„Das ist ein Mythos, der noch aus der Zeit unserer Eltern und Großeltern stammt“, meint Udo Zimmermann, erklärt Udo Zimmermann, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Buchholz. „Sie hatten früh Kinder, waren früher im Eigenheim und haben den Kredit bis zur Rente zurückgezahlt. Das verschiebt sich heute alles nach hinten: Die meisten binden sich später, werden später Eltern und haben auch später den Wunsch nach den eigenen vier Wänden.“
Laut einer Datenerhebung von Dr. Klein sind Immobilienkäufer und Bauherren im bundesweiten Durchschnitt 38 Jahre alt. Da bliebe häufig nicht genug Zeit, um den Kredit für das Eigenheim bis zur Rente abbezahlt zu haben, weiß Zimmermann aus der Praxis.
Bis zur Rente muss alles abbezahlt sein
Grundsätzlich stelle das aber kein Problem dar: „Meist sind die Kunden in diesem Alter beruflich etabliert und die Banken sehen für die Finanzierung keine Hürde, wenn sie nicht bis zur Rente zurückbezahlt ist.“ Allerdings ist die Bank verpflichtet zu prüfen, ob sich die Darlehensnehmer sowohl jetzt als auch in Zukunft die Finanzierung leisten können. „Dafür nimmt sie zum Beispiel die Werte der Renteninformation der gesetzlichen Rentenversicherung oder setzt pauschal zwei Drittel des jetzigen Einkommens als Rente an“, erläutert der Spezialist.
20 Prozent Eigenkapital für die Finanzierung mitbringen
Lange Zeit galt die Richtlinie: 20 Prozent des Immobilienpreises sollten aus eigener Tasche bezahlt und nur die restlichen 80 Prozent können finanziert werden. Diese Empfehlung ist durch die stark gestiegenen Zinsen und Immobilienpreise schlichtweg unrealistisch geworden, erklärt Zimmermann. „Jemand, der zum Beispiel im Studium keine Möglichkeit hatte, Geld anzusparen, aber jetzt ein tolles Gehalt verdient, hat dennoch die Aussicht auf eine eigene Immobilie. Die Banken haben Interesse an solchen Kunden mit guter Bonität. Es ist dann wahrscheinlich kein Schloss möglich, sondern vielleicht eine Eigentumswohnung – aber die Chance auf Wohneigentum ist da.“
Die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu stemmen, sei allerdings ein Muss bei fast allen Banken, betont der Spezialist. Immobilieninteressenten sollten mindestens die Nebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, gegebenenfalls noch die Maklercourtage – als Eigenkapital mitbringen. Ansonsten würden viele Kreditinstitute bei der Finanzierung nicht mitspielen. „Und auch die landeseigenen Förderbanken machen dies zur Bedingung für die Zuschüsse. Alles darüber hinaus ist ein willkommenes Plus, denn je höher der Eigenkapitalanteil ist, umso günstigere Zinsen bietet die Bank“, so der Finanzierungsexperte.
Nur Bares zählt beim Eigenkapital
Die Möglichkeiten Eigenkapital einzubringen, gehen über die Barreserven unter dem Kopfkissen oder das klassische Sparbuch weit hinaus. Zimmermann erlebt in der Beratung oft, dass die Kunden überrascht sind, wie viele Varianten es gibt: „Die meisten wissen beispielsweise nicht, dass sie – sofern vorhanden – die elterliche Immobilie als Sicherheit einbringen können, um die Konditionen zu verbessern.“
Zudem können auch Banken zum Eigenkapital beitragen. Was paradox klingt, funktioniert über verschiedene Wege: Zum einen gibt es Förderungen einzelner Landesbanken, die andere Kreditinstitute als Eigenkapitalersatz akzeptieren. Zum anderen vergeben manche Banken sogenannte Privatdarlehen, welche die immobilienfinanzierende Bank als Eigenkapital ansetzen kann.
„Ein solches Privatdarlehen kann maximal 80.000 Euro betragen, mit einer Laufzeit von bis zu 20 Jahren. Das ist deutlich länger als bei einem Ratenkredit. Weil sie für das Privatdarlehen nicht das Risiko tragen, akzeptieren Banken dies zur Immobilienfinanzierung wie Eigenkapital“, erklärt der Spezialist von Dr. Klein, „eine umfassende Beratung ist hier wichtig, um alle Möglichkeiten auszuschöpfen.“
Mit mindestens zwei Prozent tilgen
Eine Tilgung von zwei bis drei Prozent muss sein, darunter geht es nicht – diese Prämisse galt in der Niedrigzinsphase. Bei den damals günstigen Finanzierungskonditionen war es sinnvoll, mit einer hohen anfänglichen Tilgung den Darlehensbetrag möglichst schnell zu verringern. Und auf diese Weise auch die Restschuld gering zu halten, auf die Zinszahlungen anfallen. Bei den nun deutlich höheren Zinsen ist der Tilgungssatz eine Stellschraube, um die Monatsrate zu reduzieren.
Hier spielt den Darlehensnehmern das sogenannte Tilgungsparadox in die Karten: Bei derselben Anfangstilgung ist das Darlehen mit höheren Zinsen schneller abbezahlt als mit niedrigeren. Auch die Kreditinstitute reagieren auf die veränderte Lage, beobachtet Udo Zimmermann: „Immer mehr Banken bieten eine Tilgung unter zwei Prozent an – teilweise sogar nur ein Prozent. Im Vorteil sind hier Kunden mit guter Bonität. Ist wenig Eigenkapital vorhanden, fordern die Banken hingegen regelmäßig eine höhere Tilgung, um ihr Risiko abzusichern.“
Kurze Zinsbindung spart Kosten
Die alte Regel, nach der kürzere Zinsbindungen immer günstiger sind als lange, stimmt also nicht mehr. Die Zinsaufschläge, die Kreditinstitute als Risikoaufschlag einpreisen, fallen derzeit deutlich geringer aus. Und das Phänomen der „inversen Zinskurve“ führt sogar dazu, dass beispielsweise 20 Jahre Zinsbindung günstiger sein können als 15 Jahre, wie eine Berechnung von Dr. Klein zeigt.
Für den Immobilienexperten lohne es sich also zu vergleichen und eine lange Zinsbindung in Betracht zu ziehen. „Wir wissen nicht, ob die Zinsen steigen oder sinken werden. Aber besser ist es, eine langfristige Sicherheit zu haben, um bei steigenden Zinsen ruhig schlafen zu können. Sollten die Zinsen hingegen sinken, gibt es nach §489 BGB die Möglichkeit, zehn Jahre nach Vollauszahlung den Darlehensvertrag jederzeit mit einer sechsmonatigen Frist zu kündigen“, sagt Zimmermann.
Ein weiterer Vorteil sei zudem die geringere Restschuld nach Ende der Zinsbindung und damit ein geringerer Betrag, der bei einer Anschlussfinanzierung dem Risiko gestiegener Zinsen ausgesetzt ist.
