Eine geringe Monatsrate für ein Finanzierungsdarlehen kann täuschen. Bei Immobilienkauf sollte Vorsicht vor zu kurzen Zinsbindungen walten.
Gastkommentar von Manfred Hölscher, Enderlein
Immobilienkäufer können von der EU-Schuldenkrise nicht nur profitieren, weil die Zinsen für Darlehen auf ein Rekordtief gesunken sind. Immobilienkäufer können von der Misere auch viel lernen – indem sie zumindest die eigene Finanzierung auf solide Beine stellen. Billiges Geld verleitet zum Schuldenmachen und dazu, die langfristige Refinanzierung außer Acht zu lassen. Konkret warnt er davor, sich die finanzielle Belastung durch zu kurze Zinsbindungen und niedrige Tilgungen schön zu rechnen.
Die Euro- und Schuldenkrise hält die Konditionen für Immobiliendarlehen seit Wochen auf einem Rekordtief. Kredite mit fünfjähriger Zinsbindung gibt es bei uns aktuell ab 1,95 Prozent, Darlehen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung können für 2,5 Prozent aufgenommen werden. Ein 150.000-Euro-Kredit kann derzeit durch ein Fünf-Jahres-Darlehen mit einer Monatsrate von 372 Euro bedient werden. Mit Blick auf eine vergleichbare Mietbelastung ein verlockendes Angebot.
Genau diese kurzen Zinsbindungen können aber zum Problem werden, wenn die Zinsen für Immobilienkredite mittelfristig steigen. Denn: Mit Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist in fünf oder zehn Jahren sitzen viele Immobilienkäufer, die sich für eine Standardtilgung von einem Prozent entschieden haben, noch auf einer Restschuld von rund 95 oder 90 Prozent. Liegen die Zinsen im Jahr 2017 oder 2022 nur zwei oder drei Prozent über dem heutigen Niveau, verdoppelt sich nahezu die Kreditrate für das Beispieldarlehen auf knapp 600 Euro.Wer dann die künftige Belastung nicht mehr stemmen kann, verliert seine Immobilie und riskiert eine Privatinsolvenz.
Die Finanzierungsexperten von Enderlein raten daher, das aktuelle Zinstief langfristig zu nutzen. Darlehen mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung können derzeit ebenfalls zu unter drei Prozent aufgenommen werden – und sind damit nur unwesentlich teurer. Zehn Jahre oder 15 Jahre mehr Zinssischerheit kosten den Kreditnehmer aktuell gerade einmal 50 Euro mehr im Monat. Käufern und Bauherren kann man nur raten, die Immobilienfinanzierung für 20 Jahre abzuschließen – noch dazu, wenn sie über geringes Eigenkapital verfügen. Sie müssen sich dann bis ins Jahr 2032 keine Sorgen um eine Verteuerung ihrer Monatsrate machen. Zudem lässt sich der Schuldenberg in 20 Jahren deutlich mehr abtragen als binnen zehn Jahren – was das Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung zusätzlich verringert.
Darüber hinaus sollten Immobilienkäufer im jetzigen Zinstief nicht mit einer Standardtilgung von nur einem Prozent beginnen. Das ist gerade im jetzigen Zinstief viel zu wenig und verlängert die Gesamtlaufzeit des Kredites auf über 50 Jahre. Eine solide Immobilienfinanzierung startet mit einer Mindesttilgung von zwei Prozent. Ein nach diesen Vorgaben kalkulierter Kredit über 150.000-Euro kostet bei uns mit einer 20-jährigen Zinsbindung und zweiprozentigen Anfangstilgung damit aktuell rund 625 Euro im Monat. Auch diese monatliche Kreditbelastung ist für viele problemlos zu stemmen – und sie führt in 20 Jahren nicht zu einem bösen Erwachen, sondern zu sicher finanziertem Wohneigentum.
Autor Manfred Hölscher leitet den Baugeldvermittler Enderlein
Foto: Enderlein
