Die ImmoWertV gibt drei Wertermittlungsverfahren vor: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Welches jeweils anzuwenden ist, richtet sich nach der Nutzung des Gebäudes, für das der Wert festgestellt werden soll.
1. Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist bestimmend, wenn es beispielsweise um Bodenwerte von Grundstücken oder um Eigentumswohnungen geht. Zur Wertermittlung werden objektiv vergleichbare Daten herangezogen, bei Grundstücken etwa die Lage, die Größe und der Zuschnitt, auch die bauliche Nutzbarkeit. Bei Eigentumswohnungen sind es Lage, Größe und Baujahr. Entsprechende Daten können bei Gutachterausschüssen, welche Kaufverträge auswerten, recherchiert werden. Wenn die recherchierten Daten nicht mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen, müssen sie anhand von Vorgaben der ImmoWertV umgerechnet werden – das ergibt letztlich den Wert des Objekts.
2. Sachwertverfahren
Dieses Verfahren ist bei Ein- und Zweifamilienhäusern bestimmend. Herstellungskosten für das zu bewertende Objekt werden so ermittelt, als würde neu gebaut. Ausschlaggebend für die Preisermittlung ist jeweils die vorliegende Bauqualität – eingeteilt in fünf Qualitätsstandard- und gleichzeitig Kostenstufen.
Alte, nicht modernisierte Häuser der 1950er und 1960er Jahre liegen meist in der zweitniedrigsten Standardstufe 2, spätere Baujahre in Stufe 3 und höher. Die sogenannten Kostenkennwerte von 2010 bewegen sich beispielsweise bei zweigeschossigen und unterkellerten freistehenden Einfamilienhäusern zwischen 655 Euro pro Quadratmeter Bruttogrundfläche (BGF) in Stufe 1 bis 1.260 Euro pro Quadratmeter BGF in Stufe 5. Zum Bewertungsstichtag sind sie mit Hilfe des Preisindexes des Statistischen Bundesamtes anzupassen.
Modernisierungen, zum Beispiel durch den Einbau eines modernen Heizsystems oder eines Fenstertauschs mit energetischen Qualitätsmerkmalen, werden innerhalb der Standardstufen gewichtet. Bei der Bewertung geht es zudem um das Alter des Gebäudes – denn in Abhängigkeit von der Bauqualität rechnet man für ein Eigenheim nur 60 bis 80 Jahre „Lebensdauer“, wenn keine baulichen Maßnahmen gegen die Alterung erfolgen. Bei einem nicht modernisierten Altbau, Baujahr 1959, beträgt zum Beispiel die Restnutzungsdauer 2019 in der Standardstufe 2 nur noch fünf Jahre, ausgehend von 65 Jahren Gesamtnutzungsdauer. Ohne eine kräftige Investition in eine nutzungsverlängernde Modernisierung wäre ein solches Gebäude nicht mehr finanzierungsfähig.
3. Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren wird bei Miethäusern, Wohn- und Geschäftshäusern sowie Gewerbeimmobilien angewendet. Es ist eine Prognose, die sich auf in Zukunft nachhaltig erzielbare Mieterträge stützt. Zur Wertermittlung wird zunächst der Rohertrag ermittelt – hier ist nicht die tatsächliche Miete für ein Objekt ausschlaggebend, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich etwa anhand des örtlichen Mietspiegels ermitteln lässt. Bringt man Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten in Abzug, wird aus dem Rohertrag der jährliche Reinertrag.
In die Berechnung des Gebäudewertes fließen auch der Bodenwert, die mögliche Restnutzungsdauer und etwaige Negativ-Merkmale wie ein Reparaturstau oder niedrigere tatsächliche Mieten ein, verglichen mit der ortsüblichen Miete.
Neben dem normierten Ertragswertverfahren ist in Investorenkreisen üblich, den Kaufpreis in das Verhältnis zur erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete zu setzen. Man spricht dann von der vielfachen Jahresmiete. Wenn es zum Beispiel um eine 20-fache Jahresmiete geht, dann entspricht diese einer Bruttoanfangsrendite von fünf Prozent, von der die Bewirtschaftungskosten und Wertminderungsmerkmale analog zum Ertragswertverfahren abzuziehen sind. In den teuren Großstädten tendieren die Bruttorenditen inzwischen in Richtung einer 30-fachen Jahresmiete, das bedeutet die Bruttorenditen pendeln bei drei Prozent.
Seite drei: Spannungsfeld Immobilienpreis und -wert
