Eine recht neue Möglichkeit, Geld in Immobilien anzulegen, ist das sogenannte Immobilien-Crowdinvesting. Über Crowdinvesting-Plattformen wie Zinsbaustein können Privatanleger online in Immobilienprojekte investieren.
Dabei wird keine Immobilie erworben, sondern die Entwicklung oder Revitalisierung mitfinanziert. Konkret geschieht dies über ein Mezzanine-Darlehen, also ein Nachrangdarlehen.
Wie andere Anlageformen auch ist das Nachrangdarlehen verschiedenen Risiken ausgesetzt. Es ist ein weitgehend ungesichertes Darlehen, das heißt der Darlehensgeber erhält meist keine Sicherheiten in Form von Grundschulden, Sicherungsabtretungen, Garantien oder ähnlichem.
Risiken durch Nachrangdarlehen
Darüber hinaus nimmt das Nachrangdarlehen im Rahmen der Bedienungsreihenfolge im Falle der Insolvenz und Liquidation eine nachrangige Position in dem Sinne ein, dass es erst dann zurückgezahlt werden kann, wenn alle nicht nachrangigen Verbindlichkeiten bereits zurückgezahlt wurden.
Die Gewährung eines Nachrangdarlehens ist daher mit Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.
Da es sich um ein Fremdkapitalprodukt handelt, besteht jedoch keine Nachschusspflicht für die Anleger. Der maximal mögliche Verlust beschränkt sich auf die Höhe des eingesetzten Kapitals.
Investitionen schon mit kleinen Beträgen
Die Anlage in Mezzanine-Darlehen – einer Mischform aus Fremd- und Eigenkapital – bietet die Möglichkeit, schon mit kleinen Beträgen ab 500 Euro in den wachsenden Immobiliensektor zu investieren und sich zugleich ein individuelles Portfolio aus unterschiedlichen, umfangreich geprüften Immobilienprojekten aufzubauen.
Projektentwickler nutzen das Kapital als zusätzlichen Baustein zur Finanzierung ihrer Bauvorhaben. Die daraus resultierenden kurzen Laufzeiten zwischen zwölf und 36 Monaten erfahren großes Interesse bei Privatanlegern, die nach einem Finanzprodukt in Immobilien mit überschaubaren Laufzeiten und überdurchschnittlichen Renditen suchen. Die Renditen liegen dabei in der Regel zwischen vier und sechs Prozent per annum.
Anleger sollten wissen, worin sie investieren und das mit dem Nachrangdarlehen verbundene Ausfallrisiko verstehen. Sie sollten sich in jedem Fall mit den Projektauswahlprozessen der Crowdinvestment-Plattformen, den meist gut beschriebenen Projekten und den Projektentwicklern vertraut machen.
Chancen für Kleinanleger
Insbesondere die Erfahrung der Projektentwickler und die Erfolgsaussichten des Projektes sind dabei entscheidend. Je fortgeschrittener das Projekt ist, desto besser lassen sich die Erfolgsaussichten abschätzen. Basierend darauf können Anleger entscheiden, ob das Chancen-Risiko-Profil zu ihnen passt.
Ein Vorteil von Crowdinvesting sind die niedrigen Mindestsummen, die selbst bei begrenzten Mitteln eine Diversifizierung möglich machen.
Durch Immobilien-Crowdinvesting besteht auch für Kleinanleger die Möglichkeit, sich an mehreren Projekten zu beteiligen, das eigene Portfolio zu diversifizieren und sich direkt am immer stärker wachsenden Immobilienmarkt zu beteiligen.
Restrisiko lässt sich nicht ausschließen
Der Vergleich macht deutlich, dass es die eine Anlageform nicht gibt. Bei der Auswahl kommt es ganz auf die Strategie des Investors an: Wie steht es um die Risikostreuung, die Kapitalbindung oder das Investitionsvolumen und wie hoch ist die Risikobereitschaft?
Grundsätzlich lässt sich sagen, dass die Anlageklasse Immobilien attraktive Möglichkeiten bietet. Das aktuelle Niedrigzinsumfeld und die steigenden Preise am Markt bieten Chancen für mehrere Immobilienanlageformen.
Ein gewisses Restrisiko lässt sich selbstverständlich nicht ganz ausschließen, aber ohne Risiko lassen sich eben keine guten Renditen erzielen.
Autor Volker Wohlfarth ist Geschäftsführer der Crowdinvestingplattform Zinsbaustein.
Lesen Sie den vollständigen Artikel in der aktuellen Cash.-Ausgabe 6/2018.
Foto: Robert Lehmann
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