Je nach Gebäude und Nutzungsform führen Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV zwar zum bereits erwähnten „inneren Wert“ eines Objekts. Da am freien Markt jedoch Angebot und Nachfrage den Preis bestimmen, kann dieser Wert ein sehr theoretischer sein. Denn da in Deutschland die Marktverhältnisse nicht einheitlich sind und in den Ballungsräumen akuter Wohnungsmangel herrscht, haben sich dort die Kaufpreise für Wohnimmobilien in den letzten zehn Jahren fast verdoppelt. In anderen Regionen sind die Märkte dagegen entspannter, mancherorts preislich sogar zum Teil rückläufig. Diese Zweiteilung wird sich auf absehbare Zeit vermutlich auch nicht wesentlich ändern.
Klar ist, dass teure Regionen zunehmend eine eigene Dynamik entfalten, die trotz aller Sorgfalt bei der Bewertung nicht ohne Wirkung auf den inneren Wert eines Gebäudes bleibt. Häufig werden deutlich höhere Preise am Markt erzielt, weil für Häuser und Eigentumswohnungen vor Ort mehr geboten wird, als der „innere Wert“ eigentlich hergibt.
Investoren von Ertragswertimmobilien – Miethäuser und Gewerbeimmobilien, die in der Regel in städtisch geprägtem Umfeld anzutreffen sind – kämpfen dagegen teils mit sinkenden Renditen. Bei ihren Objekten steigen die Preise stärker als die Mieten, da die Nachfrage größer als das Angebot ist.
Professionalität bei der Marktpreisermittlung gefragt
Für den Eigentümer, der verkaufen will, aber genauso auch für den Immobilieninteressenten, der erwerben will, sind die Grundlagen der Wertermittlung nicht selten ein Buch mit sieben Siegeln. Umso mehr sind beide auf professionellen Rat angewiesen, auf umfangreiche Makler-Dienstleistungen, zu denen die Immobilienbewertung gehört. Professionelle Maklerhäuser, wie auch die Wüstenrot Immobilien GmbH, schulen ihre Makler daher regelmäßig auf diesem Gebiet.
Außerdem kennen sie ihren Markt, der örtliche Besonderheiten aufweist, genau. Mit ihren Spezialkenntnissen können sie Verkäufern und Kaufinteressenten wertvolle Hinweise an die Hand geben. Einfache Preisvergleiche über Immobilienportale hinken oft, was die Aussagekraft betrifft, da wertrelevante Fragen nicht dgigitalisiert erfasst sind.
Zur ersten Meinungsbildung auf valider Datenbasis bietet die WI eine Online-Wohnmarktanalyse an. Interessenten sparen Zeit und erhalten auf Basis eingegebener Daten mehrseitige kostenlose Informationen zur Lagequalität, zur Bewertungseinschätzung und zum Richtpreis eines Objekts auf Basis der ImmoWertV. Eine solche Online-Analyse kann jedoch eine persönliche Objektaufnahme und Bewertung durch einen erfahrenen, mit den regionalen Gegebenheiten vertrauten Makler nicht ersetzen. Denn nur er erfasst und bewertet alle Wertmerkmale einer Immobilie zur Gänze und kann, basierend auf diesen Informationen, den bestmöglichen Service bieten.
Autor Jochen Dörner ist Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH (WI), dem Maklerunternehmen der Wüstenrot & Württembergische AG.
Foto: Andy Ridder
