Ein großer Teil des in Deutschland vererbten Vermögens entfällt auf Immobilien. Wer ein solches Erbe erwartet, sollte sich daher mit den wichtigsten Aspekten rund um Freibeträge und Erbfolge auseinandersetzen. Die Immobilienexperten von McMakler haben die wichtigsten Punkte zum Thema zusammengetragen.
Ganze 109 Milliarden Euro haben die Deutschen allein im Jahr 2016 geerbt. Davon entfallen rund 50 Prozent auf Immobilienvermögen – ein Rekord, wie das Deutsche Institut für Altersvorsorge berichtet.
Doch nicht nur das Erbe an sich erreicht Rekordwerte, sondern auch die Erbschaftssteuer, die der Staat einnimmt. Im Jahr 2016 lag sie bei rund sechs Milliarden Euro. Grund genug für heutige und künftige Erben, sich intensiv mit den wichtigsten Fragestellungen rund um Freibeträge, gesetzliche Erbfolge und auch Erbengemeinschaften beim Erbe von Immobilien zu befassen.
Wer erhält das Erbe?
Hat der Verstorbene ein Testament verfasst und dieses beim Notar hinterlegt, ist klar bestimmt, wer die Immobilie erhält. Gibt es kein Testament, greift die gesetzliche Erbfolge. Ehepartner, Kinder, Enkel und Urenkel sind Erben erster Ordnung. Unter ihnen wird das Vermögen vollständig aufgeteilt.
Gibt es keine Erben erster Ordnung, so würde die Erbschaft entsprechend auf die Eltern, Geschwister, Neffen und Nichten übergehen (zweite Ordnung). Als Erben dritter Ordnung gelten dann die Großeltern und deren Abkömmlinge.
„Ohne Testament kein Erbschein, ohne Erbschein kein Grundbucheintrag: Daher ist es wichtig, zunächst alle Unterlagen zusammenzutragen – auch um unnötige Wege zu den Ämtern zu vermeiden“, rät Hanno Heintzenberg, Gründer und Geschäftsführer von McMakler. „Übrigens, laut deutschem Erbrecht haben Kinder und Ehegatten das Recht auf einen Pflichtteil – auch wenn das Testament möglicherweise anderweitige Regelungen vorsieht“, ergänzt er.
Wie hoch ist das Erbe?
Seit der Reform der Schenkungs- und Erbschaftsteuer im Jahr 2009 muss zur Bewertung der Immobilie das sogenannte Verkehrswert-Verfahren angewandt werden.
„Grundsätzlich heißt das: Ein unabhängiger Gutachter prüft, für wie viel Geld das Haus derzeit verkauft werden könnte. Lage, Ausstattung, Wohnfläche oder auch das Grundstück sind entscheidende Kriterien für den Verkaufserlös. Unsere Erfahrung zeigt, dass die Erbschaft in fast drei Viertel der Fälle mehr als 150.000 Euro beträgt“, erklärt Heintzenberg.
Ein wichtiger Tipp des Immobilienexperten ist zudem, dass bei fremdgenutzten, also vermieteten Immobilien, der Gesetzgeber nur 90 Prozent des Verkehrswerts bei der Ermittlung der zu zahlenden Steuer ansetzt. „Das ist nicht unerheblich und sollte bedacht werden.“
Welche Steuern fallen an?
Grundsätzlich unterliegt das komplette, vererbte Vermögen der Erbschaftsteuer. Allerdings existieren Freibeträge, die zuvor vom Wert des Hauses beziehungsweise des kompletten Erbes abgezogen werden.
Die Freibeträge liegen beispielsweise für Erben erster Ordnung bei 500.000 Euro für den Ehegatten und bei 400.000 Euro je Kind. Bei ebenso 400.000 Euro je Enkel, wenn deren Eltern bereits verstorben sind, ansonsten bei 200.000 Euro.
Für überschüssiges Vermögen sind dann je nach dessen Höhe unterschiedliche Steuersätze fällig. Für die ersten 75.000 Euro werden sieben Prozent Erbschaftsteuer erhoben, bis 300.000 Euro sind es elf Prozent und bis 600.000 Euro 15 Prozent (Angaben für die Steuerklasse I).
„Beim Thema Erbschaftsteuer sind viele unserer Kunden zunächst etwas verunsichert. Wir können dann oft beruhigen, denn aufgrund der relativ hohen Freibeträge wird in Deutschland nur etwa ein Drittel des Erbes überhaupt besteuert“, weiß Heintzenberg zu berichten.
Welche Kosten entstehen?
Erbschein, Grundbucheintrag, laufende Kosten – ein Haus oder eine Wohnung zu erben, zieht nicht nur zeitlichen, sondern auch finanziellen Aufwand nach sich.
Die Kosten für den Erbschein hängen vom geerbten Vermögen ab. Bei einem Haus, das zum Beispiel 500.000 Euro wert ist, liegen die Kosten für den Schein etwa bei 935 Euro. Hinzu kommt die Umschreibung im Grundbuch, diese ist in den ersten zwei Jahren kostenfrei – aber auch unabdingbar. Nur so wird der Erbe wirklich Eigentümer der Immobilie.
„Nicht zu vergessen, sind die laufenden Kosten für das geerbte Objekt, die fallen selbstverständlich weiterhin an. Hierzu gehören unter anderem Nebenkosten und Steuern“, fügt Heintzenberg hinzu.
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