Momentaufnahmen von Immobilien
Auch die gesetzlich normierten Bewertungsverfahren konnten sich bislang noch nicht von den antiquierten Paradigmen lösen. Ob Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren – sie alle sind mit dem Makel behaftet, nur eine Momentaufnahme der Immobilie zu ermitteln, also den Immobilienwert an einem bestimmten Stichtag.
Dagegen ermöglichen sie es nicht, Marktwerte kontinuierlich im Zeitverlauf abzubilden oder gar vorherzusagen. Stattdessen beruhen sie auf dem Glauben an stabile Werte und verkennen darüber, dass nicht das Beton, sondern der Mieter die Erträge generiert. Für ein realistisches Urteil kann dies keine Grundlage sein.
Dynamische Analysen sind gefragt
Um den Wert einer Immobilie nicht nur für den Moment zu ermitteln, sondern diesen auch auf Jahre angemessen einzuschätzen, muss vor jeder Investition das dynamische Zusammenspiel von Immobilienzyklen und -märkten analysiert werden. Die Ansätze dieser dynamischen Methode fußen dabei auf einem systematisch angewandten Dreischritt.
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Zunächst sollte die Mietstruktur einer Immobilie in ihrem Mikrozyklus untersucht werden. Dazu wird die Miete mit dem Mietniveau des unmittelbaren Marktumfelds verglichen. Eine entscheidende Rolle spielt dabei die Frage, wie sich die Mieten in der Vergangenheit entwickelt haben und welche Dynamik sie in der Zukunft entfachen können.
Seite drei: Makro- plus Mikroanalyse
