Nachdem viele Immobilienmarktakteure noch auf eine Besserung der Marktlage und eine Jahresendrallye 2023 gesetzt hatten, scheinen diese Erwartungen trotz nachlassender Inflationsdynamik nun zerstoben zu sein, schreibt Primonial REIM Germany in dem Kommentar zum deutschen Immobilienmarkt im 2. Quartal 2023. Das Gesamtimmobilienklima ist demnach mit 64,3 Punkten bei einem Jahrestiefstwert angelangt und die Stimmung an den Büromärkten ist mit 47,9 Punkten sogar auf den geringsten Wert seit 2009 gesunken.
Florian Wenner, Head of Research & ESG bei Primonial REIM Germany, sieht jedoch einige Lichtblicke am Horizont: „Die Inflationsraten in den USA und Großbritannien sind deutlich rückläufig. Die zinsbedingten Immobilienabwertungen könnten daher schneller zu einem Ende kommen, als viele Marktteilnehmer derzeit erwarten. Diejenigen, die über eine klare Asset Management-Strategie verfügen und den Mut haben, antizyklisch zu investieren, können von den niedrigeren Preisen profitieren.“ Viele Marktakteure hätten zudem das Wohnsegment als Chance in der Krise ausgemacht und sehen hier die Chance auf attraktive Renditen und geringe Risiken.
Büroimmobilien: Preisfindung hält an
Mit einem Transaktionsvolumen von lediglich drei Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2023 ist die Hausse am deutschen Büroimmobilienmarkt nach Ansicht Wenners endgültig vorbei. Neben Homeoffice-Debatten spielten Rezessionssorgen und deren Auswirkungen für die Flächennachfrage eine große Rolle. Auch ausländische Käufer hielten sich derzeit stark zurück. Die Preisfindung halte an, auch wenn spürbar sei, dass Verkäufer mittlerweile größere Preisabschläge akzeptierten.
Wenner geht davon aus, dass wieder mit einer höheren Marktaktivität zu rechnen sei, sobald die zinsbedingten Wertbereinigungen stattgefunden haben. „Aufgrund der eher statischen deutschen Bewertungsmethodik und fehlenden Vergleichstransaktionen sind viele Buchwerte großer Bürobestandshalter noch nicht an das aktuelle Marktniveau angepasst. Sobald das erfolgt ist, werden sich Ankaufsopportunitäten ergeben.“ Wie weit die Preisfindung noch gehen werde, hänge maßgeblich von der Zins- und Konjunkturentwicklung der nächsten Monate ab. Die Spitzenrenditen für A-Städte lägen indes bei 4,1 Prozent und für Sekundärstädte bei 4,4 Prozent.
Wohnimmobilien: Stabilitätsanker im Portfolio
„Wohnimmobilien sind der neue Liebling der Investoren und versprechen Stabilität in wirtschaftlich unsicheren Zeiten“, so Wenner. Zwar habe der Wohnimmobilieninvestmentmarkt in den ersten sechs Monaten 2023 mit einem Investitionsvolumen von rund 2,3 Milliarden Euro eine Vollbremsung hingelegt, vor dem Hintergrund rückläufiger Genehmigungs- und Fertigstellungszahlen blickten viele Investoren aber mit großem Interesse auf den Markt. „Die einfache Formel lautet: Weniger Bautätigkeit in den nächsten Jahren führt zu höherer Nachfrage im Bestand und somit zu deutlich steigenden Mieten.“
Der Chefresearcher verweist allerdings darauf, dass weder die zinsbedingten Abwertungen noch die Kosten der grünen Transformation hinreichend im Preisniveau reflektiert seien. Ob das durch steigende Mieten in einem sehr regulierten Markt vollständig ausgeglichen werden könne oder ob es sinnvoller sei, weitere Preiskorrekturen abzuwarten, hänge von der weiteren Zinsentwicklung ab.
Einzelhandelsimmobilien: Karstadt-Geier dominieren
Am Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien dominierten im ersten Halbjahr 2023 die Übernahmen einiger großer Karstadt-Kaufhäuser das Investitionsvolumen von 2,6 Milliarden Euro. Aus den höheren Transaktionsvolumina im Vergleich zu den Assetklassen Büro und Wohnen ließen sich somit kaum übergeordnete Erkenntnisse ableiten. Für konventionelle Shopping-Center und Fachmarktzentren bleibe die Marktsituation kompliziert. Online-Handel und veränderte Konsumgewohnheiten stellten die Zukunftsfähigkeit ganzer Geschäftsmodelle in Frage.
„Einzelhandelsimmobilien mit solventen Mietern und zukunftsfähigem Geschäftsmodell zu finden, bleibt außerhalb von Supermärkten weiterhin die große Herausforderung“, sagt Wenner. Bei den Spitzenrenditen sei ein weiterer Anstieg auf 4,2 Prozent für High-Street-Shops, 4,6 Prozent für Supermärkte und auf 5,1 Prozent für Shopping-Center zu verzeichnen.
Gesundheitsimmobilien: Ungebrochenes Interesse
Das Investoreninteresse nach Gesundheitsimmobilien sei weiterhin ungebrochen hoch, das Transaktionsvolumen lag im ersten Halbjahr 2023 mit rund 0,7 Milliarden Euro auf dem mittleren Niveau der letzten fünf Jahre im selben Vergleichszeitraum. „Sofern Standort-, Betreiber- und Gebäudequalität passen, können Gesundheitsimmobilien vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung auch in einem komplizierten Marktumfeld ein attraktives Investment darstellen“, unterstreicht Wenner.
Er verweist jedoch darauf, dass bei durchgeführten Transaktionen eine deutlich höhere Selektivität in Bezug auf Betreiberbonität und energetische Gebäudeaspekte herrsche. Die genaue Analyse der finanziellen Situation der jeweiligen Betreiber sei wichtiger denn je. Während die finanzielle Situation der Betreiber von Investoren nur begrenzt beeinflussbar sei – die zu zahlende Pacht mache in der Regel deutlich weniger als zehn Prozent der Gesamtkosten der Betreiber aus – stellten energetische Aspekte einen wichtigen Kostenhebel dar. Die strukturellen Probleme des Pflegesektors mit fehlendem Personal und geringeren Auslastungsquoten bedürften allerdings staatlicher Reformen. Beachtlich sei indes, wie schnell die Spitzenrenditen für Pflegeheime in den letzten Monaten gestiegen seien: von 3,9 Prozent Ende 2021 auf nun 4,9 Prozent Mitte 2023. Das entspricht – bei konstanter Miete – einem Preisrückgang von gut 20 Prozent.
Hotelimmobilien: Auf Erholungskurs
Hotelimmobilien blieben im ersten Halbjahr 2023 die Assetklasse mit dem geringsten Investoreninteresse: In den ersten sechs Monaten wurde lediglich ein Transaktionsvolumen von 400 Millionen Euro registriert. Die Spitzenrendite liege bei 4,9 Prozent. Im Gegensatz zum Investmentmarkt befindet sich laut Wenner die Hotellerie jedoch auf Erholungskurs: „Die Übernachtungszahlen der ersten sechs Monate sind gut und bewegen sich in etwa auf dem Niveau von 2019.“
Wenner sieht die Hotelbetreiber vor allem angesichts hoher Energiekosten und Personalengpässe zwar weiterhin vor großen Herausforderungen. „Bisher scheinen die Hotelbetreiber die höheren Kosten allerdings durch höhere Preise an die Endnutzer weitergeben zu können.“ Die großen Betreiberketten meldeten wieder gute Zahlen, sodass sich für Investoren attraktive Ankaufsopportunitäten ergeben könnten.
Logistikimmobilien: Vorläufiges Ende der Partystimmung
Auch am deutschen Logistikimmobilienmarkt sieht Wenner ein vorläufiges Ende der Partystimmung. Mit Investments von rund 1,7 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2023 lag das Transaktionsvolumen weit von den Boomjahren seit 2017 entfernt. Hohe Anteile (53 Prozent) entfielen dabei auf ausländische Käufer. Auch der Flächenumsatz sei deutlich eingebrochen. „Sowohl Investoren als auch Nutzer sind selektiver und zurückhaltender geworden“, erläutert Wenner. Das rückläufige Wirtschaftswachstum trübe die Stimmung im Logistiksektor ein, während die gestiegenen Baukosten für einen Rückgang der Neubauflächenzufuhr sorgten. Die Spitzenrendite liege derzeit bei 4,0 Prozent.
Allerdings fielen die zinsbedingten Wertkorrekturen bislang geringer als in anderen Assetklassen aus. „Dies bedeutet, dass weitere Wertbereinigungen entweder noch bevorstehen oder Logistikimmobilien besonders gut durch die Krise kommen“, so Wenner. Vor dem Hintergrund hoher Standortkosten in Deutschland sei eine anhaltend niedrigere Logistiknachfrage jedoch nicht unwahrscheinlich. Andere europäische Länder könnten stärker von Rückverlagerungen von Produktionsstätten profitieren.
