Nach dem Platzen der US-Häuser-Blase haben sich viele internationale Investoren vom US-Immobilienmarkt distanziert. Nun stehen die Zeichen wieder auf Wachstum.
Gastbeitrag von Albert Behler, Paramount Group
Der Aufschrei war allerorten groß, als die US-Notenbank Federal Reserve (Fed) Mitte September verkündete, ihr Programm zum Ankauf von Staats- und Immobilienpapieren von derzeit 85 Milliarden Dollar nicht wie erwartet zu kürzen.
Sie hatte dies damit begründet, dass die Wirtschaft noch nicht robust genug sei, um ohne Geldspritzen in der bisherigen Dosis auszukommen. Erfahrenen Marktbeobachtern war jedoch lange klar, dass die Fed ihre bisherige Politik des billigen Geldes solange fortführen wird, bis auch auf dem Arbeitsmarkt nachhaltig Stabilität eingekehrt ist.
Zudem sind auch die Inflationserwartungen (mittelfristig bei zwei bis drei Prozent) stabil geblieben. Für Immobilieninvestoren ist dies eher von Vorteil, weil die Zinsen günstig bleiben und somit vorteilhafte langfristige Finanzierungen ermöglichen.
USA wieder auf Investitions-Radar
Ohnehin ist das Land wieder auf den Investitions-Radar zurückgekehrt. Zwar gehören Immobilien-Anlagen in den Vereinigten Staaten seit jeher zu den wichtigen Bausteinen im Portfolio. Dennoch hatten sich viele internationale Investoren nach dem Platzen der Häuser-Blase und infolge der anschließenden weltweiten Wirtschafts- und Finanzkrise aus dem Markt zurückgezogen.
Nun ist seit etwa einem Jahr wieder eine stetig wachsende Nachfrage bei den Anlegern zu verzeichnen. Marktexperten prognostizieren, dass das Transaktionsvolumen in diesem Jahr bereits wieder das Niveau von 2005 erreichen wird.
Allein die Büroimmobilienverkäufe hatten 2012 im Vergleich zum Vorjahr um 19,4 Prozent zugelegt. Fast die Hälfte davon (46 Prozent) entfielen auf die sechs größten Büromärkte Manhattan, Boston, Chicago, Washington, D.C., San Francisco und Los Angeles.
US-Wirtschaft: Moderates Wachstum
Nach einem starken Jahr 2012 ist die US-Wirtschaft in den vergangenen Monaten mit moderatem Tempo gewachsen (1,7 Prozent im zweiten Quartal 2013, Vorjahr: 2,2 Prozent). Die Ausgaben der privaten Haushalte legten ebenso zu wie die langfristigen Investitionen auf Unternehmensseite. Zudem hat sich der Häusermarkt weiter stabilisiert.
Lange Zeit waren die rapide fallenden Preise ein großes Problem. Nun jedoch verfestigt sich die Trendwende nach oben. Viele Amerikaner fühlen sich deshalb sicherer und konsumieren wieder mehr. Die positiven ökonomischen Rahmendaten und vor allem der starke Anstieg der Unternehmensgewinne – bei 254 Milliarden US-Dollar im zweiten Quartal auf dem höchsten Stand seit 2000 – haben dazu beigetragen, dass der US-Büroimmobilienmarkt so gut da steht wie seit Jahren nicht mehr.
Angetrieben durch verstärkte Vermietungsaktivitäten fielen die Büroleerstände zum erstem Mal seit fünf Jahren wieder unter 17 Prozent. Erstmalig seit Ende 2011 konnten zudem Mietverträge über mehr als zehn Millionen Square Foot in einem Quartal abgeschlossen werden. Und die Aussichten sind weiterhin positiv: So prognostiziert beispielsweise die Ratingagentur Moody´s, dass bis 2016 zusätzlich 7,4 Millionen neue Arbeitsplätze in den USA geschaffen werden.
„Küsten-Städte“ im Aufschwung
Vom Aufschwung profitieren insbesondere die sogenannten „Küsten-Städte“ New York City, Washington D.C. und San Francisco. Während sich das Mietwachstum aller Nutzungsarten insgesamt seit 2009 stabilisiert hat, so konnten sich die Mietpreise in diesen Märkten noch einmal deutlich von dem Rest der USA absetzen.
Das trifft besonders für New York als größten Büroimmobilienmarkt zu, der sich wie auch nach vergangenen Krisen überproportional erholt. So sind im Bereich der Class-A Immobilien in Midtown die durchschnittlichen Angebotsmieten im Vergleich zum ersten Quartal um fast 1,50 US-Dollar pro Square Foot auf 74,26 US-Dollar pro Square Foot gestiegen.
Die anziehende Nachfrage führt in New York und San Francisco bereits zu ersten Angebotsengpässen. Dies hauptsächlich, weil die Neubauaktivitäten seit Beginn der Krise 2008 fast komplett zum Erliegen kamen und auch das aktuelle Angebotswachstum (Neubau) gegen Null geht. Bei weiter positiver wirtschaftlicher Entwicklung werden folglich die Mietpreise und Bewertungen von Class-A-Objekten weiter ansteigen.
Entscheidend für den Anlageerfolg
Zwar liegen die Anfangsrenditen in diesen Märkten durchschnittlich niedriger als im Gesamtmarkt, bedingt insbesondere durch hohe Nachfrage und wenig steigendes Angebot, doch lassen sich in ausgewählten Lagen durchaus noch Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial erwerben.
Lohnenswert sind insbesondere Objekte, die trotz sehr guter Fundamentaldaten wegen niedrig kontrahierter Mietverträge derzeit eine unterdurchschnittliche Performance zeigen und zu Preisen erworben werden können die unter dem Niveau eines vergleichbaren Neubaus liegen.
Entscheidend für den Anlageerfolg ist es dann, diese Immobilien durch aktives Property Management, Nach-Vermietung oder Re-Positionierung, nachhaltig im Wert zu steigern und mit deutlichem Gewinn wieder zu veräußern.
Autor Albert Behler ist seit Oktober 1991 Vorstandsvorsitzender und Hauptgeschäftsführer der Paramount Group, Inc. in New York. Die Paramount Group mit ihren europäischen Schwestergesellschaften zählt zu einem der größten Unternehmensverbunde für die Akquisition, Neuentwicklung und Verwaltung von Immobilien.
Foto: Paramount Group & Shutterstock
