise sind in die Höhe geschossen, Fachpersonal ist generell knapp, Lieferengpässe verschärfen die Situation und sorgen für teure Verzögerungen. So fürchten viele Projektentwickler, die neu gebauten Immobilien nicht mehr zu den erforderlichen Preise loszuwerden und stellen sie zurück. Hinzu kommen die ohnehin hohen energetischen Anforderungen an den Neubau, ein Hickhack bei der Förderung energieeffizienter Gebäude sowie aktuell die „Heizungspläne“ von Wirtschaftsminister Robert Habeck (Bündnis 90/Die Grünen) einschließlich des Streits darüber, auch innerhalb der Regierung.
Zudem hat die EU unlängst beschlossen, ab 2027 auch den Gebäudesektor in den Emissionshandel einzubeziehen. Dies wurde zwar vom Immobilienverband ZIA grundsätzlich begrüßt, es führt aber wahrscheinlich zunächst zu zusätzlicher Bürokratie und bis zur konkreten Ausgestaltung zu Fragezeichen bei der Kalkulation beziehungsweise den Auswirkungen für Eigentümer und Mieter.
„Vollbremsung“ im Wohnungsbau
So ist der Wohnungsbau 2022 wohl eingebrochen. Von einer „Vollbremsung“ sprach gar das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) im letzten August, auch weil Bauleistungen sich laut Statistischem Bundesamt (Stand Mai 2022) um 17,6 Prozent verteuert hatten – der höchste Anstieg seit mehr als 50 Jahren. Von den angestrebten 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr ist das Land weit entfernt. Die endgültigen Zahlen für 2022 liegen noch immer nicht vor, doch allgemein wird davon ausgegangen, dass die Zahl noch spürbar unter den schon schwachen 293.000 Fertigstellungen im Jahr 2021 liegen wird.
Besserung ist nicht in Sicht. Denn auch die Zahl der Baugenehmigungen ist rückläufig. So wurde im Januar und Februar 2023 laut statistischem Bundesamt der Bau von insgesamt 44.200 Wohnungen genehmigt und damit 23,4 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum.
Gleichzeitig bleibt der Bedarf hoch, auch wegen der anhaltenden Zuwanderung. So steigt der Druck auf höhere Mieten, was nicht nur für Kapitalanleger interessant sein kann, sondern auch für verkaufswillige Eigentümer und Projektentwickler. Denn je höher die Mieten sind, desto eher fällt der Vergleich der monatlichen Belastung mit dem Eigentum zugunsten des Erwerbs aus. Zudem werden wohl bald wieder mehr Menschen in der Lage sein, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Das jedenfalls lassen die hohen Lohnabschlüsse dieses Frühjahres erwarten, die trotz gestiegener Lebenshaltungskosten auch den Spielraum für die Wohnkosten wieder erhöhen und sicherlich vielfach das generelle Vertrauen in die Zukunft, das für einen fremdfinanzierten Immobilienerwerb unerlässlich ist, wieder herstellen.
Weitere Runden der „Lohn-Preis-Spirale“ zu erwarten
Die hohen Lohnabschlüsse von teilweise über zehn Prozent Erhöhung innerhalb von zwei Jahren lassen zudem weitere Runden der gefürchteten „Lohn-Preis-Spirale“ erwarten. Die Unternehmen versuchen, die erhöhten Personalkosten über Preiserhöhungen wieder hereinzubekommen, die Beschäftigten fordern deshalb erneut höhere Gehälter, die dann wieder auf die Preise umgelegt werden und so weiter. Wie ausgeprägt dieser Prozess sein wird und wie lange er anhält, hängt von allerlei Faktoren ab, vor allem den Energie- und Lebensmittelpreisen. Aber zumindest für 2023 gehen die meisten Auguren von einer weiteren allgemeinen Preissteigerung nicht unter fünf Prozent aus.
Obwohl diese die Wahrscheinlichkeit baldiger Zinssenkungen der EZB reduziert, wird die Wertkorrektur bei Immobilien deshalb wohl bald ein Ende finden, jedenfalls der nominale Preisverfall. Die Deutsche Bank rechnet damit in ihrem Marktbericht bereits im zweiten Quartal 2023. „Wir unterstellen einen weiteren Preisrückgang im ersten Quartal von zwei Prozent gegenüber dem Vorquartal. Im Anschluss sollten die Preise wieder leicht anziehen“, schreibt sie.
Das Comeback der Branche scheint demnach unmittelbar vor der Tür stehen. Womöglich hat die Trendwende sogar bereits eingesetzt. So ist der Europace-Gesamtindex im Februar und März 2023 wieder leicht angestiegen – um insgesamt rund 0,8 Prozent gegenüber Januar. Neubau-Häuser legten gegenüber Dezember 2022 sogar um 2,8 Prozent zu.
