Sind hiesige Wohnimmobilien eine spekulative Anlage oder ein sicherer Hafen? Dieser Frage ist das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in einer Untersuchung der fünf größten deutschen Städte nachgegangen und hat den Vergleich mit Europa und Übersee angestellt. Das Ergebnis: es gibt hierzulande keine Immobilienblase.
Immobilien in Deutschland werden teurer. Seit 2010 liegen die Preissteigerungen mit bis zu 4,5 Prozent sogar deutlich über der Inflationsrate. Vor allem in Ballungsgebieten steigen die Werte von Wohnungen und Häusern nahezu stetig an, wie eine Untersuchung der fünf größten deutschen Städte durch das IW in Köln zeigt. In Hamburg etwa erhöhten sich die Preise für Eigentumswohnungen von 2003 bis 2011 um 31 Prozent, in Berlin sogar um 39 Prozent. Doch Bedenken, es könnte sich wie in den USA, Irland oder Spanien eine Preisblase bilden, sind unberechtigt. So ist trotz extrem niedriger Zinsen weder eine expansive Kreditvergabe noch eine sehr hohe Kauf- und Wiederverkaufsrate zu beobachten. Zudem hat die Entwicklung der Mieten mit der Entwicklung der Preise Schritt gehalten. Somit sind die teuren Immobilien eher Ausdruck einer großen Nachfrage sowie ein Zeichen für die Attraktivität der deutschen Metropolen.
Das detaillierte Statement der Professoren Dr. Michael Hüther und Dr. Michael Voigtländer vom IW, Köln zu den Untersuchungsergebnissen:
„In den fünf bevölkerungsreichsten Städten in Deutschland haben die Preise für Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren deutlich angezogen. In Hamburg etwa stiegen die Preise für Eigentumswohnungen von 2003 bis 2011 um mehr als 31 Prozent, in Berlin sogar um 39 Prozent. Moderater war die Entwicklung in München mit 23 Prozent und Frankfurt am Main, wo die Preise um 14 Prozent anstiegen. Damit lagen die großen Städte – außer die fünfte betrachtete Stadt, Köln – aber immer noch über dem Bundesdurchschnitt von 10,5 Prozent.
Am meisten ging es 2011 aufwärts mit den Preisen. Allein in jenem Jahr wurden Wohnimmobilien in Berlin, Hamburg und München um acht bis neun Prozent teurer, in Frankfurt am Main bei gut sechs Prozent und in Köln knapp fünf Prozent. Die höchsten durchschnittlichen Wohnungspreise sind nach aktuellen Zahlen (erstes Quartal 2012) in der bayerischen Landeshauptstadt mit gut 4.200 Euro pro Quadratmeter zu bezahlen. Mit deutlichem Abstand folgen die Städte Hamburg (3.100 Euro) und Frankfurt am Main (2.900 Euro). Wiederum deutlich günstiger sind die Eigentumswohnungen in Berlin (2.200 Euro) und Köln (2.100 Euro).
Die Frage, ob eine Preisblase in Deutschland entsteht, lässt sich nur beantworten, wenn man die Gründe für die steigenden Preise kennt. Denn von einer Blase spricht man erst dann, wenn sich die aktuell hohen Preise einzig mit dem Glauben der Investoren erklären lassen, die auf einen höheren Wiederverkaufspreis in der Zukunft wetten und damit die Nachfrage anheizen. Realisieren die Marktteilnehmer schließlich, dass ihre Erwartungen zu optimistisch waren, kommt es zu einer Welle von Verkäufen – die Spekulationsblase platzt, die Preise purzeln. Um die Frage nach einer Blase zu klären, hat das IW Köln den deutschen Wohnimmobilienmarkt untersucht und dabei besonders auf die folgenden vier Kriterien geachtet:
• Preis-Miet-Relationen: Entwickeln sich die Preise passend zu den Mieten?
• Einkommens- und Beschäftigungsentwicklung: Geht die Preisdynamik Hand in Hand mit der Entwicklung der Einkommen und der Beschäftigtenzahlen?
• Transaktionsvolumen: Steigen die Handelsvolumina an, was auf einen zunehmende Anzahl spekulativer Transaktionen hindeutet?
• Kreditvergabepraxis: Geht mit den steigenden Preisen eine exzessivere Kreditvergabe einher?
