Offene Immobilienfonds haben sich nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre stabilisiert. Neue Regeln machen sie zu einem Investment, bei dem sich die Anleger für mindestens zwei Jahre binden müssen. Wie wollen sich die offenen Immobilienfonds künftig aufstellen?
Es ist ein Paradigmenwechsel: Für offene Immobilienfonds gelten neue Regeln. Die Anlageform hat sich komplett gewandelt. Waren die Fonds bis Ende 2012 als täglich handelbare Produkte konzipiert, so müssen sich die Kunden bei Neuanlagen in einen offenen Immobilienfonds künftig auf jeden Fall für eine Frist von zwei Jahren binden. Zudem gilt eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten vor einer Anteilsrückgabe.
Diese neuen Regeln, die bereits seit Jahresanfang durch das Anlegerschutzgesetz vorgegeben wurden, fanden auch ihren Eingang in das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), das am 22. Juli 2013 in Kraft trat, um verschiedene Anlageprodukte in Deutschland EU-konform zu gestalten.
Abwicklungswelle Grund für Neuregulierung
Der Grund für die vom Gesetzgeber verordnete Neuregulierung liegt in einer Abwicklungswelle, die im vergangenen Jahr ihren Abschluss fand und insgesamt zehn offene Immobilien-Publikumsfonds betrifft.
Sie alle mussten nach einer längeren Schließungsphase aufgrund von Liquiditätsmangel das Aus verkünden. Dabei galten die OIFs zuvor seit Jahrzehnten als ideales und sicheres Produkt gerade für Kleinanleger. Seit Auflegung des ersten offenen Immobilienfonds im Jahr 1959 bis Mitte der 2000er-Jahre hatten sie beständig positive Renditen erbracht.
Lehren aus der Schließungswelle
Die Finanz- und Wirtschaftskrise jedoch brachte die Fonds in erhebliche Schieflage. Sie fielen ihrem Schwachpunkt zum Opfer: Der Tatsache, dass für den Fall, dass viele Anleger ihr Kapital abziehen wollen, Immobilien nicht so kurzfristig veräußert werden können und die Fonds daher in Liquiditätsnot geraten.
Zahlreiche offene Immobilienfonds mussten die Anlegergelder zeitweise einfrieren. Obwohl vielen Fonds zumindest nach der ersten Schließungswelle die Wiedereröffnung gelang, konnten viele das Vertrauen der Anleger nicht dauerhaft wiedergewinnen.
Zehn Fonds mussten letztlich das Aus verkünden, darunter auch Schwergewichte wie der SEB Immoinvest und der CS Euroreal. Dieser Schwachpunkt soll nun durch die neuen Regeln beseitigt werden.
Reduzierung liquiditätsbedingter Schließungen
Nach Ansicht von Dr. Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung bei Union Investment Real Estate, Hamburg, ist ein Missbrauch des Produktes durch kurzfristig orientierte Investoren mit größeren Anlagevolumina, wie er in der Vergangenheit in der Branche teilweise stattgefunden habe, nun künftig gesetzlich ausgeschlossen.
„Dafür sorgt die zweijährige Mindesthaltedauer in Verbindung mit einer einjährigen Kündigungsfrist. Die Wahrscheinlichkeit von liquiditätsbedingten Schließungen, die ein großes Ärgernis für Anleger sind, sollte dadurch deutlich reduziert werden“, betont Kutscher.
Gute Mittelzuflüsse für die „Big Four“
Bereits vor Einführung der neuen Regeln hatte sich der Markt der offenen Immobilienfonds nach dem Ende der Schließungswelle beruhigt. Übrig geblieben sind vor allem große, etablierte Fonds.
Im Wesentlichen bestimmen die „Big Four“ den Markt der Publikums-Immobilienfonds: die Anbieter Commerz Real, Deka/ Westinvest, die Deutsche-Bank-Tochter Deutsche Asset & Wealth Management und Union Investment.
Ihre insgesamt neun Publikumsfonds konnten sich in der Krise behaupten und haben in den vergangenen zwölf Monaten Renditen zwischen 1,2 und 2,9 Prozent erzielt. Die großen Vier verbuchten auch im ersten Halbjahr 2013 gute Mittelzuflüsse.
Markt hat sich beruhigt
Deutliche Anzeichen, dass die Anleger den verbliebenen offenen Immobilienfonds weiter vertrauen und sich bisher auch nicht von Haltefristen abschrecken lassen. „Aktuell erkennen wir nicht, dass sich die Anleger durch Inkrafttreten des Gesetzes seit dem 22. Juli dieses Jahres in ihren Entscheidungen stark beeinflussen lassen“, so Erich Seeger, Mitglied des Vorstands der Commerz Real AG, Wiesbaden.
„Der Anleger hat verstanden, dass offene Immobilienfonds gerade in Zeiten mit niedrigen Zinsen und ausgeprägten Marktunsicherheiten eine nach wie vor interessante Anlagealternative sind. Darum gehört in jedes gut strukturierte Kundendepot ein Immobilienanteil mit geringer Volatilität.“
Anlagestrategie: Sicherheit zählt
Wie wollen sich die offenen Immobilienfonds künftig aufstellen? Entsprechend ihrer sicherheitsorientierten Ausrichtung stehen in erster Linie Core-Investments im Vordergund. „Für unsere drei Retailfonds suchen wir nach wie vor Objekte in sehr guten Lagen mit bonitätsstarken Mietern und langen Mietverträgen. Für unsere Spezialfonds suchen wir allerdings auch sehr gute Objekte außerhalb der Top-Lagen und den großen Immobilienstandorten“, sagt Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer von Deka Immobilien und West Invest.
Nach Aussage von Dr. Georg Allendorf, Managing Director der Deutschen Asset & Wealth Management, Frankfurt, stehen auch für die beiden Publikumfonds der Deutschen Asset & Wealth Management seit jeher Core-Investments im Fokus.
Der Investmentprozess setze auf langfristige Chancen und nicht auf kurzfristige Trends. „Beide Fonds fokussieren sich auf ihre regionalen Schwerpunkte, das heißt Grundbesitz Europa investiert ausschließlich in Europa inklusive Deutschland während Grundbesitz Global grundsätzlich außerhalb von Deutschland investiert. Beide Fonds streben eine breite regionale und sektorale Diversifizierung, eine hohe Vermietungsquote sowie eine solide Liquiditätsbasis an“, so Allendorf.
Hohes Preisniveau für Core-Objekte
Allerdings ist das Preisniveau für Core-Objekte aufgrund der hohen Nachfrage nach Immobilien derzeit hoch. „Core-Objekte werden in einigen der nachgefragten Kernländer zu teuer. Wir setzen uns deshalb mit Alternativen auseinander, ohne Abstriche bei der strukturellen Gebäudequalität hinzunehmen. Vereinzelt gehen wir den Weg über die Vorfinanzierung von Immobilienprojekten. Der Schwerpunkt unserer Neuankäufe wird für alle Fonds im Bürosegment liegen, ergänzt um renditestarke Einzelhandels-, Hotel- und Logistikobjekte“, erläutert Kutscher.
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