„Eigentümer profitieren von ihrer Immobilie bei einer steigenden Inflation in doppeltem Sinne“, sagt Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft bei Interhyp. „Auf der einen Seite steigen mit der Inflation meist auch die Immobilienpreise und somit der Wert der Immobilie. Auf der anderen Seite kann unter bestimmten Voraussetzungen die Inflation auf lange Sicht auch beim Abtragen der Schulden helfen, denn die festgeschriebene Kreditrate bleibt auch bei einer Inflationssteigerung gleich.“
Unterschiedliche Ursache für steigende Verbraucherpreise
Inflation entsteht, wenn die Nachfrage höher ist als das Angebot. „Bei der aktuellen Teuerung gibt es jedoch verschiedene Einflussfaktoren“, gibt Vorständin Mirjam Mohr zu bedenken. So seien durch die Einschränkungen in der Pandemie viele betriebliche Prozesse aufwändiger geworden, und die Unsicherheit bei Lieferungen aus Fernost sei für viele Unternehmen Anlass gewesen, mehr Vorprodukte und Material auf Lager zu halten oder nach zuverlässigeren, aber teureren Lieferanten in der Nähe zu suchen. Dazu kommt die Verteuerung von fossilen Brennstoffen durch die CO2-Abgabe und die inzwischen wieder normalisierte Mehrwertsteuer.
All dies führt dazu, dass viele Unternehmen ihre Abgabepreise neu kalkulieren müssen. Die zuletzt vielerorts stark gestiegenen Immobilienpreise fließen hingegen nicht in die Inflationsrate mit ein. Allerdings plant die EZB bereits eine Änderung: Ähnlich wie in den USA sollen die Kaufpreise für Eigenheime künftig bei der Messung der Teuerungsrate berücksichtigt werden. Offen ist noch, auf welche Weise und mit welcher Gewichtung dies geschehen soll.
Gleichbleibende Kreditraten, steigende Mieten
In Zeiten erhöhter Inflation ist ein Motiv für den Immobilienkauf der Schutz gegen die schleichende Geldentwertung. Zudem können sich Eigentümerinnen und Eigentümer von steigenden Mieten abkoppeln. Weil die Kreditrate meist langfristig festgeschrieben wird, kommen Eigenheimbesitzer auch in Inflationszeiten günstiger weg als Mieter. Konkrete Zahlen liefert eine beispielhafte Hochrechnung von Interhyp, die von einer Miete bzw. Kreditrate in Höhe von 1.000 Euro bei einem Haushaltsnettoeinkommen von monatlich 4.000 Euro und Lebenshaltungskosten von 2.800 Euro ausgeht.
Daraus ergibt sich zunächst eine monatliche Liquiditätsreserve von 200 Euro. Wenn Miete, Einkommen und Lebenshaltungskosten zehn Jahre lang um jeweils 2,5 Prozent jährlich ansteigen, erhöht sich für den Mieter die ursprüngliche Liquiditätsreserve auf 256 Euro. Der Eigentümer hat hingegen nach zehn Jahren monatlich 536 Euro als freie Liquidität, weil sich die Darlehensrate im Gegensatz zur Miete nicht erhöht. „Mit diesem Geld lassen sich beispielsweise zusätzliche Tilgungen leisten, was die Finanzierungskosten weiter reduziert“, erläutert Mirjam Mohr.
Sichere und solide Finanzierung vorausgesetzt
Wichtig sei jedoch, dass auch in Zeiten steigender Lebenshaltungskosten der Kaufpreis für die eigene Immobilie finanzierbar bleibe, gibt die Interhyp-Vorständin zu bedenken. In der Beratung spielt nach Mohrs Beobachtung das Inflationsthema vor allem im Blick auf die Flexibilität der Finanzierung eine Rolle: „Ein Teil der Kunden wünscht sich eine veränderbare Finanzierungsrate, um je nach Entwicklung von Lebenshaltungskosten und Einkommen die monatliche Rate nach oben oder unten anpassen zu können.“
Die Sorge der Bundesbank, dass eine anhaltend hohe Inflation zu Zinsänderungsrisiken und einer Preiskorrektur auf dem Immobilienmarkt führen kann, betrifft einerseits die finanzielle Vorsorge der Banken, andererseits Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer mit riskanten Finanzierungen. „Wir nehmen diese Bedenken der Bundesbank sehr ernst“, sagt Mirjam Mohr, „gleichzeitig sehen wir und beraten unsere Kundinnen und Kunden auch dahingehend, sichere und leistbare Kredite abzuschließen: lange Fixzinsbindungen, hohe Anfangstilgung, mindestens 20 Prozent Eigenkapital, rund 40 Prozent des Haushaltseinkommens für die Kreditrate.“ Im Durchschnitt liegt der Beleihungsauslauf bei Interhypkunden bei 81 Prozent, 2019 lag er noch bei 83 Prozent. Die anfängliche Tilgung rangiert aktuell bei knapp über drei Prozent.
„Vor allem in teuren Gegenden wie München stellt es unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter teilweise vor Herausforderungen, die im Vergleich zu den Einkommen rasant angestiegenen Immobilienpreise und Darlehenssummen noch bei den Banken unterzubringen“, so Mohr. Kreditinstitute schauen sich die Finanzierungsbedingungen mittlerweile sehr genau an und lockern ihre Vergabepraxis nicht, was auch der heute niedrigere durchschnittliche Beleihungsauslauf zeigt.
