Was passiert mit dem Darlehen, wenn Immobilieneigentümer die eigenen vier Wände bereits vor Ablauf von zehn Jahren wieder verkaufen? Das Portal Baufi24 rät dazu, auch diesen Fall zu durchdenken.
Wer seine finanzierte Immobilie später veräußern will, sollte dafür schon bei Planung und Erwerb einige wichtige Regeln beachten, so Baufi24.
Generell gibt es per Gesetz (Paragraf 490 BGB) ein Sonderkündigungsrecht für Darlehen, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Im Vertrag ist festgelegt, welche Kosten auf den Verkäufer zukommen. Diese hängen meist von der bisherigen Laufzeit und der verbleibenden Restschuld ab.
Risiko der vorzeitigen Verkaufs bedenken
Ist eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, sollte diese idealerweise im Verkaufspreis berücksichtigt werden, rät Baufi24. Nach zehnjähriger Laufzeit falle grundsätzlich keine Entschädigung mehr an.
Das Risiko des vorzeitigen Verkaufs, etwa durch Krankheit oder Arbeitslosigkeit, gehöre zu jeder soliden Baufinanzierungsplanung dazu.
„Auch wenn es für enthusiastische Bauherren komisch klingt, die Möglichkeit des Verkaufs sollte immer in Betracht gezogen und bei der Planung mit berücksichtigt werden“, sagt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer von Baufi24. „Die Wahl einer Immobilie in guter Lage und in Kombination mit einem nicht überteuerten Kaufpreis sowie hoher Tilgung bietet dafür die Grundlage. Mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen sollten Bauherren einfach vorab ausrechen und den Wert in die Planung einbeziehen.“ Auch der Verkauf beinhalte Nebenkosten, wie eventuell einen Makler, Werbung, Notariatskosten und Gebühren.
Darlehen mit Ausstiegsoption
Stehe schon beim Erwerb die Option im Raum, das Haus während der Finanzierungsphase wieder zu veräußern, sollten Bauherren über die Art des Darlehens nachdenken.
Ein Festzinsdarlehen mit Ausstiegsoption könne dann eine lohnende Alternative zum klassischen Annuitätendarlehen sein. Bei diesem Darlehen kann der Eigentümer ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Dafür werde aber ein Zinsaufschlag oder eine Gebühr zu Beginn fällig – die Flexibilität hat ihren Preis.
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Teilweise werden auch die Gründe für die Kündigung eingeschränkt und beispielsweise nur Arbeitslosigkeit, Erwerbsunfähigkeit oder Tod ohne Zahlungsverpflichtungen zugelassen, so Baufi24. Außerdem verlangten die Banken manchmal eine Mindestlaufzeit.
„Wenn der spätere Verkauf feststeht, kann sich diese Variante lohnen. Wenn nicht, verteuert es den Kredit nur“, erklärt Scharfenorth. Eine Alternative hierzu könnten Darlehen mit einer geringen Zinsfestschreibung von drei oder fünf Jahren sein oder im Einzelfall auch die Finanzierung über variable Darlehen.
Übernahme des Darlehens durch den Käufer möglich
Eine weitere Möglichkeit bestehe darin, den Käufer den Kreditvertrag übernehmen zu lassen. Grundvoraussetzung dafür bilde die Bonität des neuen Eigentümers. In der aktuellen Zinssituation falle jedoch ein neuer Kredit in der Regel günstiger aus.
Kommt eine Übernahme dennoch zustande, verlange die Bank eine Gebühr für die Übertragung. „Ganz wichtig ist es, immer zuerst mit der finanzierenden Bank zu sprechen, bevor Entscheidungen getroffen werden“, sagt Scharfenorth. Erst wenn alle Kosten und der Verkaufspreis feststehen, sollte eine finale Entscheidung, wenn keine Notsituation vorliegt, getroffen werden. „Im Einzelfall kann eine Vermietung die bessere Alternative sein, etwa wenn der Verkaufspreis unter der Restschuld liegt.“ (bk)
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