Nach Einschätzung von Hochschullehrer Sebastian sind geschlossene Immobilienfonds wegen der hohen Anlagesummen und der Illiquidität für Kleinanleger nicht zu empfehlen. „Zudem ist der Anteil der weichen Kosten mit zehn bis 20 Prozent der Anlagesumme hoch. Dies muss erst wieder durch die Fondsperformance reingeholt werden“, kritisiert er. Falls der Anleger doch früher aussteigen möchte, bleibt ihm in der Regel nur der Weg über den Zweitmarkt. Über verschiedene Handelsplattformen kann er seinen Fondsanteil zum Verkauf anbieten. „Dort werden Fondsanteile allerdings oft mit Abschlägen zwischen zehn und 60 Prozent gehandelt“, gibt Sebastian zu bedenken.
Kritiker geschlossener Fonds haben bisher die geringe Regulierung dieser Anlageform und ihres Vertriebs bemängelt. Doch nun stehen umfangreiche Änderungen ins Haus. Die europäische AIFM-Richtlinie sowie die Novellierung des Finanzanlagenvermittler- und Vermögensanlagenrechts bringen deutliche Änderungen für die Initiatoren, den Vertrieb und die Produktgattung geschlossene Fonds mit sich: Unter anderem sollen die Produktprospekte künftig nicht nur formell, sondern auch inhaltlich geprüft werden. Zudem werden sogenannte standardisierte Beipackzettel Pflicht, die über die Risiken der Kapitalanlage sowie über Kosten und Provisionen aufklären.
Darüber hinaus ist eine Pflicht zur jährlichen Bewertung der Fonds und Information der Anleger vorgesehen. Auch der bisher weitestgehend unbeaufsichtigte freie Vertrieb soll reguliert werden. Vermittler geschlossener Fonds müssen künftig ihre Sachkunde durch eine IHK-Prüfung nachweisen. Zudem sollen alle freien Berater und Vermittler in einem zentralen Register erfasst werden. Der Branchenverband VGF begrüßt die Regulierung grundsätzlich. „Die Gesetzesnovelle schafft einen umfassenden Rechtsrahmen für den freien Vertrieb von Kapitalanlagen und erweitert durch die Einführung des Vermögensanlagengesetzes die Anforderungen an die Teilnehmer des Marktes der geschlossenen Fonds in einem sinnvollen, sachgerechten Maß. Durch die Einstufung geschlossener Fondsanteile als Finanzinstrumente erreicht der geschlossene Fonds das Anlegerschutzniveau anderer regulierter Produkte. Für die Beratungsqualität freier Vertriebe werden neue Standards gesetzt. Der Gesetzesrahmen ist geeignet, die Professionalität und Transparenz des Marktes weiter auszubauen“, heißt es in einer Mitteilung.
Nach Auffassung von Romba stehen offene und geschlossene Immobilienfonds nicht in Konkurrenz zueinander. „Letztlich sind die beiden Anlageformen nicht vergleichbar. Beim offenen Immobilienfonds handelt es sich um einen Investmentfonds und damit ein täglich handelbares Produkt, aus dem der Anleger auch kurzfristig aussteigen kann. Der geschlossene Immobilienfonds weist eine eingeschränkte Handelbarkeit auf und ist auf einen längeren Anlagehorizont ausgerichtet, bietet im Gegenzug aber deutlich höhere Renditechancen“, fasst er zusammen.
