Ebenfalls ein innovatives Konzept bietet Paribus mit dem Fonds München Taunusstraße, der eine zu 100 Prozent vermietete Büro- und Verwaltungsimmobilie in München enthält. Paribus überführt damit einen noch unregulierten geschlossenen Fonds aus dem Bestand in einen Publikums-AIF. Die wesentliche Motivation für das Konzept war indes nicht die regulatorische Aufwertung des Fonds. Vielmehr hatte er das Ende der ursprünglich geplanten Laufzeit erreicht. „Durch das Konzept konnten die beteiligten Anleger entscheiden, ob sie in dem bisher sehr gut verlaufenen Fonds verbleiben oder ihr Engagement zum geplanten Zeitpunkt beenden möchten, ohne dass das Objekt verkauft werden muss“, sagt Paribus-Geschäftsführer Thomas Böcher.
Die Immobilie ist bereits seit 2010 im Besitz der Fondsgesellschaft. Die seinerzeit beigetretenen Anleger konnten im Vorfeld der Neuauflage wählen, ob sie kündigen und ihren Anteil ausgezahlt bekommen oder Gesellschafter bleiben und eine Sonderentnahme von 150 Prozent ihrer ursprünglichen Beteiligung erhalten. Nun sollen für den neuen alten Fonds im Rahmen einer Kapitalerhöhung bis zu 26 Millionen Euro neues Kommanditkapital eingeworben werden.
Ein bekanntes Konzept verfolgt hingegen der Pluswertfonds 178 der auf Einzelhandelsflächen spezialisierten Hahn Gruppe, der Anfang April in die Platzierung ging. Er investiert mit einem Gesamtvolumen von 30,5 Millionen Euro in ein Nahversorgungszentrum in Voerde, Nordrhein-Westfalen, mit Edeka als Hauptmieter.
Hannover Leasing weiterhin in der Platzierung
Daneben sind mit deutschen Objekten drei Fonds von Wealthcap mit Büro- beziehungsweise gemischt genutzten Gebäuden, eine gemischt genutzte Immobilie von Patrizia Grundinvest, ein Publikumsfonds von Dr. Peters, der steuerlich für eine bestimmte Zielgruppe optimiert ist (Paragraf 6b EstG) sowie Zweitmarktfonds von HTB und BVT in der Platzierung. Auch der HL Augsburg Offices von Hannover Leasing mit einem Bürogebäude in Augsburg befindet sich trotz Turbulenzen der Muttergesellschaft Corestate weiterhin in der Platzierung, wie unter anderem eine Prospekt-Aktualisierung von Anfang Mai 2023 belegt.
International investiert indes der DF Deutsche Finance Investment Fund 22, der im März in die Platzierung gestartet ist. Der Fonds plant, das von Privatanlegern eingeworbene Kapital gemeinsam mit institutionellen Investoren international in der Assetklasse Immobilien anzulegen. Die Strategie umfasst dabei mittelbare Investitionen in Immobilien, immobilienähnliche und immobilienbezogene Investments sowie in Private Equity Real Estate Strategien. Die Beteiligung an dem entsprechend risikogemischten Fonds ist bereits ab 1.000 Euro plus fünf Prozent Agio möglich.
Deutlich mehr Geld müssen Anleger und Anlegerinnen bei dem zweiten aktuellen Fonds der Deutschen Finance als Mindesteinlage mitbringen: 25.000 US-Dollar. Der DF Investment Fund 21 – Club Deal Boston IV investiert gemeinsam mit institutionellen Investoren in zwei Projektentwicklungen für Labor-Bürogebäude in der US-Metropole Boston sowie in die Weiterentwicklung des dortigen Life-Science-Campus „Boynton Yards“.
Zinserhöhung in USA früher und schneller
Ebenfalls einen US-Immobilienfonds hat BVT am Markt. Auch der aktuelle Fonds von Jamestown und die Ende 2022 nach einer Gesetzesänderung neu konzipierte Vermögensanlage von TSO investieren in den Staaten. Dort hatte die Fed, also die US-Notenbank, schon vor der EZB auf die hohen Inflationszahlen reagiert und bereits ab März 2022 die Zinsen früher und schneller erhöht als ihr europäisches Pendant. Daher sind die USA der Entwicklung in Europa um einige Wochen oder wenige Monate voraus, und die Trendwende im US-Immobilienmarkt hat womöglich bereits im ersten Quartal 2023 stattgefunden.
So meldete die Maklervereinigung National Association of Realtors (NAR) für Februar 2023 zunächst – für viele Beobachter überraschend – mit einem leichten Plus von 0,8 Prozent den dritten Monat in Folge eine Zunahme der „schwebenden Hausverkäufe“ gegenüber dem Vormonat. Damit sind Transaktionen gemeint, die zwar bereits vertraglich fixiert aber noch nicht vollständig abgewickelt sind. Sie gelten als ein Frühindikator für die Aktivität auf dem Immobilienmarkt, die sich dann auch in der Preisentwicklung niederschlägt. Nicht viel mehr als ein erstes zartes Pflänzchen also, aber immerhin.
Dass es sich dabei vielleicht tatsächlich um mehr als nur eine vage Hoffnung handelte, zeigte sich Ende April: Zwei wichtige Institutionen berichteten unabhängig voneinander von einem überraschenden Anstieg der Preise für Wohnimmobilien in den USA. Laut dem S&P/Case-Shiller-Index stiegen die Häuserpreise in den 20 großen Metropolregionen der Vereinigten Staaten im Februar um 0,1 Prozent. Die Federal Housing Finance Agency (FHFA) machte für Februar sogar einen Anstieg der US-Hauspreise von 0,5 Prozent gegenüber dem Vormonat aus. Nach dieser Statistik waren die Preise schon im Januar geringfügig – um 0,1 Prozent –gestiegen.
Immobilienmarkt kehrt zur Normalität zurück
Ob dies wirklich bereits die Trendwende markiert, ist nicht sicher; dafür ist die Entwicklung noch nicht stetig genug. Doch sowohl die Zahlen aus den USA als auch aus Deutschland lassen durchaus die Erwartung zu, dass die Hoffnung auf einen baldigen erneuten Marktaufschwung mehr ist als nur ein „Pfeifen im Walde“.
Dabei werden die Preise vielleicht eine zeitlang nicht so stark steigen wie Inflation und Mieten. Das wäre auch gut so. Denn nur so lassen sich künftig Projekte konzipieren, die eine in Relation zu Zinsanlagen auskömmliche Rendite bieten. Bei Kaufpreisfaktoren bis zum 40-fachen der Jahresmiete oder mehr und damit Objektrenditen unter drei Prozent, wie im überhitzen Markt bis Anfang 2022 durchaus an der Tagesordnung, wäre das kaum möglich. Der Markt kehrt damit zur Normalität und auch zu einer angemessenen Rendite zurück.
Gleichzeitig verhindert die offenbar schon begonnene oder zumindest unmittelbar bevorstehende Kehrtwende zu (nominalen) Preissteigerungen, dass in bestehenden Immobilien-Portfolien weitere bilanzielle Abwertungen erforderlich sind und erhöht zudem die Wahrscheinlichkeit, dass Projektentwickler wieder die erforderlichen Preise durchsetzen können. Damit sinkt auch das Risiko, dass wegen eines Bergs an faulen Krediten eine erneute Bankenkrise entsteht. Inflation und Zinsanstieg haben somit auch ihr Gutes.
Dieser Artikel stammt aus der Cash.-Ausgabe 6/2023. HIER geht’s zum kostenlosen E-Paper-Abo.
