Trotz nach wie vor bestehender Risiken für die Entwicklung der Weltwirtschaft gibt es gute Gründe, mit Zuversicht auf dieses und die Folgejahre zu blicken. Was dies hinsichtlich der Erwartungen für Immobilieninvestments konkret bedeutet zeigt das Investment Strategy Annual 2013 von LaSalle Investment Management. Gastkommentar von Claus P. Thomas, LaSalle
Immobilieninvestoren werden es mittelfristig weiterhin mit niedrigen Zinsen, einer niedrigen Inflation und einem eher zurückhaltenden Wachstum in den wichtigsten Immobilienmärkten der Welt zu tun haben. In den entwickelten Volkswirtschaften ist eine vollständige Erholung von Finanzkrisen und Rezessionen noch in weiter Ferne. In den Schwellenländern hat sich die Erholung schneller vollzogen, doch die künftigen Wachstumskurven in China, Brasilien und anderen Schwellenmärkten werden deutlich schwächer ausfallen als in den vergangenen zehn Jahren. Alles in allem werden sich Immobilien, wie andere Asset-Klassen auch, an einen längeren Zeitraum niedrigeren Wachstums gewöhnen müssen.
Während der lange und langsame Prozess der Erholung im Nachgang zu der globalen Finanzkrise andauert, gibt es konkrete Gründe, 2013 durchaus vorsichtig optimistisch zu sein. Die steten Fortschritte in drei der weltweit größten Volkswirtschaften – USA, China und Deutschland – lassen durchaus Mut keimen. Allerdings verspüren nicht nur diese drei Länder, sondern die gesamten G8 nach wie vor Gegenwind und sind gegenüber neuen Erschütterungen weiterhin anfällig. Die stark anpassungsfähige Geldpolitik verschafft den kapitalintensiven Branchen wie Banken und Immobilien jedoch Linderung. Niedrige Kreditkosten in Verbindung mit Veränderungen bei der regulatorischen Behandlung verschiedener Kreditformen bringen gleichzeitig neue Unsicherheit in die Immobilien-Investitionsgleichung. Risiken gibt es also auch weiterhin, die Chancen balancieren jedoch die Waage aus.
Im Blick über 2013 hinaus stellt sich den Investoren folgende große Frage: Was passiert, wenn die Zentralbanken beginnen, die Liquidität abzuziehen – und wann genau wird das sein? Eines ist auf jeden Fall sicher: Sobald die krisengeschüttelten Volkswirtschaften beginnen, sich ernsthaft zu erholen, werden die Zinsen steigen.
Investoren mit großen Bond-Portfolios werden Vorsorgemaßnahmen treffen müssen, bevor steigende Zinsen und/oder Inflation den Wert ihrer Portfolios schmälern. Ein beträchtlicher Anteil dieses risikoaversen Kapitals wird in Sachwerte wandern, unter anderem auch in Immobilien mit hohem laufendem Ertrag. Diese Situation wird den Wettbewerb um Spitzenimmobilien verschärfen, vor allen in den begehrtesten Städten der Welt. Der Wettbewerb um Trophy-Immobilien in den wichtigsten Märkten wird weiter anziehen, die Preise werden steigen und die Anfangsrenditen könnten auf ein neues Allzeit-Tief gedrückt werden.
Der Schlüssel zur erfolgreichen Investition 2013 wird darin bestehen, dieser Kapitalwelle einen Schritt voraus zu sein und Investitionen zu suchen, die ein gewisses Aufwertungspotential bergen. Wenn die Weltwirtschaft anfängt, sich zu erholen und die Märkte sich erhitzen, werden Inflation und Zinsen steigen. Mietverträge, die an Erzeuger-/Verbraucher-Preis-Indizes gekoppelt sind oder die sich in einem anziehenden Markt schnell anpassen können, werden einen besseren Schutz gegen Inflation und expandierende Kapitalisierungsraten bieten.
Eine kluge Investitionsstrategie muss auch die Möglichkeit einkalkulieren, dass es beim Voranschreiten der konjunkturellen Erholung immer wieder und vielleicht häufig zu Störungen kommt. Solche Störungen werden Auswirkungen auf die Realwirtschaft, die Kapitalmärkte sowie die Immobilienmärkte haben. Das Fundament einer Investitionsstrategie für 2013 ist, 60 bis 70 Prozent einer Immobilien-Allokation im Portfolio in sichere Ertragsströme, also Core-Immobilien, zu investieren, die gegenüber langfristigen Staatsanleihen einen positiven Spread von 200 Basispunkten oder mehr und gegenüber erstklassigen Unternehmensanleihen von 100 Basispunkten oder mehr aufweisen.
Investoren sollten versuchen, höhere Erträge dadurch zu erzielen, dass sie sich vorübergehende Lücken in den Kapitalmärkten zunutze machen oder in Wachstumsmärkte investieren. Für 2013 sollten Investoren eine Erhöhung dieser Allokation von 30 auf 40 Prozent in ihrem Portfolio in Erwägung ziehen. Beste Gelegenheiten in Europa bieten Mezzanine-Darlehen, Spitzenimmobilien, CBD-nahe Teilmärkte und Einzelhandelsimmobilien. Darüber hinaus sind wir davon überzeugt, dass es in Europa Nischengelegenheiten in Gestalt von Büroflächen mit Aufwertungspotential, Hotels und Rechenzentren gibt. Speziell in Teilen Großbritanniens, in Deutschland und in den Niederlanden ist das Angebot an Wohnflächen besonders knapp. Hier bieten sich Umwandlungen von Büroflächen in Wohnflächen an, wie derzeit bereits an verschiedenen Standorten in Deutschland zu beobachten ist.
Der Autor Claus P. Thomas ist Geschäftsführer der LaSalle GmbH München und Mitglied des Aufsichtsrates der LaSalle KAG.
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