Die Debatte um den zwischenzeitlichen Rodungsstopp auf dem Gelände der zukünftigen Tesla-Fabrik hat eines gezeigt: Wenige Kritiker wehren sich aus Partikularinteresse gegen das Projekt, aber die breite Öffentlichkeit und auch die Vertreter von Politik und Kommunen stehen hinter der Neuansiedlung innovativer, global agierender Firmen. Vielleicht, weil Unternehmen wie diese positive Effekte für den gesamten Speckgürtel bringen, die bis nach Berlin oder gar Frankfurt (Oder) ausstrahlen. Nicht zuletzt, weil solche attraktiven Arbeitgeber Studierende an die vier Universitäten der Hauptstadt locken. Ein Beitrag von Gabriel Khodzitski, CEO PREA
Unabhängig von Tesla gilt: Selten zuvor gab es so viele Synergieeffekte zwischen der Bundeshauptstadt und ihrem Speckgürtel wie aktuell – die gegenwärtigen Folgen der Ausgangsbeschränkungen infolge von COVID-19 einmal abgesehen. Denn längst profitieren die umliegenden Gemeinden vom anhaltenden Zuzug nach Berlin. Die Neuankömmlinge weichen häufig in die Speckgürtel aus oder bevorzugen von Vorneherein die ruhigere Lage. Besonders für Familien und Naturverbundene sind die umliegenden Gemeinden eine echte Alternative. Seit Jahren zeigt sich das in Form einer stetig wachsenden Einwohnerzahl im Umland und – damit verbunden – stark steigenden Immobilienpreisen.
Grünheide und Gosen-Neu Zittau liegen vorne
Längere Zeit galt nicht nur unter Investoren vor allem die brandenburgische Landeshauptstadt Potsdam als besonders attraktiv. Doch tatsächlich haben sich andere Gemeinden noch weitaus dynamischer entwickelt. Eine von uns durchgeführte Datenanalyse, basierend auf Machine-Learning-Prozessen, zeigt, dass vor allem in den Gemeinden östlich beziehungsweise südöstlich von Berlin in den zurückliegenden Jahren eine starke Dynamik herrschte. Die Gemeinde Eichwalde beispielsweise konnte in den vergangenen zehn Jahren ein jährliches Kaufpreiswachstum von rund 15,3 Prozent verzeichnen. Bei den Mieten führt die Gemeinde Gosen-Neu Zittau mit einem Preiswachstum von jährlich fast 8,8 Prozent im selben Betrachtungszeitraum. Die „Tesla-Gemeinde“ Grünheide (Mark) erreicht mit einem Mietpreiswachstum von 7,5 Prozent Platz zwei.
Die Benchmark für den gesamten Speckgürtel liegt für Kaufpreise bei rund 7,5 Prozent und für Mietpreise bei 4,2 Prozent. Potsdam hingegen schneidet in beiden Kategorien nur unterdurchschnittlich gut ab – Investoren sollten daher den Blick über die Grenzen der Landeshauptstadt hinauswagen, um höhere Performanceleistungen in Ihrem Portfolio zu erzielen.
Natürlich ist – wie in jeder Region – zunächst eine genauere Betrachtung im Vorfeld einer Investmententscheidung nötig. Die Struktur der lokalen Immobilienmärkte unterscheidet sich gerade in diesen kleineren Gemeinden zum Teil erheblich. Während einige Orte stark von Wohneigentum geprägt sind, wie beispielweise Schöneiche bei Berlin, gibt es in anderen Gemeinden überwiegend Mietwohnungen.
Für die Zukunft zeigen unsere Analysen weitere Wachstumspotenziale im Speckgürtel, die sich unter anderem auf die Gemeinden östlich und südöstlich von Berlin beziehen. Für Gosen-Neu Zittau ist beispielsweise ein Wachstum der Mietpreise von einem Wert von gegenwärtig 9,29 Euro je Quadratmeter auf bis zu 10,01 Euro je Quadratmeter in den nächsten zwei Jahren wahrscheinlich. Auch für die Gemeinde Wildau sind moderate Zuwächse ein realistisches Szenario. Komplexer verhält sich die Lage in Grünheide: Dort zeigt das Modell sowohl die Möglichkeit eines Preiswachstums als auch eines Rückgangs. Die Mietpreise dürften sich mit hoher Wahrscheinlichkeit von aktuell durchschnittlich 10,53 Euro je Quadratmeter auf einen Wert zwischen 7,62 Euro je Quadratmeter und 11,27 Euro je Quadratmeter entwickeln. Die aktuelle COVID-19-Pandemie hat jedoch ein Worst-Case-Szenario zumindest einmal möglich gemacht, demzufolge diese Tiefstwerte nochmals um etwa ein Viertel unterschritten werden könnten. Nicht einberechnet in die Prognose ist jedoch, dass die bis zu 10.000 angekündigten neuen Tesla-Mitarbeiter nach Fertigstellung des Produktionsstandorts für positive Impulse auf den Immobilienmärkten sorgen kann.
Positive Zukunftsfaktoren
Außerdem sprechen – neben Tesla – zahlreiche weitere wirtschaftliche Faktoren für eine weiterhin robuste Entwicklung des gesamten Speckgürtels. Die bevorstehende Eröffnung des BER wird – trotz der Unpopularität des Themas in der öffentlichen Debatte – für einen deutlichen Schub im Personen- und Warenverkehr sowie für die Neuansiedlung von Unternehmen mit Flughafen- und Tourismusbezug sorgen. Gleichzeitig wird die Mediaspree immer weiter ausgebaut und sich kurfristig bis nach Rummelsburg erstrecken. Der Technologiepark Adlershof ist ein weiteres Beispiel für einen solchen positiven Wirtschaftsfaktor: Mittlerweile sind über 1.100 Unternehmen auf dem Gebiet aktiv. Diese bereits etablierten und neuen ökonomischen Zentren sind gerade von den Gemeinden östlich von Berlin aus sehr gut mit dem Pkw oder den öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar, sodass sich auch in Zukunft ein signifikanter Teil der dort Beschäftigten für eine Miet- oder Eigentumswohnung in Eichwalde, Gosen-Neu Zittau oder einem der umliegenden Orte entscheiden wird.
Dennoch gibt es einen Aspekt, der zur potenziellen Wachstumsbremse werden könnte: der lokale Infrastrukturausbau. Das bezieht sich einerseits auf die Verkehrsanbindung: Denn nur, wenn eine lückenlose Abdeckung mit den öffentlichen Verkehrsmitteln gewährleistet wird, ist die Region auch für Arbeitgeber – beziehungsweise deren Mitarbeiter – attraktiv. Genauso wichtig ist auch die soziale und die Gesundheits-Infrastruktur. Ohne ausreichend Schulen und Kindergärten oder Kapazitäten zur medizinischen Versorgung können keine Wohnungen gebaut werden, so hoch die Nachfrage auch ausfiele. Diese Herausforderungen sind sowohl den Kommunen als auch den Verkehrsbetrieben bekannt – ob die Infrastruktur jedoch tatsächlich so schnell wachsen kann und welche langfristigen wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Folgen sich durch die Pandemie ergeben, bleibt abzuwarten.
