Auch wenn von einer Blasenbildung noch keine Rede sein kann, macht die Entwicklung einigen Experten Sorgen. Einer der größten Skeptiker des aktuellen Booms ist Vorstandsmitglied der Bundesbank Andreas Dombret, der für die Risikokontrolle zuständig ist und den aktuellen Auftrieb des Immobilienmarktes argwöhnisch beobachtet. Weil nicht nur der Leitzins, sondern auch der Einlagezins mit 0,4 Prozent extrem niedrig ist, stehen die Banken unter Druck, das Geld irgendwo anzulegen. Probleme könnten laut Dombret vor allem entstehen, sollte der Konjunktur-Aufschwung stagnieren oder zurückgehen und die Arbeitslosigkeit steigen. In diesem Fall können sich Kunden eventuell ihre Kredite, die sie zuvor aufgenommen haben, nicht mehr leisten. Sollten außerdem die Zinsen wieder ansteigen, ist noch nicht abzusehen, ob auch die Immobilien ihren Wert weiterhin behalten. Bis jetzt haben die niedrigen Zinsen zwar noch keine Auswirkungen auf Privatkunden, aber auch das könnte sich schnell ändern, nämlich wenn die Banken diese Negativzinsen an ihre Kunden weitergeben. Diese Gefahr steigt immer mehr je länger das Zinsniveau auf einem Rekordtief verharrt.
Übertriebene Immobilienpreise auf Stadt und Land
Weiterhin spricht Drombert von übertriebenen Immobilienpreise, vor allem in Großstädten wie Hamburg, Berlin, Frankfurt, München, Leipzig und Düsseldorf, die sich durchaus nach kurzer Zeit wieder nach unten korrigieren und bei Kunden und Banken zu finanziellen Verlusten führen könnten. Auch im Umfeld dieser Städte und auf dem Land steigen die Preise an. Dies gehe sogar so weit, dass Bauern beim Zahlen ihrer Pachten unter Druck geraten könnten.
Verantwortlich für diesen Preisanstieg ist unter anderem eine Knappheit des Wohnraums. Viele, vor allem junge Menschen zogen vom Land in die Städte. Hinzu kommt die erhöhte Zuwanderung von Flüchtlingen aus dem Nahen Osten und Afrika. Durch diese Faktoren werden jährlich 350.000 neue Wohnungen benötigt. Trotz Baugenehmigungen in Rekordhöhen, wird diese Zahl der Neubauten nicht erreicht.
Banken vergeben Immobilienkredite nicht leichtfertig
Andreas Dombret mahnt die Banken zur Vorsicht und genau zu prüfen, wen sie Kredite zu welchen Konditionen gewähren. Auch Regulierungsbehörden fordern strengere Kriterien für die Vergabe von Hypotheken. Experten betrachten den niedrigen Hypothekenzins weiterhin mit Sorge und die US-Ratingagentur Moody’s rät deutschen Banken, Rücklagen in der Höhe von mehreren Milliarden Euro zu schaffen, um potentielle Zahlungsausfälle wieder ausgleichen zu können. Tilgungsraten von mindestens drei Prozent bei Hypovereinsbanken und Sparkassen lassen allerdings nicht auf eine leichtfertige Vergabe von Immobilienkrediten schließen. Hinzu kommt, dass das Immobilienkredit-Neugeschäft schon im Januar wieder zurückgegangen ist. Auch im Vergleich zu den 80er und 90er Jahren ist der Zuwachs immer noch recht gering. Zum Vergleich: Die Jahreswachstumsrate bei der Vergabe von Immobilienkrediten an private Haushalte lag im Dezember 2015 bei 3,5 Prozent. Mitte der 90er Jahre kam es im Gegensatz dazu zu Jahreswachstumsraten von bis zu 11 Prozent.
Kunden gehen verantwortungsbewusster mit Krediten um
Neben den strengen Regulierungen bei der Kreditvergabe gehen auch Kunden verantwortungsbewusster mit Hypothekendarlehen um, sichern sich gegen steigende Zinsen ab und zahlen ihre Schulden schneller ab. Zinsbindungen bei Sparkassen (durchschnittlich 11,5 Jahre), bei Hypovereinsbanken (bis zu 15 Jahre) und bei Versicherungen wie die Allianz (sogar bis zu 40 Jahre), Zinsbindungen für den gesamten Tilgungszeitraum sowie die Möglichkeit flexibler Darlehensvereinbarungen sind weitere Sicherheiten und Anreizpunkte, die für eine Hypothekenfinanzierung sprechen.
Auch beim Verkauf von Immobilien muss auf einiges geachtet werden
Ein erfolgreicher Verkauf von Immobilien ist ebenfalls von einigen Faktoren abhängig: Zunächst einmal ist die Lage der Immobilie entscheidend. Wenn diese in einer beliebten Großstadt oder Universitätsstadt liegt, ist die Nachfrage natürlich höher und dementsprechend erhöhen sich die Chancen auf einen größeren Gewinn. Sollte der Kreditnehmer jedoch vorzeitig aus einem Hypothekenvertrag austreten, kann die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Dies kann den Verkäufer schlimmstenfalls teuer zu stehen kommen, wenn die Zinsen im Darlehensvertrag höher sind, als es momentan der Fall ist. Zwar kann dieser Betrag mit dem Verkaufserlös wieder ausgleichen werden, jedoch kommt dadurch insgesamt eine geringere Verkaufssumme zustande. Im Falle eines Kaufs einer Mietwohnung, können innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf, Steuern beim Finanzamt anfallen, die vom Steuersatz des Verkäufers abhängig ist. Diese Steuerpflicht wird allerdings hinfällig, falls die Immobilie ausschließlich zum Eigenbedarf genutzt wurde.
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