Niedrige Zinsen allein sind kein Garant für ein gutes Immobilieninvestment. Investoren sollten genau prüfen, ob die erwarteten Renditen mit den aktuellen Marktpreisen noch realisierbar sind. Dabei kommt es vor allem auf das Objekt und seine Lage an. Nachfolgend erfahren Sie, worauf Sie als Anleger in der aktuellen Marktlage achten sollten, ob jetzt der richtige Zeitpunkt für ein Investment ist und welche Strategien sinnvoll sind.
Am Wendepunkt angelangt: Die Entwicklung des Immobilienmarktes in den letzten Jahren bis heute
Nach einer langen Phase sehr niedriger Zinsen kam es in den letzten Jahren zu einem rasanten Zinsanstieg, der den Immobilienmarkt grundlegend verändert hat. Große Investoren zogen sich stark zurück und veräußerten Teile ihrer Portfolios; auch Immobilienfonds mussten ihre Werte abwerten. Zudem schreckte das hohe Zinsniveau viele Privatkäufer ab, was insbesondere den Markt für Kapitalanlagen stark belastete. Die allgemeine Stimmung in Deutschland wandelte sich dahin, dass Käufe angesichts der hohen Finanzierungskosten kaum lohnend erschienen.
Derzeit zeichnet sich jedoch eine deutliche Wende ab. Der Immobilienmarkt könnte sich von einem Käufermarkt, in dem das Angebot die Nachfrage übersteigt und Käufer die Preisgestaltung dominieren, zu einem Verkäufermarkt entwickeln. Das würde dazu führen, dass die Nachfrage das Angebot übersteigt und Verkäufer wieder stärkeren Einfluss auf die Preise gewinnen. Ein solcher Umschwung wird im Jahr 2025 wahrscheinlich schneller eintreten, als viele Menschen vermuten. Gleichzeitig wird es eine immer größer werdende Schere zwischen Immobilieninvestments geben, die sich langfristig profitabel entwickeln – und auf der anderen Seite jenen Investments, die weit hinter den Erwartungen zurückbleiben.
Die Rolle der Zinspolitik und ihre Auswirkungen auf Immobilienpreise
Grund für die aktuelle Entwicklung im Immobilienmarkt ist unter anderem, dass die Europäische Zentralbank allein im Jahr 2024 bereits zum dritten Mal den Leitzins gesenkt hat – mit sofortigen Auswirkungen auf die Kreditaufnahme der Banken. Denn diese können sich zu besseren Konditionen Geld leihen, was sich wiederum positiv auf die Zinsen für Immobilienkredite auswirkt.
Eine stark gesunkene Inflation, die Stand November 2024 um die 2 Prozent liegt, sowie eine anhaltend angespannte Wirtschaftslage im EU-Raum sprechen dafür, dass die EZB auch im Jahr 2025 die Zinsen weiter senken wird. Natürlich sind die Gründe weitaus komplexer und nicht allein auf den Leitzins beschränkt, doch stark vereinfacht kann man sagen: Sinkt der Leitzins, sinken auch die Zinsen bei Immobiliendarlehen.
Die Nachfrage nach Immobilien steigt – das Angebot jedoch nicht
Die niedrigen Zinsen fördern ihrerseits die Nachfrage nach Immobilien. Problematisch daran ist allerdings, dass das Angebot nicht mit steigt. Die Ursache liegt in den verfehlten Zielen Deutschlands in Bezug auf die geplanten Neubauten. Gründe dafür findet man in umfangreichen bürokratischen Hürden bei Bauanträgen und Genehmigungsverfahren sowie in langsamen Behördenabläufen. Zudem agieren Bauträger seit dem starken Zinsanstieg und der nachlassenden Nachfrage zunehmend vorsichtiger und kalkulieren Projekte konservativer. Dies führt zu einer stark gedrosselten Bautätigkeit, weshalb sich der Großteil der Immobilienkäufe auf Bestandsobjekte konzentriert.
Da der Bestand an Immobilien jedoch begrenzt ist und der Verkaufsdruck am Markt allmählich abnimmt, entsteht eine zunehmende Nachfrage bei gleichzeitig stagnierendem oder sinkendem Angebot. Während es in der jüngeren Vergangenheit normal geworden ist, dass Käufer teils große Nachlässe von bis zu 50 Prozent auf die Angebotspreise aushandeln konnten, mangels anderer Kaufinteressenten, kommen immer mehr Käufer an den Markt zurück, was die Verhandlungsposition des Verkäufers stärkt. Niedrige Zinsen stehen also immer höher werdenden Kaufpreisen entgegen.
Strategien für Immobilieninvestments: Den richtigen Zeitpunkt nicht verpassen
Als Immobilieninvestor spielen die Zinsen dabei zwar eher eine untergeordnete Rolle, da sie steuerlich geltend gemacht werden können und der Effekt von sinkenden Zinsen somit nur teilweise in der eigenen Tasche ankommt. Bei einer gleichzeitig steigenden Nachfrage passieren auf der anderen Seite jedoch zwei Dinge:
1. Es gibt immer weniger attraktive Objekte am Markt, da die Nachfrage steigt und die besten Immobilien in der Regel schon verkauft sind, bevor sie ihren Weg auf die bekannten öffentlichen Immobilienplattformen finden. Entsprechend wird es zunehmend schwieriger, Objekte in guten Lagen und in einem guten Zustand überhaupt kaufen zu können.
2. Die Preise steigen vor allem bei guten Immobilien in beliebten Lagen. Diese steigenden Preise fressen die Renditen auf und führen in vielen Fällen dazu, dass die Ersparnis durch die gesunkenen Zinsen ins Leere läuft. Am Ende fällt im schlimmsten Fall trotz niedrigerer Zinsen eine höhere monatliche Bankrate an, da der Kaufpreis entsprechend stark gestiegen ist.
Kriterien für den Immobilienkauf in der derzeitigen Situation
Aus diesem Grund sollten Investoren jetzt investieren und nicht weiter warten. Denn aktuell befinden sich noch Objekte mit attraktiven Kaufpreisen am Markt. Wichtig ist hierbei in erster Linie die Lage des Objektes. So kann es zu finanziellen Einbußen kommen, wenn ein Investor in einer Region kauft, in der die Nachfrage nach Wohnraum sinkt, der Leerstand immer größer wird und die Preise stagnieren oder rückläufig sind. Deshalb sollten sich Investoren keineswegs nur darauf beschränken, ausschließlich in ihrer Region zu kaufen. Das Ziel einer Kapitalanlage ist es schließlich, langfristig ein sicheres Vermögen aufzubauen. Die Wahrscheinlichkeit, dass sich ein attraktives Objekt direkt vor der eigenen Tür befindet, ist gering.
Gute Objekte finden Investoren demnach in vielen Regionen. Es bedarf im Voraus jedoch einer eingehenden Analyse der Lage, beispielsweise bezüglich der allgemeinen Entwicklung der Stadt und ihrer Umgebung als auch für die Entwicklung des spezifischen Stadtteils. Viel Potenzial haben Lagen, in denen die Nachfrage hoch ist, das Angebot aber knapp und dauerhaft begrenzt sein wird.
Fazit
Der generelle Stimmungswandel am Immobilienmarkt, der anhaltend zunehmende Wohnraummangel sowie mangelnde lukrative Investitionsmöglichkeiten werden aller Voraussicht nach dafür sorgen, dass im Jahr 2025 eine große Veränderung am Immobilienmarkt stattfindet. Investoren tun gut daran, schnell zu handeln.
Severin Welb und Tilman Jäger sind die Gründer und Geschäftsführer der Vermieten mit Konzept GmbH. Sie unterstützen Kapitalanleger dabei, attraktive Immobilien zu kaufen und zu vermieten. Dank Rundum-Sorglos-Konzept haben ihre Kunden dabei weder Zeit- noch Verwaltungsaufwand. Auf diese Weise legen sie gemeinsam mit ihren Kunden den Grundstein für einen langfristigen Vermögensaufbau mit Immobilien. Das Team der Vermieten mit Konzept GmbH bietet dabei ein ganzheitliches Konzept, das alle Schritte – ob Objektakquise, Finanzierung, Kauf, Vermietung oder Verwaltung – umfasst. Weitere Informationen unter: https://vermieten-mit-konzept.de/
