In Boomphasen ist sehr häufig zu beobachten, dass der Anteil derjenigen Transaktionen steigt, die allein aufgrund von spekulativen Erwartungen über die zukünftigen Preisentwicklungen getätigt werden – dieser Prozess kann zu einer spekulativen Blase führen. Während konservative Anleger ihre Immobilien bei den ersten kräftigen Preisentwicklungen verkaufen, steigen neue Investoren ein, die auf weiter steigende Preise setzen. Wenn die Erwartungen überschießen, kaufen auch bei immer noch steigenden Preisen Investoren weiter hinzu, während andere Investoren Gewinne realisieren. Eine Preisblase ist somit gekennzeichnet von einer erhöhten Wiederverkaufsrate der Immobilien und einem größeren Transaktionsvolumen.
Problematisch ist allerdings, dass es in Deutschland kaum Daten zu Transaktionen gibt. Die Statistiken der Gutachterausschüsse reichen nur bis zum Jahr 2010 und können damit zur Beurteilung der aktuellen Lage noch nichts beitragen. Auch aus der Grunderwerbssteuerstatistik lassen sich keine aktuellen Entwicklungen ableiten. Eine mögliche Datenalternative bietet immerhin das Internet – insbesondere Google Insights for Search, mit dessen Hilfe Suchanfragen systematisch ausgewertet werden können. Laut den Google-Daten hat in Deutschland die Nachfrage nach Immobilien stärker angezogen als das Angebot. Die Anfragen nach Wohnungskäufen stiegen von Januar 2011 bis Mai 2012 um 53 Prozent an, die Anfragen nach Wohnungsverkäufen um rund 30 Prozent. Dies deutet insgesamt auf eine höhere Nachfrage nach Wohnungsnutzungen (Kauf oder Miete) hin und weniger auf eine spekulativ bedingte Nachfrage.
Die Entwicklung der angebotenen Objekte bietet einen Anhaltspunkt dafür, ob die Transaktionsgeschwindigkeit in den betrachteten Metropolen zunimmt. Wie Daten von Immobilienscout24 für die fünf bevölkerungsreichsten Städte zeigen, ist die Anzahl der angebotenen Objekte rückläufig. Die höheren Preise dürften somit lediglich die zunehmenden Knappheiten widerspiegeln. Nur Berlin macht eine deutliche Ausnahme: In der Bundeshauptstadt hat sich die Anzahl der angebotenen Objekte seit 2007 um 60 Prozent erhöht. Dies kann zwar auch mit der spezifischen Nutzung von Immobilienscout24 zu tun haben, jedoch erscheint es naheliegender, dass hier tatsächlich die Transaktionsgeschwindigkeit und damit auch die Wiederverkaufsrate der Immobilien angestiegen sind.
Da in Berlin die fundamentalen Werte im Vergleich zu den anderen Metropolen am schlechtesten sind – das heißt, Berlins Bevölkerung ist älter, es gibt einen hohen Anteil von Grundsicherungs- und Wohngeldempfängern –, erscheint es in Berlin am wahrscheinlichsten, dass die Erwartungen zu hoch sind. Auffällig ist auch, dass sich an der Spree die Preise für Eigentumswohnungen und Eigenheime (Ein-, Zwei- und Reihenhäusern) sehr unterschiedlich entwickeln.
Eigentumswohnungen sind seit 2003 über 30 Prozent teurer geworden. Dagegen blieben die Preise für Eigenheime konstant. Zu erwarten gewesen wäre daher eigentlich ein Ausgleich, da sich – rein theoretisch – die Nachfrage hin zu den Eigenheimen hätte verschieben müssen. Dass es dazu nicht gekommen ist, könnte ein weiteres Indiz dafür sein, dass der Berliner Markt für Eigentumswohnungen etwas überhitzt ist. Nichtsdestotrotz: Berlin ist eine attraktive Stadt mit insgesamt guten Perspektiven, von daher dürften die Preise bei einer Korrektur des Marktes auch nur geringfügig fallen.
