Auch in der Immobilienbranche gibt es große Veränderungen. Welche Auswirkungen hat die Digitalisierung auf das Geschäftsmodell von Immobilienmaklern? Dieser Frage ist die Wüstenrot Immobilien GmbH (WI), das Maklerunternehmen der Wüstenrot & Württembergische AG, nachgegangen.
Bis zur Jahrtausendwende war die Datennutzung bei Maklern sehr übersichtlich. Vermittlungsaufträge wurden getrennt nach Objekt und Suchinteressenten analog im PC gespeichert. Suchinteressenten erhielten Exposés per Post nach Hause geschickt. Wenn eine Suchadresse nach vier Wochen zu keiner Kaufaktivität führte, galt sie als Karteileiche und wurde kurz darauf gelöscht.
Online-Portale revolutionierten vor rund 20 Jahren den Markt
Vor rund 20 Jahren machten dann Online-Immobilienportale wie Immobilienscout24 und Immowelt den Anfang des Digitalisierungsprozesses. Wer auf der Suche nach einer Immobilie war, konnte nun Exposés online anschauen und per E-Mail gegebenenfalls direkt mit den Anbietern in Kontakt treten.
Etwas später, vor gut 15 Jahren, kamen Customer-Relationship-Management-Systeme zum Einsatz, zunächst als Desktop-Lösungen; in den letzten 10 Jahren setzen sich Onlinelösungen wie onOffice durch, die mit App-Lösungen ortsunabhängig auch im Kundengespräch zum Einsatz kommen. Eigene Websites, zunächst von Maklern als digitale Visitenkarte genutzt, werden in den letzten fünf Jahren vermehrt in Kombination mit Onlinewerbesystemen wie Google AdWords zur Neukundengewinnung genutzt.
Seit gut zwei Jahren ist es gängige Praxis, Objektbesichtigungen am Bildschirm über virtuelle Rundgänge durchzuführen. Aktuell steht die Branche hier vor der Weiterentwicklung im Bereich der Virtual Reality und der Augmented Reality.
PropTechs: Konkurrenz oder Bereicherung?
Der Veränderungszyklus, ausgelöst durch die Möglichkeiten der Digitalisierung und gefühlt täglich neuen Startups und PropTechs, wird auch in der Maklerbranche immer kürzer.
„Wie stark disruptiv und zerstörerisch diese PropTechs sind, treibt die Immobilienbranche, wie viele andere Wirtschaftszweige auch, aktuell um. Die Angst, die Kundenschnittstelle abzugeben oder die eigene Dienstleistung digitalisiert und damit wegrationalisiert zu bekommen, ist omnipräsent“, sagt Jochen Dörner, Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH.
Aber ist diese Angst berechtigt? Oder ist die Branche aufgrund besonderer Faktoren davor gefeit? „Das ist noch nicht vorhersehbar“, so Dörner. „Mit neuen Informations- und Kommunikationstechnologien versuchen PropTechs, immobilienwirtschaftliche Produkte und Dienstleistungen zu optimieren. Ein Erfolg ist dabei nicht immer garantiert. Aber einige der Ideen können Kundenmehrwerte und Effizienzverbesserungen für den Maklerbetrieb bieten, deshalb sollten sich Makler nicht grundsätzlich vor PropTech-Lösungen verschließen.“
Digitale Lösungen führen nicht immer zu einer fachlich einwandfreien Beurteilung
Obwohl die Digitalisierung durchaus viele Vorteile für die Kunden bietet, sollten diese doch auch berücksichtigen, dass die digitalen Lösungen allein nicht immer das beste Ergebnis erzielen. „Wer das Geschäft kennt, weiß, dass es Bereiche gibt, bei denen Datenbankergebnisse nicht für eine ausgewogene fachliche und faire Beurteilung ausreichen, wie zum Beispiel bei der Marktpreisermittlung für den Verkauf“, sagt Dörner.
Auch Nachbarschaftsstreitigkeiten, Immissionen oder historische Information seien in der Regel nicht in Datenbanken auffindbar und daher immer noch persönlich zu erfragen und zu recherchieren. „Die Verhandlungen sowie der gesamte Vermittlungsprozess bedürfen dabei eines breiten Fachwissens, sozialer Kompetenz und Verhandlungsgeschick.“
Wertermittlung sollte individuell erfolgen
Vergleichspreise aus Datenbanken lieferten zwar eine grobe Wertindikation, sofern genügend Vergleichsobjekte vorhanden sind. Eine sorgfältige Marktpreisermittlung mit allen Grundlagen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), den dazu nötigen Recherchen in Grundbüchern und Plänen, die Begutachtung technischer Objektzustände sowie einer eingehenden persönlichen Aufnahme des Gebäudes kann diese digitale Lösung jedoch nicht leisten.
So ist der Bodenrichtwert aus der Datenbank nur ein Durchschnittswert einer Zone und berücksichtigt wertbeeinflussende Merkmale innerhalb dieser Zone wie Lageunterschiede oder Nutzbarkeit des Grundstücks im Einzelfall nur unzulänglich. Dies ist auch in Hinsicht auf Haftungsrisiken und Vermögensschäden bei fahrlässiger Recherche relevant.
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