„Corona hat den Trend zur eigenen Immobilie verstärkt. Der Wunsch nach Sicherheit und Homeoffice-Möglichkeiten hat viele bewogen, ihren Traum vom eigenen Zuhause wahrzumachen. Auch als Kapitalanlage ist die Immobilie als sichere Anlage weiter in den Fokus gerückt, zuletzt verstärkt durch die jüngsten Diskussionen um die Inflation“, sagt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender bei der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen. Die Kaufpreise inklusive Nebenkosten in den meisten Großstädten sind auch in 2021 wie schon 2020 weiter gestiegen – und in der Folge hat sich der Trend zur Flucht aus der Metropole hin in Mittel- und Kleinstädte weiter fortgesetzt. Das hat Interhyp in einer Analyse von mehr als 180.000 Darlehensabschlüssen für einen Bau oder Kauf einer Immobilie in den vergangenen zweieinhalb Jahre festgestellt. „Der Preisanstieg macht den Erwerb für Immobilienkäuferinnen und –käufer aber zunehmend schwieriger, auch in den Städten in der Nähe der Metropolen“, sagt Jörg Utecht. „Politische Weichenstellungen sind nötig, um Hürden beim Eigentumserwerb abzubauen und den Wohneigentumserwerb gezielt zu fördern. Hier sehen wir ein wichtiges Handlungsfeld der zukünftigen Bundesregierung.“
Preisanstieg in 2021 fast schon das Niveau des Gesamtjahrs 2020 erreicht
Der Preisauftrieb in 2021 war bisher ähnlich stark wie im Jahr 2020. Der durchschnittliche Preis pro Objekt inklusive Nebenkosten beträgt Anfang September in Deutschland rund 487.000 Euro. Das entspricht einer Steigerung von rund 9 Prozent gegenüber dem Durchschnittspreis von 2020 (rund 447.000 Euro) und ist fast so hoch wie im Gesamtjahr 2020 gegenüber 2019, als die Steigerung etwas mehr als 10 Prozent betragen hatte. „Das Interesse an Wohneigentum ist weiterhin sehr groß. Das zeigt sich ebenso an den Bedürfnissen der Kundinnen und Kunden. Viele sind an einer Voraus-Beratung interessiert, also schon bevor ein konkretes Objekt gefunden ist“, sagt Jörg Utecht.
Stuttgart und Köln Spitzenreiter beim Preiszuwachs, Frankfurt mit kleinem Minus
Interhyp hat zudem sieben große Städte näher untersucht. Die höchsten Preise pro finanzierter Immobilie (inklusive Nebenkosten) finden sich demnach aktuell in München, gefolgt von Frankfurt am Main und Hamburg. Die deutlichsten Steigerungen gegenüber dem Durchschnitt des Vorjahres mussten Immobilienerwerber in Stuttgart (14 Prozent auf 614.000 Euro) und Köln (14 Prozent auf 574.000 Euro) hinnehmen. Tiefer in die Tasche greifen mussten Käuferinnen und Käufer ebenso in Leipzig (+12 Prozent auf 340.000 Euro), in München (+10 Prozent auf 875.000 Euro), in Berlin (+8 Prozent auf 543.000 Euro) sowie in Hamburg (+5 Prozent auf 676.000 Euro). In Frankfurt am Main, wo die Preise von 2015 auf 2020 schon um 45 Prozent gestiegen waren, sind die Immobilienpreise in 2021 indes um 2 Prozent auf 684.000 Euro gesunken. Bei näherer Betrachtung zeigt sich zudem, dass die Quadratmeterpreise auch in Frankfurt in 2021 weiter gestiegen sind, nur die finanzierten Objekte sind etwas kleiner geworden. „In den meisten Metropolen hat sich der Preistrend nach oben fortgesetzt und liegt im Bereich des bundesweiten Durchschnitts oder etwas darüber“, erklärt Jörg Utecht.
Flucht aus den Metropolen in Mittel- und Kleinstädte
Die hohen Immobilienkosten in Deutschlands Großstädten bleiben nicht ohne Auswirkungen. In Gesamtdeutschland und in großen Städten beobachtet Interhyp einen fortgesetzten Trend, beim Kauf in mittlere und kleinere Städte auszuweichen. Interhyp hat dafür untersucht, wieviel Prozent der Menschen aus Metropolen über 500.000 Einwohnern beim Kauf auch eine Immobilie in einer Metropole wählen. „Ein Trend raus aus den Metropolen zeichnet sich schon seit vielen Jahren ab“, sagt Jörg Utecht. „Auch in der Corona-Krise hat sich dies fortgesetzt.“ Bezogen auf Gesamtdeutschland kauften 2019, also vor der Corona-Krise, noch 60 Prozent der Metropolbewohner in einer Metropole, 2021 waren es nur noch knapp 57 Prozent. Sie wichen zunehmend in Mittelstädte (19 Prozent 2021 versus 17 Prozent 2019) und Kleinstädte aus (15 Prozent 2021 gegenüber 13 Prozent 2019).
In den sieben betrachteten großen Städten ist die Metropolenflucht zum Teil sogar deutlich größer ausgefallen. Im Jahr 2019 kauften noch 56 Prozent der Hamburger in einer Metropole, 2021 waren nur noch 49 Prozent. In Frankfurt am Main sank die Zahl binnen zweier Jahre von 45 Prozent auf 35 Prozent, in München von 54 Prozent auf 51 Prozent, in Köln von 54 Prozent auf 49 Prozent und in Stuttgart sogar von 50 Prozent in 2019 auf 36 Prozent in 2021. Nur in Berlin sind die Zahlen unverändert geblieben (65 Prozent in 2019 und in 2021). Eine Ausnahme bildet zudem Leipzig: 62 Prozent der Leipziger entschieden sich 2021 beim Kauf für eine Metropole, gegenüber 59 Prozent in 2019. In allen betrachteten Städten war die Metropole der Wahl dann meist die des Wohnortes, zum Teil aber auch eine andere Metropole in Deutschland. „Außer in Berlin und Leipzig gibt es in den betrachteten Metropolen einen zunehmenden Trend, beim Immobilienkauf in mittelgroße Städte auszuweichen“, erläutert Jörg Utecht.
Ob Esslingen, Offenbach oder Halle: Preise ziehen deutlich an
Die Flucht aus den Metropolen treibt allerdings auch die Preise in den Städten in ihrer Nähe in die Höhe – verbunden mit der gestiegenen Attraktivität von Immobilien insgesamt. In den Städten in Metropolennähe verzeichnet Interhyp zum Teil deutliche Preissteigerungen der durchschnittlichen Kaufpreise (inklusive Nebenkosten) pro finanziertem Objekt – so zum Beispiel in Esslingen (573.000 Euro in 2021, +25 Prozent gegenüber dem Durchschnitt in 2020) und Tübingen in der Nähe von Stuttgart (582.000 Euro in 2021, +9 Prozent) sowie in Offenbach am Main (553.000 Euro, +27 Prozent). Auch in der Nähe von München haben die Preise angezogen – in Augsburg auf mittlerweile durchschnittlich 481.000 Euro (+9 Prozent). Im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen ging es auf 983.000 Euro rauf (+11 Prozent). Dort liegen die Preise über denen in der Stadt München, ebenso wie in Starnberg, wo der durchschnittliche Kaufpreis pro Objekt schon 2020 bei 1.217.000 Euro lag und 2021 sogar 1.242.000 Euro erreicht hat, aber somit nur noch wenig gestiegen ist (+2 Prozent). Eine Ausnahme ist Landsberg am Lech: Dort sind die Preise auf 822.000 Euro in 2021 gegenüber 868.000 Euro in 2020 gesunken (-5 Prozent), von 2019 (610.000 Euro) auf 2020 waren sie aber um 42 Prozent gestiegen. In Pinneberg bei Hamburg sind die Preise auf 505.000 Euro in 2021 gestiegen (+12 Prozent gegenüber 2020), in Potsdam auf 609.000 Euro (+17 Prozent). In Düren im Raum Köln Bonn schnellten die Preise auf 425.000 Euro in die Höhe (+22 Prozent). In Halle/Saale nahe Leipzig ging es in 2021 auf 360.000 Euro rauf (+20 Prozent gegenüber 2020).
Kaufende bringen im Schnitt 130.000 Euro Eigenkapital ein
Durch die Preissteigerungen wird der Weg in die eigenen vier Wände für Normalverdienende trotz der niedrigen Zinsen bei Immobilienkrediten immer beschwerlicher. Immobilienkäuferinnen und -käufer benötigen heute im Durchschnitt 130.000 Euro Eigenkapital gegenüber 116.000 Euro im Vorjahr. Jörg Utecht: „Der hohe Eigenkapitalbedarf aufgrund der hohen Kaufpreise ist eine Hürde. Es braucht politische Weichenstellungen, um die Kaufnebenkosten zu reduzieren und den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern.“ Der Anteil der Menschen, die bei Interhyp eine Immobilie finanzieren, um ausschließlich selbst darin zu wohnen und nicht zu vermieten, beträgt derzeit mehr als zwei Drittel (68 Prozent).
Anfangstilgung bei Erstdarlehen nimmt etwas ab
Trotz finanzieller Herausforderungen setzen die Deutschen laut Interhyp weiterhin auf solide Finanzierungsstrukturen. Die durchschnittliche Beleihung liegt aktuell bei 81 Prozent und ist damit im Vergleich zu 2019 (83 Prozent) sogar gesunken. Die anfängliche Tilgung ging von 3,3 Prozent in 2019 und 2020 auf 3,1 Prozent etwas zurück, wodurch sich der Schuldenabbau etwas verlangsamt. Der Anteil von Kapitalanlegerinnen und Kapitalanlegern, die eine Immobilie ausschließlich zur Vermietung kaufen, ist hingegen weiter gestiegen. So liegt die Quote mittlerweile unter allen Abschlüssen bei 27 Prozent (2020: 25 Prozent). 2010 waren es noch 12 Prozent.
