So nahmen Anzahl und Volumen der vermittelten Finanzierungen im ersten Quartal 2024 gegenüber der Vorjahresperiode zu. Damit setzt sich der bereits im Schlussquartal des vergangenen Jahres begonnene Aufwärtstrend weiter fort.
„Auch wenn es für eine endgültige Entwarnung noch zu früh ist, stimmt uns die Entwicklung in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres zuversichtlich. Die Daten lassen darauf schließen, dass am Markt für Wohnimmobilien der Wendepunkt erreicht sein könnte“, sagt Benjamin Papo, Geschäftsführer der Hüttig & Rompf GmbH. „Das Niveau der Vorkrisenjahre ist zwar noch in weiter Ferne, aber das aufgehellte Markt- und Finanzierungsumfeld lässt uns optimistisch in die Zukunft blicken. Die Bauzinsen haben ihr Hoch überschritten und der letztjährige Rückgang bei den Preisen für Bestandsimmobilien eröffnet günstige Kaufgelegenheiten. Beide Aspekte spiegeln sich in der positiven Entwicklung bei den Finanzierungen wider.“
Altimmobilien besonders gefragt, erster Hoffnungsschimmer beim Neubau
Der aktuelle Marktreport von Hüttig & Rompf liefert interessante Einblicke in die aktuellen Präferenzen von Eigennutzern und Kapitalanlegern hinsichtlich Objektart und Objektalter. Wie schon in den zurückliegenden Quartalen stehen in beiden Gruppen vor allem ältere und alte Wohnimmobilien hoch im Kurs. Schließlich sind die Preise von Altimmobilien im vergangenen Jahr besonders stark zurückgekommen. So entfielen in der Gruppe der Kapitalanleger im ersten Quartal 2024 mehr als drei Viertel der vermittelten Finanzierungen (76,1 Prozent) auf Wohnobjekte mit einem Alter von mehr als 20 Jahren. Bei den Eigennutzern liegt die Quote immerhin bei 66,2 Prozent. Eine leichte Belebung verzeichnete der Neubau. Dieser brach im vergangenen Jahr infolge des Anstiegs der Bauzinsen, der stark gestiegenen Kosten für Baumaterialien sowie hoher Grundstückspreise massiv ein. Das führte dazu, dass im ersten Quartal 2023 lediglich 17,1 Prozent (Eigennutzer) bzw. 13,5 Prozent (Kapitalanleger) der von Hüttig & Rompf vermittelten Finanzierungen auf Wohnungsneubauten entfiel. Diese Quote hat sich in den ersten drei Monaten dieses Jahres auf immerhin 24,3 Prozent bei Eigennutzern bzw. 15,9 Prozent bei Kapitalanlegern erhöht.
„Die moderate Erholung beim Neubau darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass dieses so wichtige Segment weiterhin große Not leidet“, konstatiert Geschäftsführer Papo. „Um den Bau nachhaltig anzukurbeln ist insbesondere die Politik gefragt, die Belastungen für angehende Immobilienbesitzer deutlich zu reduzieren. Hierbei gibt es im Wesentlichen zwei Hebel. Entweder könnte man bei den Entwicklungskosten ansetzen und beispielsweise durch Anpassungen bei der Grunderwerbssteuer oder schlankere Genehmigungsprozesse für Entlastung sorgen. Oder man setzt auf der Finanzierungsseite an und schafft etwa durch zusätzliche und in der Breite taugliche Förderprogramme Abhilfe. So oder so müssen jetzt Impulse gegeben werden. Anders wird es den Verantwortlichen gelingen, die wohnungspolitischen Ziele zu erreichen.“
Höhere Gestehungskosten, niedrigere Eigenkapitalquoten
Was die Finanzierungsmodalitäten betrifft, fällt auf, dass die Gestehungskosten, also die Aufwendungen für den Bau oder den Erwerb einer Wohnimmobilie, pro Quadratmeter zwar gestiegen sind, die Eigenkapitalquoten aber rückläufig waren. Das lässt vermuten, dass die Kreditnehmer die Entspannung bei den Bauzinsen genutzt haben, um weniger eigene Mittel in die Hand nehmen zu müssen. Besonders ausgeprägt war diese Handhabe bei Kapitalanlegern: Hier legten im ersten Quartal 2024 die durchschnittlichen Gestehungskosten gegenüber der Vergleichsperiode um sieben Prozent auf 2.930 Euro pro Quadratmeter zu. Die Eigenkapitalquote fiel dagegen im gleichen Zeitraum von 28,0 auf 24,0 Prozent. Offensichtlich waren die Investoren bereit, dafür höhere Tilgungssätze und höhere monatliche Gesamtraten in Kauf zu nehmen. Der durchschnittliche Tilgungssatz stieg in dieser Gruppe im Betrachtungszeitraum von 1,97 auf 2,25 Prozent, die durchschnittliche Monatsrate von 1.205 Euro auf 1.256 Euro. Bei den Eigennutzern entwickelten sich diese beiden Kennziffern dagegen nahezu unverändert. Hier lag im ersten Quartal 2024 der Tilgungssatz bei 2,15 Prozent und die monatliche Gesamtrate bei 1.826 Euro.
Zinsfestschreibung: Klassische 10-jährige Zinsbindung wieder gefragt
Eine weitere Auffälligkeit betrifft die Zinsfestschreibung. So zeigt der Marktreport von Hüttig & Rompf, dass die Kreditnehmer im Berichtsquartal wieder zur klassischen 10-jährigen Zinsbindungsfrist zurückkehren. Aktuell liegt die Zinsfestschreibung bei den an Eigennutzer vermittelten Finanzierungen in 70,6 Prozent der Fälle bei zehn Jahren oder darunter (Q1 2023: 46,0 Prozent). Bei den Kapitalanlegern sind es sogar 84 Prozent (Q1 2023: 65,7 Prozent). Im Vorjahresquartal waren dagegen längere Zinsbindungsfristen von 15 und 20 Jahren oftmals die erste Wahl, vor allem unter den Eigennutzern. Das könnte unter anderem daran liegen, da lange Zinsbindungen bei hohen Zinsniveaus nur vergleichsweise geringe Zusatzkosten verursachen, aber dafür ein hohes Maß an Planungssicherheit gewähren. Der nun einsetzende Trend zu kürzeren Zinsbindungen deutet darauf hin, dass die Akteure für die Zunft wieder sinkende Bauzinsen erwarten und darauf hoffen, Anschlussfinanzierungen zu günstigeren Konditionen abschließen zu können.
Ausblick – Zinsentwicklung
Benjamin Papo: „Viele Käufer gehen mittelfristig von fallenden Bauzinsen aus. Ob diese Hoffnung berechtigt ist, muss sich zeigen. Zwar dürfte die Europäische Zentralbank im Juni die Zinswende einläuten. Allerdings spiegelt sich diese Einschätzung bereits in den Bauzinsen wider. Die Märkte haben hier bereits einiges vorweggenommen, daher könnte sich das aktuelle Niveau als stabiler erweisen, als so mancher Akteur erwartet. Keinesfalls sollte man sich darauf verlassen, dass die Bauzinsen wieder in eine Spanne zwischen ein und zwei Prozent fallen. Diese Phase dürfte eine historische Ausnahmeerscheinung gewesen sein.“
Ausblick – Kaufpreise
Benjamin Papo: „In Bezug auf Nachfrage und Kaufpreisentwicklung wird unserer Einschätzung nach ein Faktor an Bedeutung gewinnen – die rasant steigenden Mieten. Zuletzt waren alle Augen auf die Zinsentwicklung gerichtet. Das macht natürlich Sinn, nachdem der rapide Zinsanstieg den Markt über weite Strecken lahmgelegt hat. Doch jetzt wo sich der Markt auf dem neuen Niveau eingependelt hat und erstmal keine großen Sprünge zu erwarten sind, sind die Mietkosten eigentlich der relevante Referenzwert. Hier bietet sich intuitiv der Vergleich zwischen der Annuität und Mietkosten an. Dieser dürfte bei einem vergleichbaren Objekt zwar zugunsten des Mieterdaseins ausfallen, doch bei den aktuellen Mietsteigerungsraten, wird sich die monatlichen Raten vermutlich schnell annähern. Hinzu kommt außerdem der Vorteil des mietfreien Wohnens im Alter, der einen wichtigen Baustein zur Altersvorsorge darstellen kann.
Im Einklang mit diesem längerfristigen Trend können wir uns gut vorstellen, dass der Anstieg der Kaufpreise im weiteren Jahresverlauf an Breite und Stärke gewinnen wird. Wer sich für ein Wohnobjekt interessiert, ist daher gut beraten, das Vorhaben nicht zu sehr auf die lange Bank zu schieben.“
Ausblick: Immobilienfinanzierung
Benjamin Papo: „Obwohl sich der Wohnimmobilienmarkt erholt zeigt, warten zahlreiche Akteure immer noch ab. Dabei bietet das aktuelle Umfeld durchaus passable Finanzierungsbedingungen. Die Bauzinsen werden wahrscheinlich erstmal um das aktuelle Niveau herum schwanken und mit dem richtigen Timing können Immobilienanwärter mehrere Tausend Euro sparen. Doch wer nur auf den Zins blickt und strukturelle Trends in der deutschen Wohnimmobilienlandschaft wie die Verknappung von Wohnraum und steigende Mieten ignoriert, könnte sich damit in der Gesamtrechnung keinen Gefallen tun. Um diese Fragen für die individuelle Situation zu diskutieren, ist es in jedem Fall ratsam, einen professionellen Finanzierungsberater hinzuzuziehen. Nur so lassen sich die Möglichkeiten in aller Tiefe ausloten.“
