Aktuell scheint insofern ein guter Zeitpunkt für eine antizyklische Investition im deutschen Immobilienmarkt zu sein (wobei sich dies stets erst hinterher sicher beurteilen lässt). Das gilt grundsätzlich auch für gewerblich genutzte Objekte wie Büros und Einzelhandelsimmobilien – auch wenn dort etwas andere Mechanismen wirken, die Flächenknappheit nicht so ausgeprägt ist wie im Wohnungsmarkt und die Auswirkungen etwa von Homeoffice und Onlinehandel auf den betreffenden Flächenbedarf eine Rolle spielen.
Auch für die Gewerbeimmobilien ist in Marktberichten, je nach Segment, von zum Teil zweistelligen Preisrückgängen seit Frühjahr 2022 zu lesen. Sie beziehen sich in diesem Segment meistens nicht auf die absoluten Werte, sondern üblicherweise auf die Kaufpreisfaktoren, also das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete, oder umgekehrt auf die daraus resultierende Rendite.
Die Wirkung der Inflation ist zudem meistens eine andere als bei Wohnimmobilien, weil im gewerblichen Bereich indexierte Mietverträge weiter verbreitet sind. Sollte 2023 die Inflationsrate zum Beispiel nochmals bei fünf Prozent liegen, summiert sich dies mit der 2022er-Geldentwertung schon auf 14 Prozent Mieterhöhung gegenüber 2021, sofern ein Vertrag zu 100 Prozent indexiert ist. Das gleicht den Faktor-Verlust dann schnell aus.
Indirekte Investitionen in Immobilien am besten über Fonds
So wird wohl auch bei Gewerbeimmobilien die Preiskorrektur bald zum Stehen kommen, selbst wenn viele Mietverträge nur teilindexiert sind oder in zeitlichen Intervallen angepasst werden. Schwellenwerte für eine Mietanpassung dürften hingegen nur eine geringe Rolle spielen, weil sie bei der aktuellen Inflation schnell überschritten werden.
Antizyklisch denkende Anleger werden also nach einer Investition Ausschau halten. Wer den direkten Erwerb scheut oder nicht über das nötige Kleingeld verfügt, macht das am besten über Fonds. 21 Publikums-AIFs und eine Vermögensanlage, die in Immobilien investieren und sich Anfang Mai in der Platzierung befinden, hat Cash. ausgemacht (siehe Tabelle). Davon sind sechs seit Anfang 2023 bis Ende April an den Start gegangen.
Dazu zählt der Immochance Deutschland 12 Renovation plus von Primus Valor, der im April in den Vertrieb ging. Er investiert wie die Vorläufer in Bestands-Wohnimmobilien in Mittelzentren mit dem Ziel, die Objekte zu modernisieren und aufzuwerten. Neu ist die erstmalige Einstufung eines Primus-Valor-Fonds nach Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung. Er erfüllt also bestimmte Nachhaltigkeitskriterien. Im Mittelpunkt steht dabei die energetische Sanierung, die für Primus Valor schon lange ein zentrales Element ist – aus wirtschaftlichen Gründen, wie Vorstand Grundler regelmäßig betont.
Erster Dachfonds von Immac
Ebenfalls in Bestands-Wohnimmobilien investieren der im März gestartete DFI Wohnen 2 der Deutschen Fondsimmobilien Holding und der bereits 2021 aufgelegte Wohnimmobilien Deutschland 2 der Dii Deutsche Invest Immobilien. Project Investment legt den Schwerpunkt hingegen auf Neubau-Projekte und bietet neben dem Einmalzahler-Fonds Metropolen 22 auch den Metropolen 21 mit monatlichen Einzahlungen an.
Auf Wohnen, wenn auch auf eine spezielle Art, ist auch Immac ausgerichtet: Sozialimmobilien mit dem Schwerpunkt Pflegeheime. Im Februar hat sie erstmals einen Dachfonds als Blindpool auf den Markt gebracht, der in hauseigene Zielfonds investieren soll. Als erste Investition hat Immac eine Tranche eines ihrer ansonsten Großanlegern vorbehaltenen Spezial-AIFs reserviert, dessen sonstige Vollplatzierung „innerhalb kürzester Zeit“ sie Anfang Mai meldete. Der durch die hauseigene HKA Hanseatische Kapitalverwaltung aufgelegte Spezialfonds investiert in die „Residenz am Harrl“ mit 128 vollstationären Pflegeplätzen im niedersächsischen Bad Eilsen.
