Fehler, die der Finanzdienstleister bei Beratung eines Kaufinteressenten in solchen Konstellationen begeht, sind dem Verkäufer gem. Paragraf 278 BGB zuzurechnen. Beim Verkauf einer Denkmalschutz-Immobilie, bei dem die steuerlichen Vorteile eines Erwerbs eine Rolle spielen, ist ein Käufer darüber zu informieren, wenn Sanierungsarbeiten bereits begonnen haben. Das Ausmaß der steuerlichen Konsequenzen ist einem Kaufinteressenten darzustellen (vgl. BGH, Urt. v. 18. Januar 2013, V ZR 279/11).
Aufklärung über Innenprovision nur in Ausnahmefällen
Über „versteckte“ Innenprovisionen, die der Verkäufer einer Immobilie einem von ihm beauftragten Finanzdienstleister bezahlt, ist hingegen nur in Ausnahmefällen aufzuklären. Ein Käufer hat keinen Anspruch auf einen Erwerb eines Immobilienobjektes zu dessen Verkehrswert. Bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers bleibt es den Vertragsparteien überlassen, welchen Preis sie vereinbaren. Mithin besteht für den Verkäufer grundsätzlich selbst dann keine Pflicht zur Offenlegung über den Wert des Kaufobjektes, wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt (vgl. BGH, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02).
Bei einem Verbrauchergeschäft hat der Notar gemäß Paragraf 17 BeurkG darauf hinzuwirken, dass einem Käufer der Entwurf der notariellen Urkunde 14 Tage vor der Beurkundung vorliegt. Ein Notar hatte in einem Grundstückskaufvertrag, bei dem die 14-Tagesfrist nicht eingehalten war, den Hinweis integriert, dass es ratsam ist, die 14-tägige Überlegungsfrist einzuhalten, um den Vertrag mit einer Vertrauensperson besprechen zu können. Er hatte ferner darauf hingewiesen, dass mit dem Immobilienkauf regelmäßig eine langfristige Finanzierung und damit Bindung verbunden ist. Es folgte der weitere Hinweis, dass der Käufer trotz dieser Belehrung vor Ablauf der 14-Tagesfrist die Beurkundung wünschte.
Später erklärte der Käufer wegen arglistiger Täuschung und wegen Irrtums die Anfechtung des wirtschaftlich nachteiligen Kaufvertrages. Zugleich erklärte der Käufer den Rücktritt vom Vertrag. Mit dem Verkäufer konnte sich der Käufer einigen. Er weigerte sich aber, die Notarkostenrechnung zu bezahlen. Zu Recht, wie der BGH vor Kurzem entschied (Urt. v. 7. Februar 2013, IIII ZR 121/12). Der Notar hätte sich durch Nachfrage beim Käufer selbst ein Bild davon machen müssen, ob dieser tatsächlich ernsthaft und aus welchem Grund überhaupt aus eigenem Entschluss den Willen hatte, den Vertrag ohne Einhaltung der 14-Tage-Frist abzuschließen.
Keine „Mitternachtsbeurkundung“
Die unterlassene Nachfrage stellte sich als Amtspflichtverletzung des Notars dar. Sofern ein Käufer auf die erforderliche konkrete Nachfrage des Notars hin keine plausible Erklärung für eine besondere Eilbedürftigkeit des Geschäfts mitteilen könne, sei besondere Vorsicht angebracht. Die Einhaltung der 14-Tage-Frist steht grundsätzlich nicht zur Disposition der Beteiligten. Es bedarf deshalb sowohl einer entsprechenden Nachfrage als auch plausibler Gründe, um einem Beurkundungswunsch nachzukommen.
Wenn weder eine hinreichende Auseinandersetzung des Käufers mit dem zu beurkundenden Kaufvertrag stattgefunden hat noch die Wohnung besichtigt werden konnte noch die Finanzierung geklärt war, ist der Notar gehalten, den Beurkundungswunsch abzulehnen. Ein Notar kann in diesen Fällen nicht durch einen Hinweis auf die Verbindlichkeit seine Pflicht zur Gestaltung des Beurkundungsverfahrens erfüllen.
Die „alten Hasen“ unter den Lesern erinnern sich gewiss noch an Fälle, bei denen gerade am Ende eines Jahres der Notar sogar in das Büro des Bauträgers oder Bauträgervertriebs kam, um zu vorgerückter Stunde einen Immobilienkaufvertrag zu beurkunden. Dem Gesetzgeber ging es darum, einen Verbraucher vor unüberlegtem Handeln zu schützen. Die Zeit der „Mitternachtsbeurkundungen“ sollte deshalb endgültig der Vergangenheit angehören.
Autor Ulrich A. Nastold ist Rechtsanwalt in der Kanzlei Klumpe, Schroeder + Partner GbR in Köln.
Foto: Guido Schiefer
