● Üblicherweise geht ein Anstieg der Konsumpreise mit steigenden Einkommen einher. Dies bietet den Hauseigentümern Spielraum für Mieterhöhungen, was zu steigenden Preisen führt.
● Bei festverzinslich finanziertem Wohneigentum führt ein Anstieg der Inflation zu einem Rückgang der realen Zinsen. Unter der Annahme, dass die Gehälter mindestens mit der Inflation steigen und die Zinsen konstant bleiben, müssen Hausbesitzer einen geringeren Anteil des Einkommens für Zins und Tilgung aufwenden.
● Steigende Baukosten verhindern ein Überangebot an Wohnraum. Durch die zusätzlichen Kosten sinkt die Rentabilität neuer Projekte und verhindert, dass dem Markt vermehrt neue Flächen zugeführt werden, was sich stabilisierend auf Mieten und Preise auswirkt.
● Wenn die Kosten für den Bau eines neuen Objekts steigen, werden Bestandsimmobilien zu einer Alternative. Dies sollte sich auch in höheren Preisen für diese niederschlagen, bei gleichzeitiger Berücksichtigung der Kosten etwa für eine energetische Sanierung.
Insgesamt gibt es somit einige gute Gründe, die für erhöhte Aktivitäten und kurz- und mittelfristig steigende Preise im Wohnsektor in Deutschland sprechen. Gleichwohl mit der Einschränkung einer Fokussierung auf die Stadtkerne.
Auf Wachstumsregionen setzen
Fazit: Positive Impulse durch das Anziehen der Inflation und geringe Neubauaktivitäten sind nicht auszuschließen, sollten aber nicht überbewertet werden. Die Zielregionen für Investments sind relativ klar identifizierbar: Es sind die Wachstumsgebiete und dort die Innenstädte, oftmals auch die sogenannten Kiezviertel.
Dabei ist sicherlich eine differenziertere Betrachtung als die hier vorgenommene notwendig und insbesondere ein pauschaler Ausschluss Ostdeutschlands als Investitionsziel einer Vergabe von Chancen gleichzusetzen – wie beispielsweise die positive Bevölkerungsentwicklung in den Wachstumszentren Dresden, Leipzig und Erfurt zeigt.
Zu beachten ist selbstverständlich auch, dass die Bevölkerungsentwicklung nicht die einzige aus Investorensicht relevante nachfrageseitige Variable ist. Beispielsweise führen andere demografische Effekte zu einer Zunahme der Haushalte.
Durch die Alterung der Gesellschaft steigt zunehmend die Anzahl an Single-Haushalten, während bei den Familienhaushalten ein Rückgang zu erwarten ist. Der Schwerpunkt der Nachfrage verlagert sich dadurch von familiengerechten Wohnungen auf altersgerechte, kleinere Einheiten.
Preis spielt entscheidende Rolle
Positive und zielgruppenadäquate Ausprägungen objektspezifischer Differenzierungsmerkmale wie Mikrolage, Qualität, Service, Architektur & Design und nicht zuletzt Energieverbrauch bieten Spielraum für interessante Investments in etlichen Regionen.
Auf der Angebotsseite wirken Abriss und stark reduzierte Neubauaktivitäten in Richtung eines neuen Gleichgewichts. Die entscheidende Rolle spielt natürlich immer der Preis. Eine Investition in Wohnimmobilien bietet zum jetzigen Zeitpunkt, egal bei welcher Betrachtung, vor allem eines: ein überschaubares Risiko.
Und im Gegensatz zu etlichen Finanzprodukten einen entscheidenden Punkt: Immobilien bieten Substanz – gehen also nicht verloren. Neben diesen harten Faktoren sollte natürlich auch die Optik des Objekts in das Investment mit einbezogen werden – hier sind wir wieder beim Aspekt des Designs. Doch genau dieser Aspekt wird am Markt oftmals nicht angemessen honoriert im Falle der Weiterveräußerung.
Dr. Thomas Beyerle ist Managing Director und Leiter des Unternehmensbereichs „Corporate Responsibility & Research“ der IVG Immobilien AG, Bonn.
Foto: Shutterstock
