Wer eine Wohnimmobilie in Berlin sein Eigen nennt, hat höchstwahrscheinlich Grund zur Freude: Schließlich sind die Kaufpreisniveaus in den vergangenen zehn Jahren teilweise um 130 Prozent gestiegen. Doch die Frage ist: Was bringt die nächste Dekade?
Experten der Deutschen Bank zufolge wird sich der Nachfrageüberhang am Immobilienmarkt mit Beginn der 2020er-Jahre langsam reduzieren – was wiederum zur Folge haben dürfte, dass die Preise ebenfalls langsamer steigen oder sogar sinken werden. Ähnlich verhält es sich auf dem Markt für (kleinere) Büroimmobilien, die häufig in privatem Eigentum sind.
Wer seine Wohn- oder Büroimmobilie zyklisch verkaufen möchte, sollte dies daher im aktuellen Marktumfeld tun, anstatt noch einige Jahre abzuwarten. Aber gilt das auch für Immobilien mit Leerstand? Für Verkäufer ist von Bedeutung, dass mögliche Verkaufsobjekte nicht voll entwickelt sein müssen, um attraktive Preise zu erzielen. Gerade die „Sorgenkinder“ in den Straßenzügen, erfreuen sich unter professionellen Immobilienunternehmen großer Beliebtheit. Der Grund: Durch sachkundige Entwicklung können sie den Wert der Immobilie steigern und dabei helfen, den Wohnungs- und Büromarkt zu entlasten.
Sorgenkinder mit verstecktem Potenzial
Die Eigentümer dieser − zumindest auf den ersten Blick − problematischen Objekte kämpfen oft mit Teilleerständen und hohen Instandsetzungskosten. Was helfen würde, wäre diese Objekte zu modernisieren und Grundrisse aufzuteilen, doch spätestens beim Thema Umbau fehlt privaten Eigentümern häufig die nötige Expertise.
An diesem Punkt kommen professionelle Immobilienentwickler ins Spiel. Sie können dank ihrer Erfahrung die verborgenen Potenziale der Objekte analysieren und anschließend eine Immobilienstrategie daraus ableiten. Dazu kann es gehören, rechtliche Rahmenbedingungen für Ausbauten zu schaffen, die Flächenzuschnitte zu optimieren oder manchmal auch neue Nutzungsarten auf der Fläche zu ermöglichen – beispielsweise in Form von Coworking Spaces für Büroflächen.
Wohnungsknappheit trifft auf neue Wohnbedürfnisse
Die anhaltende Wohnungsknappheit und die Angespanntheit am Immobilienmarkt sind in ganz Deutschland, aber besonders in der Hauptstadt zu spüren. Der anhaltende Zuzug lässt in Berlin nicht nur die Quadratmeterpreise deutlich steigen, auch der innerstädtisch verfügbare Wohnraum wird immer weniger.
Etwa 77.000 Wohnungen fehlen aktuell in Berlin. Die Revitalisierung von „Problemimmobilien“ würde also helfen, die angespannten Wohnungsmärkte zu entlasten. Zudem können die Raumgrößen so angepasst werden, dass sie den Ansprüchen von modernen Single- oder Zweipersonenhaushalten entsprechen, Gerade in diesem Segment ist der Wohnraummangel besonders eklatant.
Der Wiederverkaufswert gilt als Maßstab
Wenn der Immobilienentwickler ein Projekt durch Maßnahmen wie diese aufgewertet hat, kann er es beispielsweise an ein Family Office oder einen institutionellen Investor verkaufen. Diese sind an teilweise leer stehenden oder beschädigten Objekten nicht interessiert – wohl aber an voll entwickelten Wohn- und Bürogebäuden. Für den privaten Verkäufer einer Problemimmobilie können dadurch Vorteile entstehen, denn der Entwickler kann sich preislich nicht am Ist-Zustand, sondern am Soll-Zustand orientieren. Das hat zur Folge, dass sie für schwierige Immobilien in der Regel höhere Angebote abgeben können als ein Käufer, der die Immobilie nicht weiterentwickeln würde.
Autor Peyvand Jafari ist geschäftsführender Gesellschafter der Plutos Group.
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